內(nèi)容摘要：金澤鎮(zhèn)西岑社區(qū)“城中村”項(xiàng)目咨詢單位確定為“上海投資咨詢集團(tuán)”，它也是鳳溪社區(qū)和趙巷鎮(zhèn)等“城中村”項(xiàng)目的咨詢方，附項(xiàng)目選址分析。

近日，《金澤西岑社區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目前期咨詢費(fèi)項(xiàng)目的合同》公告。

金澤鎮(zhèn)西岑社區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目前期咨詢費(fèi)項(xiàng)目招標(biāo)中標(biāo)單位依舊為“上海投資咨詢集團(tuán)有限公司”，它也是青浦區(qū)鳳溪社區(qū)和趙巷鎮(zhèn)等“城中村”改造項(xiàng)目的“咨詢方”，本次標(biāo)的金額為381萬(wàn)元人民幣。

官方的公開(kāi)信息有限，包括本次公告及以往報(bào)道都未提及西岑社區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目具體范圍。

本次公告項(xiàng)目的咨詢合同概括：青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)西岑社區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目位于青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)?，F(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施存在短板、環(huán)境風(fēng)貌較差。通過(guò)對(duì)現(xiàn)有城中村地塊進(jìn)行改造，保留部分歷史建筑，在此基礎(chǔ)上改善基礎(chǔ)設(shè)施，持續(xù)改善村(居)民生活質(zhì)量，提升鎮(zhèn)域風(fēng)貌，對(duì)接虹橋商務(wù)區(qū)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展。

現(xiàn)狀西岑社區(qū)城市化片區(qū)示意圖

盡管“城中村”改造項(xiàng)目具體位置不詳，但“城”的基本區(qū)域概念還是有的，大概就是在西岑社區(qū)現(xiàn)狀城市化較集中片區(qū)（詳見(jiàn)附圖）。

這一點(diǎn)在金澤鎮(zhèn)的相關(guān)官方文件上得到了印證：

• 2020年1月的《金澤鎮(zhèn)政府工作報(bào)告》中提到了“統(tǒng)籌推進(jìn)美麗家園、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，3個(gè)小區(qū)420戶“美麗家園”改造正式啟動(dòng)?！?/p>

• 《2020年金澤鎮(zhèn)人民政府掛圖作戰(zhàn)重點(diǎn)工作任務(wù)清單》中羅列了“美麗家園”項(xiàng)目，其年度目標(biāo)顯示“2020年金澤鎮(zhèn)美麗家園（淀濱東區(qū)）項(xiàng)目完工”，這個(gè)淀濱東區(qū)應(yīng)該就是西岑社區(qū)的“淀濱新村東區(qū)”，是上面提到的三個(gè)小區(qū)之一。

淀濱新村東區(qū)示意圖

但，上述項(xiàng)目最終暫停實(shí)施了，我們來(lái)看看是什么原因：

2021年1月的《金澤鎮(zhèn)政府工作報(bào)告》中提到，美麗家園因西岑“城中村改造項(xiàng)目”暫停實(shí)施。也就是說(shuō)西岑社區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目應(yīng)該覆蓋到了包括淀濱新村東區(qū)在內(nèi)“美麗家園”項(xiàng)目涉及的三個(gè)小區(qū)。

現(xiàn)狀西岑社區(qū)城市化片區(qū)區(qū)位圖

我們?cè)賮?lái)看一下上述現(xiàn)狀西岑社區(qū)城市化片區(qū)未來(lái)的功能規(guī)劃是什么呢？

現(xiàn)狀西岑社區(qū)城市化片區(qū)位于西岑科創(chuàng)中心的中部，根據(jù)今年9月批復(fù)的《上海市青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)西岑單元 (JZ03)控制性詳細(xì)規(guī)劃(修編)》顯示，這里主要被規(guī)劃成了四類地塊用地：商業(yè)服務(wù)業(yè)和商務(wù)辦公用地，商業(yè)服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公和社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施用地，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，及商務(wù)辦公和三類住宅組團(tuán)用地（詳見(jiàn)下圖，范圍內(nèi)其余未填色區(qū)域?yàn)楣簿G地、道路和河道）。

現(xiàn)狀西岑社區(qū)城市化集中片區(qū)規(guī)劃圖

而至于哪些地塊會(huì)被納入“城中村”改造項(xiàng)目，這個(gè)目前未知，其實(shí)對(duì)于屬地老百姓來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的無(wú)非是“拆”還是“保留”？

根據(jù)已批復(fù)的“上位規(guī)劃”顯示，上述規(guī)劃地塊“規(guī)劃動(dòng)態(tài)”顯示均為“規(guī)劃”，這個(gè)“規(guī)劃語(yǔ)言”用老百姓的話來(lái)說(shuō)，就是這里基本都是要被“拆”的（不排除部分有歷史價(jià)值的予以修繕留存的可能性）。

西岑科創(chuàng)中心已啟動(dòng)征地和已出讓地塊示意圖

公開(kāi)資料顯示，目前西岑科創(chuàng)中心，除了中部區(qū)域（現(xiàn)狀西岑社區(qū)城市化片區(qū)+未填色區(qū)域），其余區(qū)域基本已出讓或已啟動(dòng)征地事項(xiàng)（西南角未填色區(qū)域不確定是否已納入征地范圍）。

那么，目前西岑社區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目進(jìn)展如何呢？

• 2021年12月23日發(fā)布《金澤鎮(zhèn)政府工作報(bào)告》中“過(guò)往五年工作回顧”提到了，“編制完成西岑社區(qū)城中村改造初步方案?！?/p>

