1、評估公式

　　宗地價格=基準(zhǔn)地價×期日修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×年期修正系數(shù)+土地開發(fā)水平修正值

　　2、評估過程

　　基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法實質(zhì)上仍為市場法，只是比較對象只有一個，是地方國土部門發(fā)布的基準(zhǔn)地價，比較因素基本上與市場法一致。

　　1）基準(zhǔn)地價的確定

　　基準(zhǔn)地價文件查找：可以通過所在市、區(qū)、縣的國土資源局網(wǎng)站查詢，或者百度搜索關(guān)鍵字：“城市+基準(zhǔn)地價”。絕大部分城市的基準(zhǔn)地價文件均可以從網(wǎng)絡(luò)上查找到。

　　地價級別的確定：找到基準(zhǔn)地價文件后需要確定委估宗地所在地價級別，公開的基準(zhǔn)地價文件中少部分會配發(fā)地價級別范圍描述或級別圖，再配合地圖，會較容易確定委估宗地級別，對于大部分未發(fā)布級別范圍描述或級別圖的情況，按以下方式確定：

1、查詢中國城市地價動態(tài)監(jiān)測（http://www.landvalue.com.cn/）；

2、委估宗地以前的估價報告（個別時候可以在網(wǎng)絡(luò)搜索到周邊其他單位的估價報告）；

3、咨詢當(dāng)?shù)貒敛块T；

4、參照當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)土地使用稅等級范圍確定；

　　部分地區(qū)的基準(zhǔn)地價文件頒布時間早于2007年（該年發(fā)布全國工業(yè)用地最低限價），此情況下的相應(yīng)基準(zhǔn)地價可能會低于最低限價，此時處理方式如下：

　?、賹⒒鶞?zhǔn)地價最低級別價格按最低限價調(diào)整，其他級別地價按原比例或原增加額相應(yīng)調(diào)整；

　?、谥苯右宰畹拖迌r做為委估宗地相應(yīng)基準(zhǔn)地價。

　?、廴园丛鄳?yīng)級別基準(zhǔn)地價確定，通過期日修正找回差距。

　　2）期日修正系數(shù)

　　按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，期日修正系數(shù)=待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較案例交易日期指數(shù)，但地價指數(shù)地方國土部門并未公開，可通過如下方式確定：

　?、俨樵冎袊鞘械貎r動態(tài)監(jiān)測，以地價水平、地價增長率代替，有時該二項指標(biāo)未能公布至評估基準(zhǔn)日所在年份，未公布年份可按往年年均增幅考慮；

　　②以近期周邊土地成交實例平均價格除以對應(yīng)級別基準(zhǔn)地價，此種方式可以使市場法與基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法二種方法評估結(jié)果接近；

　?、垡怨I(yè)用地最低限價除以相應(yīng)基準(zhǔn)地價及年份數(shù)，得出年均增幅，再換算至評估基準(zhǔn)日所在年份。

　　④按照年均增幅2%考慮；3）年期修正系數(shù)；年期修正系數(shù)＝（1-1/（1+r）m）/（1-1；r＝土地還原率，土地是一切行業(yè)的根本，工業(yè)用地一；n＝基準(zhǔn)地價設(shè)定土地使用年限，工業(yè)用地為50年；；m＝待估宗地剩余使用年限；4）因素修正系數(shù)；此項修正類似于市場法中因素修正，少部分地區(qū)會有網(wǎng)；5）容積率修正系數(shù)；工業(yè)用地一般均不進(jìn)行容積率修正，但個別地方基準(zhǔn)地；6）④按照年均增幅2%考慮。

　　3）年期修正系數(shù)

　　年期修正系數(shù)＝（1-1/（1+r）m）/ （1-1/（1+r）n）

　　r＝土地還原率，土地是一切行業(yè)的根本，工業(yè)用地一級開發(fā)風(fēng)險相對很小， 取值范圍常見6-7%；

　　n＝基準(zhǔn)地價設(shè)定土地使用年限，工業(yè)用地為50年；

　　m＝待估宗地剩余使用年限。

　　4）因素修正系數(shù)

