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踩盤?房視頻

2022，我們同路

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去年以來，樓市樓價(jià)大家有目共睹。千言萬(wàn)語(yǔ)抵不住一句話：近半年來買房的都比去年上半年之前少掏了錢，也相對(duì)于賺了。

2022，剛需購(gòu)房者，置業(yè)倒計(jì)時(shí)。

一年之計(jì)在于春，一日之計(jì)在于晨。各行各業(yè)還是對(duì)開端報(bào)以美好期望的。樓市也不例外，希望快點(diǎn)多點(diǎn)利好。

一直以來，農(nóng)民的耕作意識(shí)，都是簡(jiǎn)單樸素的。祖祖輩輩靠經(jīng)驗(yàn)流傳的俗話諺語(yǔ)，對(duì)于農(nóng)作還是有益處的。但農(nóng)民還是低頭耕田抬頭看大市的。

近年來，尤其是2021年下半年以來，市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定的下行。有信息顯示，去年10月份全國(guó)新房?jī)r(jià)格就創(chuàng)下了自2015年來的新低水平。隨后，部分城市為了防止房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，還出臺(tái)了“限跌”政策限制開發(fā)商的降價(jià)幅度，例如岳陽(yáng)、張家口等地。無(wú)論如何，房?jī)r(jià)不再脫韁，對(duì)于大部分沒有買房的剛需，未必不是一件好事。現(xiàn)在問題是，房?jī)r(jià)下行，樓市減緩，真的是樓市利好不夠？期待樓市利好可以升溫？不可否認(rèn)，樓市出現(xiàn)所謂利好消息，對(duì)房?jī)r(jià)和樓市尤其是樓市的預(yù)期心理可以起到了一定的支撐作用。那么，樓市上漲，真的就是利好嗎？

△網(wǎng)絡(luò)圖

01

開發(fā)商、購(gòu)房者，都來真的

一位鄭州網(wǎng)友要打算購(gòu)房了。本打算是去年納入購(gòu)房計(jì)劃的，首套房，月供合適的，就入手。由于去年鄭州疫情不斷，加上年中的水災(zāi)影響，購(gòu)房置業(yè)計(jì)劃落空。至今，這位網(wǎng)友還一直關(guān)注樓盤和樓市走向，對(duì)于價(jià)格那是基本上每天的關(guān)注，對(duì)照。

功夫不負(fù)有心人。雖然去年沒有成功置業(yè)，但也練成了半個(gè)樓市專家，每個(gè)區(qū)域什么價(jià)位樓盤，什么產(chǎn)品戶型，有時(shí)候比更換的頻繁的置業(yè)顧問都熟悉。

今年入手的另一個(gè)主要原因，就是，之前看過的幾個(gè)意向樓盤，價(jià)格真的下降了不少，戶型樓層挑選空間大，還送車位。這些利好，是去年上半年，托關(guān)系找優(yōu)惠都努力爭(zhēng)取都不得的。利好是相對(duì)的，尤其是對(duì)于買賣雙方而言，也是多多少少帶有一種傾向性的。房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)再次上漲？到底什么才是導(dǎo)致房?jī)r(jià)再次上漲的原因呢？公開信息顯示，日前，山東菏澤將“無(wú)房無(wú)貸”的購(gòu)房戶首套住房首付比例降至20%，引起熱議，有人解讀為樓市政策出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，此舉有望緩解樓市場(chǎng)當(dāng)前的行情。事實(shí)上，其實(shí)，在山東菏澤降低首會(huì)之前，已有重慶、江西顏等地在年前也將一套房貸的首付比例下調(diào)至20%，只不過沒有引起廣泛關(guān)注而已。有沒有利于開發(fā)商、購(gòu)房者和中介大眾的利好呢？如果有，是什么？

世上沒有萬(wàn)能的成功公式，也沒有什么萬(wàn)能的成功定律。條條大路通羅馬，通往成功的路也有多條，總有一條是屬于你的，但到底哪條路，要靠自己去尋找和選擇。

不知道具體為啥，有人動(dòng)不動(dòng)就把利于開發(fā)商或利于購(gòu)房者或利于某一方面甚至修條路、建個(gè)公共廁所這樣的信息，都當(dāng)做樓市利好。首先我們來看，現(xiàn)在樓市出現(xiàn)的利好是什么。

還是央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于保障性住房的政策，表明保障性租賃住房相關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，保障性租賃住房的貸款力度要加大。這無(wú)疑在商品房市場(chǎng)之外大力發(fā)展居住產(chǎn)品和市場(chǎng)。

從增加保障性租賃住房這個(gè)事情本身看，對(duì)于提供周政策下住房產(chǎn)品和服務(wù)方面，尤其是在提供住房量化的問題是，無(wú)疑是提供住房供應(yīng)對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)也有一定積極作用。

