年過(guò)完了，故事才剛剛開始。

這幾天，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)就上演了一出“兩虎相爭(zhēng)”的好戲。

故事的主角，一個(gè)是稱霸京城的“地產(chǎn)一哥”，一個(gè)是全國(guó)首屈一指的“中介王者”。

中海與鏈家正面掰頭，就好比“一只老虎摸了另一只老虎的屁股”，精彩的程度堪比《狂飆》！

據(jù)圈內(nèi)人士透露，北京鏈家新房業(yè)務(wù)1月14日下架了中海在北京的所有項(xiàng)目，不再為中海帶客。

原因竟是中海拖欠鏈家的渠道費(fèi)用超過(guò)一個(gè)“小目標(biāo)”。

圖源：財(cái)聯(lián)社

要知道，2022年中海在北京的銷售總額超過(guò)了500億元，妥妥的“利潤(rùn)王者”。

區(qū)區(qū)一個(gè)億，就能讓鏈家卡了中海的“脖子”？

事情的真相是否像鏈家對(duì)外解釋的只是“誤會(huì)一場(chǎng)”？

房企與中介之間究竟為何屢因“渠道費(fèi)”而對(duì)簿公堂？

你欠費(fèi)，我下架

誰(shuí)動(dòng)了誰(shuí)的奶酪

根據(jù)鏈家新房渠道相關(guān)人士透露，中海在北京的所有項(xiàng)目確實(shí)在內(nèi)部系統(tǒng)中“被下架”。

除中海首鋼云尚之外，全部標(biāo)注了“非合作”。

上層君聯(lián)系了幾位中介經(jīng)紀(jì)人，對(duì)于中海的項(xiàng)目雖然都表示可以帶看，但基本上都會(huì)推薦其他相似的房源。

截至發(fā)稿日，中海在鏈家APP上顯示的北京新房項(xiàng)目?jī)H剩下【中海學(xué)士里】和【中海云庭】?jī)蓚€(gè)項(xiàng)目。

圖源：財(cái)聯(lián)社

鏈家高層對(duì)于中海拖欠傭金的事表示震怒，甚至有傳言稱：要給中海點(diǎn)顏色看看。

本以為只是放放狠話，誰(shuí)料這一次鏈家真的對(duì)“大哥”動(dòng)了手。

一位房地產(chǎn)渠道商介紹稱，渠道費(fèi)結(jié)算周期本身就長(zhǎng)。從帶訪到成交、從認(rèn)購(gòu)到簽約，最后銀行放款，該筆訂單才算完成。

后期開發(fā)商還要走內(nèi)部合同流程、付款結(jié)算流程、上傳各種資料審核，倘若遇到開發(fā)商有意拖延，賬期通常需要一年。

但對(duì)于中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，客戶簽約后通常就要支付部分傭金給員工。

在如今這個(gè)行業(yè)環(huán)境之下，只要有一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，小的中介基本就可以關(guān)門大吉了。

雖然此前，中海方面表示“對(duì)鏈家的付款沒有停止，未來(lái)還要一起努力向前”。

鏈家對(duì)此也聲稱“雙方只是在協(xié)商2023年新的合同內(nèi)容，停止合作是一個(gè)誤會(huì)。”

如今搞到正面開撕，只有一個(gè)可能，就是年初的合作合同“談崩了”。

這邊，賣房小哥擔(dān)心自己的傭金泡湯；那邊，中海搬出了“網(wǎng)簽+全款到賬”的流程標(biāo)準(zhǔn)。

孰是孰非，不知全貌，暫且無(wú)法下定論。

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只不過(guò)，在鏈家，新房業(yè)務(wù)一直都有不成文的考核標(biāo)準(zhǔn)：

高占比、高點(diǎn)位、快節(jié)傭。

如今中海要搞特殊，必然是踩到了鏈家底線。

兩大行業(yè)巨頭之間的博弈，表面上你好我好，背后則是暗流洶涌。

高手過(guò)招

全憑實(shí)力，不講感情

北京樓市，向來(lái)是二手房占主導(dǎo)的市場(chǎng)。

過(guò)去一年，北京二手房總成交量15.9萬(wàn)套，是新房成交量的2.4倍。

目前，北京的部分剛需用戶以及幾乎所有的改善用戶，都掌握在二手房中介手里。

作為“渠道王者”，鏈家對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)毋庸置疑。

再加上近兩年市場(chǎng)行情不盡人意，甚至有不少中介經(jīng)紀(jì)人大放厥詞：“開發(fā)商沒有渠道根本賣不了房！”