　　此項修正類似于市場法中因素修正，少部分地區(qū)會有網(wǎng)絡(luò)公布，如無法查到，可以參照其他城市因素修正表編制，也可以適當(dāng)微調(diào)。

　　5）容積率修正系數(shù)

　　工業(yè)用地一般均不進(jìn)行容積率修正，但個別地方基準(zhǔn)地價文件中會公布工業(yè)用地容積率修正系數(shù)，此種情況多是因為高科技園區(qū)中部分工業(yè)建筑為多層，如無法查找容積率修正，可不進(jìn)行此項修正。

　　6）開發(fā)修正修正

　　基準(zhǔn)地價對應(yīng)開發(fā)程度一般會在基準(zhǔn)地價文件中公布，如未公布，可以通過“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測”查詢，如查詢不到，可以假設(shè)基準(zhǔn)地價對應(yīng)開發(fā)程度與委估宗地一致，而不進(jìn)行此項修正。如需修正，部分基準(zhǔn)地價文件中會規(guī)定每通的價格，如未公布，可以參照每通20-30元/㎡確定。

　　以上結(jié)果為出讓地價，如為劃撥地，應(yīng)扣除出讓金，扣除方式參見市場法中相關(guān)敘述；契稅問題亦參見上文。

五、成本逼近法評估過程

　　1、評估公式

　　地價＝土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益＝成本價格＋土地增值收益

　　成本逼近法的本意是模擬土地取得并達(dá)到開發(fā)狀態(tài)的過程中需要支付的各項成本，總的來說，一是對原土地使用權(quán)人的補(bǔ)償，二是向土地所有者-國家繳納地價款以體現(xiàn)所有者權(quán)益，三是各項稅費(fèi)，四是土地通、平成本。

　　2、評估過程

　　1）土地取得費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)

　　土地取得費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)、地上附著物（青苗-尚未收割的農(nóng)產(chǎn)品、房屋、水井、果樹等）。

　　土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)的計算是以土地年產(chǎn)值乘以適當(dāng)倍數(shù)確定，數(shù)據(jù)來源方式如下：

① 根據(jù)**省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法中相關(guān)條款確定；

② 根據(jù)各地土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)計取標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)文件，可百度搜索：“城市名+征地區(qū)片”、“城市名+統(tǒng)一年產(chǎn)值”、“城市名+綜合地價”等；

③ 百度搜索：“城市名+區(qū)名+征地方案公告”，“城市名+道路名+征地方案公 告”，“城市名+征地補(bǔ)償、安置方案公告”等，如有征地行為，各地補(bǔ)償方案一般會通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)布，該公告如與委估宗地處于同一市級行政區(qū)，可以認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是一致的。

　　相關(guān)稅費(fèi)包括征地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、菜地基金、防洪費(fèi)等，?數(shù)據(jù)來源方式：百度搜索：“省名+征地管理費(fèi)暫行辦法”、“**省實施〈中華人民共和國耕地占用稅暫行條例〉辦法”、“省名+耕地開墾費(fèi)管理辦法”、“城市名+新菜地開發(fā)基金征收管理使用辦法”、“城市名+防洪費(fèi)”等。

　　單價確定后，開始確定數(shù)量，由于土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)是區(qū)別不同用途來規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，比如耕地、園地、林地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不同的，而委估宗地原始狀態(tài)多數(shù)情況都難以確認(rèn)，所以存在如下假設(shè)：

　?、?假設(shè)委估宗地原始狀態(tài)均為耕地；

　?、?假設(shè)委估宗地原始狀態(tài)為耕地、林地等各占一定比例，比例參見各地政 府門戶網(wǎng)站相關(guān)介紹，此時注意耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)不能按全部面積計取。