△網(wǎng)絡(luò)公開圖

而增加保障性租賃住房供應(yīng)，在資金和信貸等方面以國(guó)家層面提出并支持，這也是穩(wěn)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效機(jī)制。政策下住房，可以說，對(duì)于新都市市民和特殊人群，在現(xiàn)階段的住房產(chǎn)品供給市場(chǎng)方面，雖說對(duì)房?jī)r(jià)影響有限，但在市場(chǎng)供應(yīng)量和產(chǎn)品價(jià)格方面也是一項(xiàng)有力的措施。早前的1月16日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好近期促進(jìn)消費(fèi)工作的通知》，通知的主要提出為促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)，要抓住春節(jié)、元宵節(jié)等傳統(tǒng)佳節(jié)消費(fèi)旺季契機(jī)，適應(yīng)居民消費(fèi)習(xí)慣變化和提升品質(zhì)需求，挖掘消費(fèi)熱點(diǎn)和增長(zhǎng)。此舉，就包含了“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這是國(guó)家發(fā)改委自1998年以來首次發(fā)聲支持購(gòu)房消費(fèi)并寫進(jìn)到公告當(dāng)中。官方一直以來都對(duì)樓市都是以穩(wěn)定為主，本次把穩(wěn)定住房消費(fèi)修改為促進(jìn)住房消費(fèi)，除了支持合理剛需市場(chǎng)消費(fèi)，也是謀求今年的樓市風(fēng)向要好于去年。由此，綜合多方面的信息來看，2022年官方給住房市場(chǎng)的基調(diào)還是一個(gè)“穩(wěn)”字。

△網(wǎng)絡(luò)公開圖

另一方面，央行的降準(zhǔn)。2022年1月17日開展7000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元7天期公開市場(chǎng)逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率分別為2.85%、2.10%，中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)。1月20日，2022年首期LPR的報(bào)價(jià)也出來了，公告顯示，一年期為3.70%，對(duì)比上個(gè)月降了10BP；而5年期以上為4.60%，對(duì)比上個(gè)月同樣降了5BP。有關(guān)指出，5年期的LPR對(duì)樓市有著很大的刺激作用，下調(diào)將會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生一定的提振作用。LPR的下調(diào)，無(wú)論是對(duì)于已購(gòu)房，還是準(zhǔn)備入手的，都能享受到一定的優(yōu)惠。

△網(wǎng)絡(luò)公開圖

1月20日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開，其中提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房住不炒，保持市場(chǎng)穩(wěn)定秩序；及推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，堅(jiān)持租購(gòu)并舉等六項(xiàng)意見。

這，也被視為2022年房地產(chǎn)調(diào)控走向的行業(yè)定調(diào)。

值得一提的是，雖然近期利好頻發(fā)，但也有業(yè)內(nèi)人士表示，房住不炒依然是樓市工作的主旋律，適當(dāng)?shù)姆潘芍皇菫榱酥С謩傂栀?gòu)房。可以預(yù)判的是，在2022年在維持穩(wěn)定的前提下，也將會(huì)有更多的利好政策放出并落地執(zhí)行，利益綜合考慮，應(yīng)該是對(duì)于剛需購(gòu)房者，還是資金和市場(chǎng)困局的開發(fā)商房企，還有其間的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介行業(yè)，都會(huì)是一種均衡。樓市，如果有利好，無(wú)論是收緊調(diào)控還是利好政策，一切都是為了市場(chǎng)的健康穩(wěn)定。

△網(wǎng)絡(luò)圖

02

剛需買房把握好節(jié)點(diǎn)

2021年對(duì)于房企還是購(gòu)房者，都是舉步維艱的一年。房住不炒的基調(diào)下，受房地產(chǎn)行業(yè)不斷加碼的收緊政策，以及房企的爆雷危機(jī)影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售增速都有在下降。剛過去的虎年春節(jié)，多地樓市冷熱不均。作為一線城市的上海春節(jié)樓市新房成交向好。有公開數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比往年不足2萬(wàn)平方米的成交量，上海新房市場(chǎng)在1月31日-2月6日成交了10.3萬(wàn)平方米，提量較大。針對(duì)這一樓市現(xiàn)象，一個(gè)相對(duì)統(tǒng)一的觀點(diǎn)是，春節(jié)期間的投放項(xiàng)目多在熱點(diǎn)區(qū)域，熱點(diǎn)板塊，還有特殊政策以及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)吸引大量人才購(gòu)買。另一方面，這些項(xiàng)目總價(jià)也不高，通常在400萬(wàn)以內(nèi)，能承受的客群比較多。

看來，樓市的黃金定律還是顛破不變的，那就是地段、地段，還有價(jià)格。

比較而言，不少一二線城市新房、二手房成交不太理想，很多售樓處看房人群也不太明顯。可以說，虎年春節(jié)小長(zhǎng)假，全國(guó)的成交還是有下滑趨勢(shì)的。去年以來，多地疫情復(fù)來，春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)市場(chǎng)受到影響，特別是一些人口外出地市，返鄉(xiāng)置業(yè)失去人口紅利。事實(shí)上，近年來，隨著樓市越來越成熟，已經(jīng)購(gòu)房者的消費(fèi)心理趨于理性，在房住不炒和樓價(jià)多年平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)稅也成為了諸多購(gòu)房者不再盲目出手的一個(gè)原因。年后，樓市政策也不同程度出現(xiàn)溫和狀態(tài)。市場(chǎng)也希望節(jié)后很短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)回暖。

