今年3月，疫情期間的積壓需求釋放，讓樓市迎來了短暫的小陽春，但整體市場回暖基礎弱， 4、5月來時，商品房的銷售又開始降溫了。

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• 整體看，我國房地產行業(yè)是趨勢性的下降嗎？

• 如何看待當前的房地產行業(yè)？

• 面對現在的情況，又該如何破局？

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局長查閱了多篇報告，本期內容，我們將從行研的角度全面了解房地產行業(yè)。

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1. 房地產行業(yè)的基本面與產業(yè)鏈

2. 九大細分行業(yè)的特點、現狀及未來

3. 當下房地產行業(yè)的破局之路

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參考報告（復制鏈接至瀏覽器即可閱讀完整報告）

【平安證券】地產產業(yè)鏈全景圖：產業(yè)變革，機遇未盡

https://www.fxbaogao.com/report?id=3774971&im=one

【國海證券】當前房地產如何破局？

https://www.fxbaogao.com/report?id=3773096&im=one

【申萬宏源】房地產產業(yè)鏈基本面及行情復盤行業(yè)深度：大變革下的新起點與新機遇

https://www.fxbaogao.com/report?id=3767580&im=one

我們先來了解房地產行業(yè)是什么，有什么？

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也就是行業(yè)的基本面與產業(yè)鏈。

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房地產業(yè)一直是我國國民經濟的支柱產業(yè)，更是頂梁柱、壓艙石。

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從產業(yè)鏈參與者可以看出，它涵蓋了政府部門、金融機構、開發(fā)商、建筑商、供應商、運營商、居民等等，這樣龐大的產業(yè)鏈體系，勢必對金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性產生深遠影響。

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另外，房地產及產業(yè)鏈拉動的GDP占比在21-30%，這也充分顯示出地產產業(yè)鏈對國民經濟影響范圍有多大。

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跟其他行業(yè)不太一樣，房地產行業(yè)本身開發(fā)周期較長，從前期政府出讓土地、房企拿地，到規(guī)劃設計、項目開工、施工建設、預售，再到后續(xù)的竣工交付，長達3-4年的施工周期，涉及的產業(yè)鏈行業(yè)眾多，包括房地產開發(fā)、地產開工鏈、地產竣工鏈等類型。

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具體看，地產上游是建造房屋的原材料，比如鋼筋水泥、挖掘機、鏟運機等等，再細致一些，還有玻璃、涂料、防水材料、陶瓷、石膏板。

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中游看，主要是開發(fā)鏈，一般是政府、金融機構、和開發(fā)商，政府給地，銀行出錢，企業(yè)干活賺錢，企業(yè)里又可以分為住宅開發(fā)、商業(yè)地產、物流地產、養(yǎng)老、廠房、代建等等。

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地產下游，主要是服務機構，大的服務，比如中介、租賃、物業(yè)等等，小的服務比如家電企業(yè)、裝修企業(yè)、或者是家居企業(yè)。

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各細分行業(yè)的特點、現狀和未來

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上游我們分享三個行業(yè)，浮法玻璃、防水材料和建筑涂料。

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浮法玻璃是當前房地產行業(yè)使用最多的一種玻璃，占比近8成。浮法是一種工藝，這種玻璃屬于比較高檔的材料，應用也比較廣泛。相比普通的工藝，浮法玻璃會更平整，透明度好，不容易被損壞。

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整個行業(yè)受供需影響，有自己的周期，相關公司的業(yè)績彈性取決于地產行業(yè)的修復。

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防水材料就是為了防止房子漏水，主要分為卷材和涂料兩大類。從生產特點看，防水材料的生產技術、資金壁壘相對不高。從應用特點看，防水效果與施工質量密切相關，質保期也比較寬容。

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一般質保期5年，但這遠低于房屋整體的使用時間。所以行業(yè)的公司有很多是中小企業(yè)，甚至小作坊，進而導致防水行業(yè)競爭格局很分散。

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步入21世紀，地產、基建投資快速增長，催生大量防水需求，工藝也被逼提升，2005-2015年新型防水材料占比從54%升至94%。

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隨著2015年開始，化工行業(yè)的環(huán)保政策越來越嚴格，行業(yè)的競爭也從無序到整合。頭部企業(yè)依靠規(guī)模化優(yōu)勢，更容易強者恒強。

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再來看上游的最后一個行業(yè)，涂料。根據應用場景不同，涂料的作用也不太一樣，比如保護建筑、裝飾或其他特殊性能，例如絕緣、防腐、標志等等。

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這個行業(yè)跟防水行業(yè)很像，沒有特殊工藝和特殊材料，資金壁壘也不是很高。因此行業(yè)整體發(fā)展模式也大致相似——前期分散，后期集中于龍頭。

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2015年后，隨著城鎮(zhèn)化進程放緩，行業(yè)趨于穩(wěn)定。此時，精裝修的加速普及，讓房企更偏愛規(guī)?；少彛啾韧赓Y品牌，國內企業(yè)普遍對地產商資金支持較多、產品性價比更高、服務響應更及時，這讓國產涂料龍頭，快速搶占市場。