　　地上附著物的補(bǔ)償中最大部分為房屋補(bǔ)償，補(bǔ)償方式如下：

① 各地會發(fā)布相關(guān)文件，百度搜索：“城市名+征地補(bǔ)償安置辦法” ；

② 各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，農(nóng)村民宅只有幾百元/建筑平方米，失地農(nóng)民難 以在城市有固定居所，為使得公平合理，如果當(dāng)?shù)匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，可以不考慮，按照所在城市近郊區(qū)二手房或城市內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房平均單價做為房屋補(bǔ)償單價。

具體由評估人員自行查詢，補(bǔ)償房屋面積可以按照如下方式確定：農(nóng)村人均住房面積普通在30-40平方米，人均農(nóng)地數(shù)量可以通過當(dāng)?shù)卣T戶網(wǎng)站或百度搜索，各地普遍不足1畝。除房屋、青苗外其他地上附著物價值比例極小，酌情處理。

　　2）土地開發(fā)費(fèi)用

　　公式如下：

　　土地開發(fā)費(fèi)用是指土地紅線外的水、電等管網(wǎng)費(fèi)用及紅線內(nèi)場地平整，此筆?費(fèi)用意義上近似于基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，計算方式如下：

　?、?部分地方的基準(zhǔn)地價文件中會規(guī)定土地開發(fā)費(fèi)用價格標(biāo)準(zhǔn)

　　② 參照各地基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)文件確定，百度搜索：“城市名+基礎(chǔ)設(shè)施配套 費(fèi)”，但是基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是以建筑面積為基數(shù)繳納，需要根據(jù)容積率換算成土地面積單價，委估宗地容積率可以按實際確定，也可以按規(guī)劃確定，最后加上場地平整費(fèi)用。

　?、?可以參照每通20元左右/㎡確定。

　　3）投資利息

　　投資利息＝土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)×開發(fā)周期×年利率＋土地開發(fā)費(fèi)×開發(fā)周期/2×年利率

　　按照此公式，土地取得費(fèi)用為一次性投入，土地開發(fā)費(fèi)用為均勻投入，實際上現(xiàn)狀可能是相反的，取得土地時對原土地方的補(bǔ)償往往是陸續(xù)的，而土地開發(fā)費(fèi)用經(jīng)常是無需企業(yè)參與，只需繳納基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，但公式是不能修改的。

　　4）開發(fā)利潤

　　按照常理，工業(yè)用地一級開發(fā)利潤率＜經(jīng)營性用地一級開發(fā)利潤＜經(jīng)營性用?地二級開發(fā)利潤，部分地區(qū)一級開發(fā)利潤率可通過百度搜索，北京市為8%，各地略有區(qū)別，但工業(yè)用地一級開發(fā)利潤率相對最小是肯定的，取值常見6-10%。

　　5）土地增值收益

　　土地增值收益的確定參見市場法中出讓金的確定過程，劃撥地評估不考慮土?地增值收益。

　　6）年期修正系數(shù)

　　年期修正系數(shù)＝1-1/（1+r）m

　　r＝土地還原率，土地是一切行業(yè)的根本，工業(yè)用地一級開發(fā)風(fēng)險相對很小 取值范圍常見6-7%；

　　m＝待估宗地剩余使用年限。

　　7）因素修正

　　有以下二種觀點：

　?、?理論上應(yīng)該進(jìn)行因素修正，以免同一區(qū)域土地評估值完全一致，無法體現(xiàn) 出個性因素，修正方式參見基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法相關(guān)內(nèi)容；

　?、?農(nóng)村征地實踐中補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都是區(qū)片統(tǒng)一的，實踐中補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與宗地取得后 規(guī)劃或?qū)嶋H利用狀態(tài)基本不存在因果關(guān)系，而成本逼近法是以模擬取得過程所需成本支出為思路，這樣，委估宗地個性因素可以通過其他方法體現(xiàn)。