有朋友想了解保利天琴和TOD璞瑞哪個(gè)樓盤(pán)好，靠著K11完善五緣灣南的商業(yè)價(jià)值，未來(lái)會(huì)跟著升值，但有覺(jué)得K11在廈門(mén)做不起來(lái)，有點(diǎn)困惑。

保利天琴和TOD璞瑞位于五緣灣南核心地塊，比國(guó)貿(mào)藍(lán)海的位置好一些，而且樓下300米內(nèi)就是學(xué)校，上學(xué)很方便，音樂(lè)學(xué)校的成績(jī)還不錯(cuò)（未來(lái)看看能不能保持幾次中考水平），金林灣學(xué)校的成績(jī)還有待驗(yàn)證（10年內(nèi)差不多是需要的）。

我們標(biāo)注了五緣灣南地圖，一起來(lái)看看K11地理位置、商業(yè)價(jià)值，以及有何天然限制。

K11的商業(yè)價(jià)值分析

K11優(yōu)勢(shì)：處于五緣灣南中心位置，左右可以連接“國(guó)貿(mào)藍(lán)海一片”和“保利國(guó)貿(mào)天琴一片”，對(duì)于缺少大型商超的五緣灣南來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是利好。（砂之船奧萊雖然看著離灣南很近，但是灣南開(kāi)車(chē)過(guò)去，要繞一段路才能掉頭，很不方便，走路更不可能到。）

0.5-1.5公里（步行6-20分鐘內(nèi)）可以輻射的樓盤(pán)和寫(xiě)字樓包括：五緣公寓、恒禾七尚、國(guó)貿(mào)藍(lán)海、晴園、翔安商務(wù)大廈、湖里大廈、恒安國(guó)際中心、金林灣安置房、保利國(guó)貿(mào)天琴、以及其他正在蓋的安置房，家庭住戶(hù)粗略估算未來(lái)有8000戶(hù)左右，上班族10000人以上。K11商業(yè)做起來(lái)，肯定是沒(méi)有問(wèn)題。但K11，也有很明顯的短板，未來(lái)發(fā)展也僅限五緣灣南，很難擴(kuò)大服務(wù)到其他板塊。

為什么呢？

K11劣勢(shì)：K11前后被“五緣灣濕地公園”和“主干道仙岳路/翔安隧道”隔離，由此周邊板塊居民步行更難前往，所以一般需要駕車(chē)前往。

駕車(chē)前往的話(huà)，北邊五緣灣的居民可以選擇灣悅城或者鐘宅未來(lái)商業(yè)（這兩個(gè)離灣北居民和上班族更近），所以K11很難輻射灣北的居民/上班族。K11南邊的五通、東宅、觀音山、軟二、高林等地的居民和上班族，早晚高峰（早8-9點(diǎn)30、晚6-8點(diǎn)）駕車(chē)會(huì)遇到環(huán)島干道的大堵車(chē)，平時(shí)10分鐘的車(chē)程需要40分鐘才能走完，所以這些地方的人晚上8點(diǎn)前，難得會(huì)想堵車(chē)去一次K11。（如圖所示）

至于地鐵站對(duì)K11來(lái)說(shuō)是優(yōu)勢(shì)但也很難發(fā)揮，因?yàn)镵11的開(kāi)業(yè)時(shí)間，比周邊成熟商業(yè)都晚，至少要2026年往后。跟寶龍一城+古地石比，吸引軟二的上班族，還是太遠(yuǎn)了（商業(yè)服務(wù)要考慮步行的距離）；跟會(huì)展北商業(yè)/鐘宅未來(lái)商業(yè)比吸引觀音山上班族，那很難有會(huì)展北高端和繁華，也很難有鐘宅未來(lái)商業(yè)的文化沉淀（跟鐘宅未來(lái)商業(yè)要比速度）。

K11未來(lái)最好定位，是在服務(wù)灣南的基礎(chǔ)上，做中端商超+生活服務(wù)，類(lèi)似于“灣悅城”服務(wù)內(nèi)彎的居民，各自在各自的板塊內(nèi)，做好競(jìng)爭(zhēng)。K11還要和萬(wàn)達(dá)+銀泰競(jìng)爭(zhēng)“保利天琴/金林灣”居民，灣悅城要和天虹+樂(lè)都匯競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)彎居民。

所以，五緣灣的商超都有機(jī)會(huì)，K11也能夠發(fā)展起來(lái)。我們下篇會(huì)說(shuō)說(shuō)，K11利好哪些灣南商品房，機(jī)會(huì)出現(xiàn)了。