萬(wàn)科的郁亮曾說(shuō)，開發(fā)商被人卡住了脖子，只能說(shuō)明自己的能力不行。

顯然，中海并不希望成為那個(gè)“被人扼住喉嚨”的弱者。

2022年，中海在北京500億元的銷售額，渠道銷售占比僅有3成。

央企品牌、口碑不錯(cuò)、項(xiàng)目不錯(cuò)、客戶積累多，自渠做得相對(duì)要好......

對(duì)于中海而言，對(duì)渠道的使用無(wú)異于飲鴆止渴，能慢就慢，能不用就不用。

這也是他們春節(jié)后決定“暫時(shí)與鏈家解除捆綁”的根本原因。

合理分配渠道費(fèi)用，先選擇靠自己銷售。

作為財(cái)務(wù)穩(wěn)健的央企代表，北京市場(chǎng)的新晉一哥，中海當(dāng)然有理由，也有立場(chǎng)成為“第一個(gè)吃螃蟹的人”。

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此舉一出，不少業(yè)內(nèi)專家判斷此次中海與鏈家的“掰手腕”極大可能會(huì)影響行業(yè)格局。

未來(lái)，如果一些國(guó)央企都效仿中海，一些中介平臺(tái)若再想利用新房渠道的壟斷地位操縱傭金，心里還是需要掂量掂量。

對(duì)此說(shuō)法，上層君持保留意見。不是質(zhì)疑權(quán)威，而是單純覺得行業(yè)趨勢(shì)的推動(dòng)不可能因?yàn)橐患移髽I(yè)而驟然變天。

況且，目前中海也明確表示是渠道費(fèi)用合理分配。

尤其是在現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境，蛋糕本來(lái)就變小了，沒人敢輕易斷了后路。

沒有永遠(yuǎn)的敵人

對(duì)于頭部房企而言，為何寧愿增加成本自建渠道，也要“去中介”？

想想當(dāng)年格力與蘇寧的“對(duì)峙”，都是金錢惹的禍。

以北京為例，從2017到2019年，貝殼找房的新房渠道費(fèi)率普遍上漲了4%-7%，部分項(xiàng)目達(dá)到了10%以上的漲幅。

這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)大大高于地方政府所規(guī)定的指導(dǎo)線。

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在逐步上漲的平臺(tái)費(fèi)和傭金費(fèi)壓力下，開發(fā)商謀求新的出路，建立直營(yíng)直銷的模式實(shí)屬正常。

此次事件發(fā)酵至今，不少網(wǎng)友開始各自站隊(duì)，雙方各執(zhí)一詞。

站在乙方公司和打工者的角度，有網(wǎng)友認(rèn)為，欠債還錢，天經(jīng)地義。

“中海覺得費(fèi)用高可以不合作，沒必要一開始認(rèn)了，最后不認(rèn)賬”。

而站在中海一方的網(wǎng)友則表示，中海不是借傭，而是按流程結(jié)傭。

更有網(wǎng)友直接指出了中介傭金高，購(gòu)房者深受其害，甚至吐槽“天下苦鏈家久也”。

過(guò)往面對(duì)針對(duì)中介渠道的口誅筆伐，貝殼董事長(zhǎng)左暉就曾在朋友圈發(fā)布聲明，否認(rèn)壟斷。

而我們也都深知，渠道之所以如此“囂張”，傭金之所以增長(zhǎng)，很大程度上取決于房企本身。

就像左暉說(shuō)的，渠道就好比是房地產(chǎn)的另一把“夜壺”。

經(jīng)紀(jì)人努力推，就為了多賺點(diǎn)；房企升傭，也是為了回籠資金。說(shuō)白了，都是為了錢。

自始至終，開發(fā)商都不可能去否定中介和渠道的價(jià)值。

現(xiàn)在最關(guān)鍵的，是找到兩者之間的利益平衡點(diǎn)。

如果非要爭(zhēng)個(gè)高下，那就只能一拍兩散。