有觀點(diǎn)表示，預(yù)計(jì)進(jìn)入3月份后，一二線市場(chǎng)有可能出現(xiàn)小陽(yáng)春趨勢(shì)。

值得注意的是，樓市政策的基調(diào)下，房住不炒，樓市投資投機(jī)的占比越來越少。剛需成為樓市消費(fèi)市場(chǎng)的主流。

不可否認(rèn)的是，去年以來，在一些房企暴雷、違約、負(fù)債等不利影響下，開發(fā)商房企的推盤和交房進(jìn)展，也影響市場(chǎng)消費(fèi)的預(yù)期和成交。尤其是一些大房企的暴雷，讓不少普通購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房置業(yè)的選擇上發(fā)生了動(dòng)搖。

2022年以來，有關(guān)多個(gè)城市首付下調(diào)20%的消息不斷，這對(duì)于購(gòu)房者而言，首付壓力或?qū)嶋H減輕。事實(shí)上到底如何呢？根據(jù)去年以來包括往年樓市情況看，即便沒有首付要求，也有股市和項(xiàng)目進(jìn)行首付分期、變相降低首付的作法，這下，首付降成20%，等于事實(shí)上公開可行，但具體到購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力而言，意義和效力又將如何呢？首付下降，買房時(shí)前期款項(xiàng)壓力相對(duì)減輕，但貸款總額有沒有變化？有沒有增加？這個(gè)才是問題的關(guān)鍵，如果后期還款壓力增大，這樣的樓市行為利弊還是要拭目以待的。另一方面，首付少付，貸款額度將無(wú)形中增加。雖然銀行房貸利率有所回調(diào)，但對(duì)于總量較大的購(gòu)房款來說，還是一筆不小的數(shù)字。比較下來，增加的按揭貸款本息還是要大于首付減少帶來的壓力的。有人認(rèn)為，除了首付比例，銀行貸款利率在近期也出現(xiàn)調(diào)整。比如，大灣區(qū)不少城市的銀行在LPR下調(diào)的基礎(chǔ)上還降低了BP（基點(diǎn)），為剛需購(gòu)房者帶來“雙降”。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，降低首付比例，只是將眼前的因難推到以后，將當(dāng)下湊不齊的首付款可以貸款了。

如此，到底對(duì)于普通剛需購(gòu)房者的吸引力究竟有多大呢？這又能不能算不算絕對(duì)的利好呢？

△網(wǎng)絡(luò)公開圖

不過，信息顯示，去年年底以來，有城市信貸放松及房貸利率回調(diào)及放款速度加速情況好轉(zhuǎn)。這應(yīng)該為市場(chǎng)成交起色提供動(dòng)力。也就是說，對(duì)個(gè)人住房貸款而言，利率的確降了，放款速度也加快了。但購(gòu)房總的經(jīng)濟(jì)壓力有沒有減低或者增加，也很關(guān)鍵。對(duì)于開發(fā)商而言，開發(fā)貸還是信貸還是購(gòu)房者按揭貸款，由之前的關(guān)卡很嚴(yán)輕易不松開口子，到房企可以拿到回款提速，則有利于房企資金方面的困難緩解。

△網(wǎng)絡(luò)公開圖

不過，從多方面情況看，多數(shù)政策還是會(huì)給樓市和房?jī)r(jià)帶來支撐。另一方面，會(huì)不會(huì)由此帶來房?jī)r(jià)的上漲的擔(dān)心，也大不必?fù)?dān)心。畢竟，樓市和購(gòu)房者經(jīng)歷了這么多時(shí)間的磨練，市場(chǎng)理性還是要多于感性的。

相信，這些利好，更多的還是為了維持樓市的穩(wěn)定和健康，平穩(wěn)發(fā)展，都應(yīng)該遵循樓市的“房住不炒”這個(gè)大基調(diào)的。

“穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)預(yù)期”這是國(guó)家進(jìn)行樓市調(diào)控的根本目的。市場(chǎng)利好，無(wú)論落實(shí)還是執(zhí)行，或者只是“空中飄來幾個(gè)字”，都會(huì)不同程度刺激和影響一批購(gòu)房者，成為開發(fā)商和房產(chǎn)銷售的理由，而歸根結(jié)底，給房?jī)r(jià)帶來支撐的還是樓市中的剛需購(gòu)房者，積蓄和匯流、引流并成交的剛需購(gòu)房者，這才是貨真價(jià)實(shí)的樓市籌碼。這也是一場(chǎng)博弈。其中的激烈和利好角逐與成本，不啻于一場(chǎng)大規(guī)模商戰(zhàn)。

希望這是一場(chǎng)全面利好的樓市戰(zhàn)爭(zhēng)。