焦點(diǎn)研究院·中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）· 2021年1月至6月

報(bào)告期：2021年1月1日至6月31日

出品時(shí)間：2021年7月23日

研究員：回潔鈺

“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)(Focus30)”釋義

“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”，由焦點(diǎn)研究院發(fā)起，面向在上海證券交易所（SH）、深圳證券交易所（SZ）、香港證券交易所（HK）等證券交易機(jī)構(gòu)掛牌上市，公開(kāi)進(jìn)行證券交易的中國(guó)內(nèi)地房企，通過(guò)對(duì)其資產(chǎn)情況、營(yíng)業(yè)收入、土地儲(chǔ)備、凈利潤(rùn)、凈利率、持有現(xiàn)金、長(zhǎng)短債、納稅等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)判，按“領(lǐng)先級(jí)”和“成長(zhǎng)級(jí)”各遴選30家標(biāo)桿房企，納入研究范疇，并將其作為研判中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參照系。由此形成的市場(chǎng)研究體系，命名為“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)(Focus30)”。

聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

焦點(diǎn)指數(shù)F30解讀

宏觀層面：政策調(diào)整引發(fā)市場(chǎng)環(huán)境劇變 錢(qián)、貨、人、交易遭遇全面管控

2021年上半年的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)歷了從調(diào)控政策的大幅度調(diào)整，到政策調(diào)整帶來(lái)市場(chǎng)頂層設(shè)計(jì)和底層邏輯的劇烈變化。也正是由于這樣的變化，則令房地產(chǎn)市場(chǎng)跳出了此前的“三年一周期”，自2016年10月本輪調(diào)控啟動(dòng)以來(lái)至今，五年以來(lái)，市場(chǎng)并未重現(xiàn)全面回升，全國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)也較為穩(wěn)定。盡管自2020年下半年以來(lái)，以北京、上海、廣州、深圳和杭州為代表的焦點(diǎn)城市，出現(xiàn)了核心地段和焦點(diǎn)項(xiàng)目中簽率劇降，去化速度加快，交易規(guī)模放大，局部出現(xiàn)明顯過(guò)熱，并導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)流入市場(chǎng)，“假離婚”、“假結(jié)婚”、利用部分城市“人才優(yōu)先購(gòu)房”政策尋求炒房的行為，但從整體上看，2021年上半年的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其鮮明的“二八格局”，無(wú)論是在城市層面，還是在房企層面，均呈現(xiàn)得淋漓盡致。

而在政策層面的大幅度調(diào)整，以及其背后市場(chǎng)頂層設(shè)計(jì)和底層邏輯發(fā)生的變化，則值得各方關(guān)注。其中，針對(duì)房企，“三道紅線”對(duì)其融資的監(jiān)管進(jìn)一步增強(qiáng)，對(duì)房企實(shí)際融資行為的管控更為嚴(yán)格，至6月，“商票”也被納入到“三道紅線”監(jiān)管范圍內(nèi)，進(jìn)一步限制了房企融資。

針對(duì)銀行，年初實(shí)施的“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，則令其房地產(chǎn)貸款投放受到了顯著，部分股份制銀行和城市商業(yè)銀行，明顯收緊了全年的房地產(chǎn)貸款規(guī)模，受此影響，近期省會(huì)城市及以上的焦點(diǎn)城市，其住房貸款利率均出現(xiàn)了不同幅度的上浮，這對(duì)購(gòu)房需求的挫傷作用是非常明顯的。

針對(duì)地方政府，2021年開(kāi)始實(shí)施的居住用地供應(yīng)“兩集中”和“一年三次”，則限制了其供地上的靈活度，也對(duì)房企在焦點(diǎn)城市擴(kuò)大土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備造成了更多的不確定性，加上自7月實(shí)施的土地出讓金納入稅務(wù)部門(mén)征收，更令地方政府調(diào)動(dòng)這筆收入受到了一定制約。

對(duì)于購(gòu)房者，盡管政策層面對(duì)合理的購(gòu)房需求依然持支持和鼓勵(lì)的態(tài)度，但住房貸款利率上浮對(duì)首置剛需的挫傷作用比較大。而對(duì)于不合理的購(gòu)房需求，由決策層主導(dǎo)，地方政府實(shí)施的有針對(duì)性打擊，則進(jìn)一步補(bǔ)上了當(dāng)前的政策“漏洞”，也通過(guò)限制和禁止經(jīng)營(yíng)性貸款流入市場(chǎng)起到了釜底抽薪的作用。

總之，當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)控的根本邏輯，是通過(guò)政策手段，對(duì)市場(chǎng)的各環(huán)節(jié)、各方面和各領(lǐng)域進(jìn)行有效管控，平抑可能滋生房?jī)r(jià)上揚(yáng)的趨勢(shì)，限制可能滋生炒房投機(jī)的可能，控制可能干擾市場(chǎng)預(yù)期的因素。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)“錢(qián)”、“貨”、“人”和“交易”的有效管控，將市場(chǎng)限制在一定范圍內(nèi)。

領(lǐng)先級(jí)房企：19家房企躋身“千億俱樂(lè)部” 9家房企銷(xiāo)售面積突破千萬(wàn)

