張先勇律師帶您解讀法院判令：物業(yè)不到位，可以不交或少交物業(yè)費(fèi)

案情：2016年下半年，茶陵縣居民李某、鐘某、彭某等6人先后入住該縣縣城某住宅小區(qū)，并與小區(qū)物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。此前，物業(yè)公司已與小區(qū)開(kāi)發(fā)商簽訂了“前期物業(yè)管理服務(wù)合同”。

該合同約定，物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；車(chē)輛停放管理；公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料管理。同時(shí)，還對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確。

后來(lái)，小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)投票將物業(yè)公司解聘。期間，李某、鐘某、彭某等6人因不滿物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，長(zhǎng)時(shí)間未交物業(yè)費(fèi)。2019年11月16日，物業(yè)公司向茶陵縣人民法院提起民事訴訟，要求李某支付欠交的13個(gè)月物業(yè)費(fèi)2188元，并支付違約金500元，隨后對(duì)鐘某、彭某等5人也提起了類似的民事訴訟。

一審判決：2019年12月，茶陵縣人民法院對(duì)該系列案件進(jìn)行了開(kāi)庭審理。庭審中，李某等提交了小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)不完善的視頻和照片，以及小區(qū)業(yè)主們聯(lián)名簽署的抗議書(shū)。法院經(jīng)審理查明，物業(yè)公司僅安排了3名已達(dá)到退休年齡的人員對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，且3人均無(wú)上崗證和健康證。在服務(wù)期間，物業(yè)公司未經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意承接外墻的廣告，造成李某等5名業(yè)主的墻體受損。加上小區(qū)與附近一家幼兒園共用出入口，物業(yè)管理人員有時(shí)不在現(xiàn)場(chǎng)維持交通秩序，導(dǎo)致高峰期道路堵塞。
法院認(rèn)為，物業(yè)公司沒(méi)有很好地盡到物業(yè)管理及服務(wù)職責(zé)，但完成了一定的物業(yè)服務(wù)，李某等人不可以拒付所有的物業(yè)費(fèi)。因此，一審判決李某酌情支付物業(yè)費(fèi)1094元即欠費(fèi)的一半，駁回物業(yè)公司其他訴訟請(qǐng)求。鐘某、彭某等5人物業(yè)費(fèi)也實(shí)行“收費(fèi)減半”。事后，物業(yè)公司對(duì)此判決不服，上訴至株洲市中級(jí)人民法院。2020年3月16日，株洲市中級(jí)人民法院對(duì)該案進(jìn)行了二審。二審期間，物業(yè)公司沒(méi)有提交新的證據(jù)。李某等人又提交了新的證據(jù)，證明物業(yè)公司擅自承接外墻廣告等情況，這些證據(jù)被部分采信。

二審判決；株洲市中級(jí)人民法院審理認(rèn)為，李某等人提交的小區(qū)照片、視頻資料，以及小區(qū)業(yè)主聯(lián)名簽署的文件等證據(jù)，可以證明物業(yè)公司未盡到物業(yè)服務(wù)合同的義務(wù)。同時(shí)，考慮到物業(yè)公司已被解聘，也可以認(rèn)定物業(yè)公司提供的服務(wù)中存在問(wèn)題，一審判決李某等6人酌情支付物業(yè)費(fèi)即“收費(fèi)減半”并無(wú)不當(dāng)。物業(yè)公司雖然物業(yè)服務(wù)不到位，李某等人也未按期繳納物業(yè)費(fèi)，雙方均有違約行為，所以一審不支持物業(yè)公司要求李某等人支付違約金也無(wú)不當(dāng)。最終，株洲市中級(jí)人民法院駁回物業(yè)公司上訴，維持原判。

北京凱耀律師事務(wù)所的張先勇主任認(rèn)為：

其一、業(yè)主收房之后，在條件成熟時(shí)，應(yīng)及時(shí)、依法成立業(yè)務(wù)委員會(huì)，以便更好的與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通，共治共管，維護(hù)自身的權(quán)益。

其二、在物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有很好的履行物業(yè)管理及維護(hù)等職責(zé)的情況下，業(yè)主可否拒付物業(yè)費(fèi)？業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主們平時(shí)應(yīng)注意固定或保留證據(jù)，以便在訴訟過(guò)程中提供相關(guān)材料，法院才能視情況對(duì)是否減免物業(yè)費(fèi)作出判定。

其三、物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后或物業(yè)服務(wù)企業(yè)被解聘后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金。