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但相關公司的業(yè)績與房地產綁定過于緊密，因此在前幾年房地產從增量變存量的時候，甚至有些房產公司破產，讓涂料企業(yè)也出現一些損失、業(yè)績出現虧損。

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展望未來，涂料還是會隨著地產行業(yè)共繁榮。其中，工程涂料更看企業(yè)規(guī)模，家裝漆更考驗企業(yè)品牌、產品、服務、渠道實力。后者整體比前者前景更好。

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接下來，我們看中游的三個行業(yè)——住宅、商業(yè)地產和代建。

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住宅主要看購房需求，但新生人口規(guī)模逐年降低，后續(xù)城鎮(zhèn)化增速也會逐步走弱，加上前兩年的房企違約事件，讓行業(yè)信心減弱。

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整體看，短期仍然缺乏大幅上漲的基礎，中期，在流動性危機下，央企更穩(wěn)健。

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商業(yè)地產主要是商場、辦公樓等等，由于疫情沖擊、租金減免、消費市場疲軟等因素影響，行業(yè)也挺波折。

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接下來，“輕資產+重運營+強科技”是行業(yè)的大方向，但核心競爭仍然是運營和服務。

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最后一塊是代建，將非經營性的政府投資項目，委托給專業(yè)公司進行建設管理。也就是讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，大家都省心。主要分為政府代建、商業(yè)代建和資本代建。

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另外，代建還有三大好處：

• 傳統(tǒng)開發(fā)依靠杠桿驅動擴張，代建是輸出服務收取相應管理費，也就讓整個模式變得輕資產；

• 另外，代建這個業(yè)務模式受周期性影響較少，也是當下房企都在拓寬的一個賽道；

• 由于前面這兩個優(yōu)勢，讓代建行業(yè)的毛利率很高，幾乎在50%左右，而傳統(tǒng)開發(fā)一般是20%。

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后續(xù)可將代建業(yè)務進一步延伸至咨詢服務、設計業(yè)務、金融業(yè)務等領域，用平臺型思維整合全產業(yè)鏈資源，也將讓行業(yè)發(fā)展更加快速和壯大。

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下游主要是服務或竣工后的細分行業(yè)，我們主要分享物管、家電和家居行業(yè)。

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物業(yè)管理將是未來的房企核心，目前來看，央企、國企及優(yōu)質民企更具優(yōu)勢。

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未來，IFM，綜合設施管理服務可能是一個很大的增長點。這項服務主要針對非住宅領域，通過資源整合，對客戶的非核心業(yè)務統(tǒng)一籌劃與管理，比如：設施維修及維護、環(huán)境與能源管理、安保服務、保潔服務、企業(yè)和資產管理等等。

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說到家電行業(yè)，產業(yè)鏈也是相當長，近幾年的細分領域也越來越多，除了傳統(tǒng)的黑電、白電、廚電、小家電，現在受益于銀發(fā)經濟、懶人經濟、寵物經濟，產品細分的更加明確。

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但在大家電的維穩(wěn)狀態(tài)下，智能化、專業(yè)化的賽道仍有很大空間，另外國產品牌表現好于海外品牌。

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最后就是家居行業(yè)，這個行業(yè)與地產關聯(lián)度也很大，當下的大趨勢是“定制整裝”，“精裝+存量翻新”成為新動能。因此，龍頭的規(guī)模優(yōu)勢也將尤為突顯。

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接下來怎么破局呢？

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可以參考這個公式

破局=有效供給+穩(wěn)健運營+需求提升（排名不分前后）

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什么是有效供給？要看市場需要什么樣的產品。

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買房一部分是剛需，比如要結婚，小孩要上學，另一部分是改善，從居住需求逐步向功能、品質轉化。前者由于需求的時效性，影響不大，后者就需要企業(yè)在住宅配置、配套設施、運營管理上提高品質，以高品質打動持幣觀望的群體。

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穩(wěn)健運營，主要是針對房企，減少風險。針對開發(fā)周期長的存量資產，可引入專業(yè)團隊，將項目從投資、開發(fā)、運營三個維度分離，具有開發(fā)經驗的企業(yè)可以通過之前咱們提到的代建方式與國資平臺公司合作，加快項目開發(fā)速度，企業(yè)以輕資產方式運作盤活土地，達成雙贏。

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需求提升，大多依靠政策。比如放寬生育政策，給予多孩家庭購房政策傾斜；因城施策，根據不同城市現狀，優(yōu)化限購限貸等政策。

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未來，地方政府可以從支持發(fā)展保障性租賃住房建設出發(fā)，一方面是金融端，為租賃住房的投資、開發(fā)、運營和管理提供支。另一方面，可以從稅收端，鼓勵企業(yè)參與回購存量閑置房屋用作保障性租賃住房運營，對該類企業(yè)提供優(yōu)惠稅收政策。