• 今年初發(fā)布的《2022年青浦區(qū)人民政府掛圖作戰(zhàn)重點(diǎn)工作任務(wù)清單》中顯示，“待西岑控規(guī)批復(fù)后，進(jìn)一步深化研究城中村實(shí)施方案、資金測(cè)算方案并按程序要求上報(bào)”。

“城中村”項(xiàng)目認(rèn)定流程示意圖

按照修正后的《青浦區(qū)“城中村”改造實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，“城中村”項(xiàng)目認(rèn)定流程大概主要經(jīng)歷六個(gè)節(jié)點(diǎn)，而西岑單元的控規(guī)在今年9月獲得批復(fù)，所以個(gè)人判斷，目前西岑社區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目可能處于第二階段（附圖帶的階段，僅供參考）。

不過(guò)，隨著上海國(guó)資委旗下的老牌咨詢公司上海投資咨詢集團(tuán)加入，相信該項(xiàng)目的推進(jìn)速度一定會(huì)提速。

本次《金澤西岑社區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目前期咨詢費(fèi)項(xiàng)目的合同》公告顯示，本次咨詢內(nèi)容和要求包括前期立項(xiàng)、擇優(yōu)招選、開(kāi)發(fā)建設(shè)、事后監(jiān)督管理四階段流程，本次服務(wù)包含四大板塊內(nèi)容:

1、“城中村”申報(bào)材料及相關(guān)審批文件的編制及完善

分析項(xiàng)目的資金平衡情況，提升方案可操作性和經(jīng)濟(jì)合理性。根據(jù)政府要求，編制申報(bào)材料文件。

2、商務(wù)談判及合作伙伴擇優(yōu)招選

按照項(xiàng)目批復(fù)和前期方案，按流程公開(kāi)招選合適的合作單位，開(kāi)展商務(wù)談判和磋商，明確合作合同關(guān)鍵條款。

3、投融資顧問(wèn)及過(guò)程管控

按投資資金高效使用的原則，配合委托方就項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度、開(kāi)發(fā)建設(shè)內(nèi)容、投資內(nèi)容的優(yōu)化調(diào)整并論證。

4、運(yùn)營(yíng)管理和開(kāi)發(fā)績(jī)效后評(píng)估

根據(jù)政府方要求，組織績(jī)效評(píng)估、總結(jié)工作成就和不足。

該項(xiàng)目合同履行期限非常寬泛，合同履約期限為項(xiàng)目全部完成。

25-02、25-05地塊

2021年10月，金澤鎮(zhèn)在《關(guān)于對(duì)青浦區(qū)第五屆人民代表大會(huì)第七次會(huì)議第072號(hào)代表建議的答復(fù)》中提到：

西岑二期動(dòng)遷安置基地的選址不僅對(duì)近期建設(shè)項(xiàng)目，如17號(hào)線西延伸、西岑社區(qū)城中村改造動(dòng)遷工作發(fā)揮著決定性作用,而且關(guān)系到西岑社區(qū)群眾的重要民生問(wèn)題，同時(shí)還將對(duì)城鄉(xiāng)布局結(jié)構(gòu)和社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

我鎮(zhèn)對(duì)動(dòng)遷安置房進(jìn)行了新一輪的測(cè)算與研究，根據(jù)研究結(jié)果形成了2個(gè)選址意向方案。

上述所提到的西岑二期動(dòng)遷安置基地，最終選址于西岑科創(chuàng)中心西側(cè)的兩幅地塊，即25-02、25-05地塊作為二期動(dòng)遷安置基地。也就是說(shuō)該安置基地未來(lái)將接納西岑社區(qū)“城中村”改造所涉及的居民，這意味著該項(xiàng)目的進(jìn)度或許成為西岑社區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目啟動(dòng)的條件之一。

目前，西岑社區(qū)二期動(dòng)遷安置基地不僅已公布征地事項(xiàng)，而且今年9月已啟動(dòng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)（點(diǎn)擊查閱項(xiàng)目）。

《2022年青浦區(qū)人民政府掛圖作戰(zhàn)重點(diǎn)工作任務(wù)清單》上顯示，今年青浦區(qū)“城中村”項(xiàng)目除了上述的西岑社區(qū)外，還有華新鎮(zhèn)鳳溪社區(qū)“城中村”，趙巷鎮(zhèn)“城中村”，朱家角鎮(zhèn)“城中村”，徐涇鎮(zhèn)諸陸西路“城中村”和徐涇鎮(zhèn)前明“城中村”改造項(xiàng)目。上述項(xiàng)目進(jìn)度最快的就是鳳溪社區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目，該片區(qū)有4幅打包地塊被納入了上海第四批“土拍”活動(dòng)，鎮(zhèn)官方預(yù)計(jì)年內(nèi)項(xiàng)目啟動(dòng)。

今年10月，青浦區(qū)舉辦“城中村”項(xiàng)目推介大會(huì)（下文簡(jiǎn)稱“推介會(huì)”），把形成的14個(gè)“城中村”策劃項(xiàng)目推介給廣大企業(yè)。

今年9月，上海市新一輪穩(wěn)增長(zhǎng)“22條”政策措施發(fā)布，其中第二十二條便旗幟鮮明地指出，要“充分發(fā)揮“兩舊一村”等民生工程對(duì)擴(kuò)投資、促消費(fèi)、穩(wěn)就業(yè)的帶動(dòng)作用，全面提速“城中村”改造”，編制“城中村”改造規(guī)劃。

資料：青浦區(qū)政府網(wǎng)

編輯：大青浦房談