如此嚴(yán)峻的政策環(huán)境，對(duì)房企獲取銷(xiāo)售業(yè)績(jī)形成了諸多障礙，構(gòu)成了諸多困難，但也倒逼房企轉(zhuǎn)圜經(jīng)營(yíng)方式，并加速市場(chǎng)格局的洗牌。2021年上半年的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們既能看到有房企“爆雷”，有城市“轉(zhuǎn)淡”；但也可能看到一些房企在重點(diǎn)城市居住用地的首輪集中供應(yīng)中有著積極的表現(xiàn)和豐厚的斬獲，也能看到一些城市在交易規(guī)模和需求表現(xiàn)上表現(xiàn)旺盛和活躍。

根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，在2021年1至6月，有1家房企實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額超過(guò)4000億元，即碧桂園(02007.HK)。另有3家房企實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額超過(guò)3000億元，分別是中國(guó)恒大(03333.HK)、萬(wàn)科集團(tuán)(000002.SZ)和融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)。此外，另有3家房企實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額超過(guò)2000億元，分別是保利發(fā)展(600048.SH)、中國(guó)建筑(601668.SH)和中海地產(chǎn)(00688.HK)。至6月，合同銷(xiāo)售金額超過(guò)1000億元，并邁入“千億俱樂(lè)部”的房企有19家。進(jìn)入“2021年1至6月中國(guó)領(lǐng)先級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”的企業(yè)，其合同銷(xiāo)售金額的門(mén)檻，上升至638億元（佳兆業(yè)，01638.HK）。

而在面積方面，房企則由于合同銷(xiāo)售價(jià)格水平不同，城市布局、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品特點(diǎn)不同，座次有一定變化。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，在2021年1至6月，有2家房企實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積超過(guò)4000萬(wàn)平方米，即碧桂園（02007.HK）和中國(guó)恒大(03333.HK)。另有2家房企實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，即融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)和萬(wàn)科集團(tuán)(000002.SZ)。此外，另有5家房企實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米，分別是保利發(fā)展(600048.SH)、新城控股(601155.SH)、中海地產(chǎn)(00688.HK)、金科集團(tuán)(000656.SZ)和中國(guó)建筑(601668.SH)。進(jìn)入“2021年1至6月中國(guó)領(lǐng)先級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”的企業(yè)，其合同銷(xiāo)售面積的門(mén)檻，上升至386億元（新力控股，02103.HK）。

成長(zhǎng)級(jí)房企：局部市場(chǎng)亮點(diǎn)頻現(xiàn) 合同銷(xiāo)售價(jià)格最高超過(guò)6萬(wàn)元/平方米

領(lǐng)先級(jí)房企在銷(xiāo)售規(guī)模上，有著“碾壓級(jí)”的表現(xiàn)。與之相比，成長(zhǎng)級(jí)房企則在局部市場(chǎng)上有積極表現(xiàn)。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入“2021年1至6月中國(guó)成長(zhǎng)級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”的企業(yè)中，有8家房企實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額超過(guò)500億元，另有8家房企實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額超過(guò)400億元。在2021年1至6月中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）中，領(lǐng)先級(jí)房企與成長(zhǎng)級(jí)房企在合同銷(xiāo)售金額上的“分水嶺”，位于600億元水平。而進(jìn)入“2021年1至6月中國(guó)成長(zhǎng)級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”的企業(yè)，其合同銷(xiāo)售金額的門(mén)檻，則是187億元(景瑞控股，01862.HK)。

面積方面，成長(zhǎng)級(jí)房企與領(lǐng)先級(jí)房企的差距進(jìn)一步拉開(kāi)，反映出其合同銷(xiāo)售價(jià)格水平更高。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入“2021年1至6月中國(guó)成長(zhǎng)級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”的企業(yè)中，有5家實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積超過(guò)300萬(wàn)平方米，另有11家房企實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積超過(guò)200萬(wàn)平方米。領(lǐng)先級(jí)房企與成長(zhǎng)級(jí)房企在合同銷(xiāo)售面積上的“分水嶺”，位于380萬(wàn)平方米水平。而進(jìn)入“2021年1至6月中國(guó)成長(zhǎng)級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”的企業(yè)，其合同銷(xiāo)售面積的門(mén)檻，則是57萬(wàn)平方米(合生創(chuàng)展，00754.HK)。

盡管合生創(chuàng)展在實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額和面積上，均未能躋身前列，但其項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售價(jià)格的水平，卻名列前茅。這也是成長(zhǎng)級(jí)房企與領(lǐng)先級(jí)房企在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，依然能博得空間的重要原因。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，在納入“2021年1月至6月中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（Focus30）”的企業(yè)中，萊蒙國(guó)際實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售價(jià)格最高，超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，且為唯一一個(gè)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售價(jià)格超過(guò)6萬(wàn)元/平方米水平的企業(yè)。不過(guò)，其銷(xiāo)售規(guī)模均極小。另有3家房企實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售價(jià)格超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，分別是京投發(fā)展(600683.SH)、合生創(chuàng)展(00754.HK)和首開(kāi)股份(600376.SH)。此外，另有11家房企實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售價(jià)格超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。這其中，綠城集團(tuán)(03900.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、中國(guó)建筑(601668.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)、建發(fā)集團(tuán)(600153.SH)和融信中國(guó)(03301.HK)，因其銷(xiāo)售規(guī)模進(jìn)入“2021年1至6月中國(guó)領(lǐng)先級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”，實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售規(guī)模和價(jià)格的“雙贏”。

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