在合同履行過(guò)程中，有時(shí)基于某種需要，承租人可能會(huì)在未經(jīng)過(guò)出租方同意的情況下將租賃房屋轉(zhuǎn)租，此時(shí)承租人的行為便構(gòu)成了違約轉(zhuǎn)租，依法需承擔(dān)相應(yīng)的不利責(zé)任。 ? 但是對(duì)于該情況下轉(zhuǎn)租合同的效力，現(xiàn)行法律卻并沒(méi)有作出明確的規(guī)定，這就給承租人能夠就轉(zhuǎn)租合同主張權(quán)利造成了阻礙。 ?

對(duì)于未經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租合同的效力問(wèn)題

，司法實(shí)踐中存在一定爭(zhēng)議。

《民法典》出臺(tái)以前

，主要存在以下三種觀點(diǎn)： 1、未經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效； 2、轉(zhuǎn)租合同效力待定、經(jīng)出租人追認(rèn)后有效； 3、轉(zhuǎn)租合同自成立時(shí)即有效。

在《民法典》生效后，

大多數(shù)法院更傾向于認(rèn)可轉(zhuǎn)租合同有效的觀點(diǎn)。 ?

《民法典》出臺(tái)前

1

合同無(wú)效

合同法第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?? 可以看出轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意，既然承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租的行為未經(jīng)出租人同意其性質(zhì)顯然屬非法轉(zhuǎn)租，則轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然無(wú)效。 ? 【相關(guān)案例】江洪書與項(xiàng)連英房屋租賃合同糾紛 【基本案情】2013年2月26日，項(xiàng)連英與杭州蕭山康達(dá)中醫(yī)醫(yī)院簽訂《房屋出租合同》一份,租期6年，至2019年3月15日止。2014年2月27日，項(xiàng)連英與江洪書簽訂《房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議》一份,協(xié)議約定，項(xiàng)連英將案涉房屋轉(zhuǎn)租給江洪書使用。后江洪書與項(xiàng)連英就該房屋租賃合同發(fā)生糾紛，江洪書訴至法院，后項(xiàng)連英就原審判決不服提起上訴。 【裁判要旨】項(xiàng)連英與杭州蕭山康達(dá)中醫(yī)醫(yī)院簽訂的《房屋出租合同》第五條第2項(xiàng)約定，原則上項(xiàng)連英不得轉(zhuǎn)租，特殊情況需征得杭州蕭山康達(dá)中醫(yī)醫(yī)院同意并簽訂書面合同方可有效。現(xiàn)項(xiàng)連英未經(jīng)杭州蕭山康達(dá)中醫(yī)醫(yī)院同意的情況下，于2014年2月27日擅自與江洪書就商城南路525-531號(hào)簽訂了《房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議》，杭州蕭山康達(dá)中醫(yī)醫(yī)院亦于2014年7月25日在案涉出租房屋粘貼公告，認(rèn)為項(xiàng)連英違反了不得轉(zhuǎn)租的約定，要求在2014年8月25日收回案涉房屋。之后，項(xiàng)連英亦未提交證據(jù)證明杭州蕭山康達(dá)中醫(yī)醫(yī)院同意其轉(zhuǎn)租。故原審法院認(rèn)定項(xiàng)連英與江洪書簽訂的《房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議》無(wú)效并無(wú)不當(dāng)。 ?

2

合同效力待定

合同法51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。 ? 這是關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定，無(wú)權(quán)處分行為屬效力待定行為。非法轉(zhuǎn)租亦屬無(wú)權(quán)處分，因?yàn)椋瑢?duì)于轉(zhuǎn)租而言，雖然承租人擅自轉(zhuǎn)讓的只是租賃物的占有、使用權(quán)，而非他人的財(cái)產(chǎn)，但承租人擅自將占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，實(shí)際上是非法處分他人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)能的行為。既然非法轉(zhuǎn)租屬無(wú)權(quán)處分行為，其當(dāng)然是效力待定行為。 ? 【相關(guān)案例】薛永、余曉丁房屋租賃合同糾紛 【基本案情】涉案房屋的初始登記權(quán)利人為成都市住房解困辦公室（以下簡(jiǎn)稱住解辦），自2001年7月6日起，余曉丁租得涉案房屋的使用權(quán)。2001年12月27日，經(jīng)成機(jī)編辦[2001]139號(hào)文件同意，住解辦更名為成都市住房保障中心（以下簡(jiǎn)稱住保中心），涉案房屋的權(quán)利人于2005年2月5日隨之由住解辦變更為住保中心。自2008年10月1日起，住保中心將涉案房屋移交成都市公共住房管理中心（以下簡(jiǎn)稱住管中心）管理，經(jīng)授權(quán)，住管中心以自己的名義與余曉丁簽訂《房屋租賃合同》。2010年11月13日，余曉丁與薛永簽訂《房屋租賃-承包合同》，將該上述房屋中的二樓全部（約560平方米）及一樓部分房屋（上二樓樓梯處，約40平方米）轉(zhuǎn)租給薛永經(jīng)營(yíng)金沙閣旅館，租賃期限至2014年12月31日。后余曉丁與薛永就該房屋租賃合同發(fā)生糾紛，余曉丁訴至法院，后薛永就原審判決不服提起上訴。 【裁判要旨】雖然住管中心與余曉丁之間簽訂的《房屋租賃合同》中，明確約定未經(jīng)住管中心同意，余曉丁不得將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人使用，因此余曉丁將案涉房屋轉(zhuǎn)租薛永的行為系無(wú)權(quán)處分行為；但根據(jù)住管中心向一審法院出具的調(diào)取證據(jù)的復(fù)函內(nèi)容，能夠認(rèn)定：在余曉丁與薛永簽訂《房屋租賃-承包合同》之時(shí)，住管中心并不知曉，但住管中心現(xiàn)對(duì)該轉(zhuǎn)租事實(shí)不持異議。在此情況下，余曉丁簽訂《房屋租賃-承包合同》時(shí)雖系無(wú)權(quán)處分，但現(xiàn)已取得權(quán)利人住管中心的追認(rèn)，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條關(guān)于“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，且該合同亦不存在違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的情形，一審法院據(jù)此認(rèn)定余曉丁與薛永簽訂的《房屋租賃-承包合同》合法有效，并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。 ?

3

合同有效

非法轉(zhuǎn)租合同為諾成性合同，雙方意思表示一致即有效成立。出租人無(wú)權(quán)要求解除轉(zhuǎn)租合同。因?yàn)樽赓U合同和轉(zhuǎn)租合同是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，基于合同相對(duì)性原理，出租人無(wú)權(quán)直接要求解除承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同。 ? 【相關(guān)案例】王政與陳忠平房屋租賃合同糾紛 【基本案情】2012年4月1日，陳忠平與永輝超市股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱永輝超市）簽訂的《租賃合同》明確約定，未經(jīng)永輝超市的同意不得轉(zhuǎn)租訟爭(zhēng)店面，但陳忠平在未經(jīng)永輝超市同意的情況下，將訟爭(zhēng)店面轉(zhuǎn)租給王政。后王政與陳忠平就房屋租賃合同產(chǎn)生糾紛，王政將陳忠平訴至法院，王政不服原審判決提起再審申請(qǐng)。 【裁判要旨】雖然陳忠平與永輝超市簽訂的《租賃合同》約定，未經(jīng)永輝超市的同意，陳忠平不得轉(zhuǎn)租訟爭(zhēng)店面，但該約定僅約束陳忠平與永輝超市。陳忠平雖在未經(jīng)永輝超市同意的情況下，將訟爭(zhēng)店面轉(zhuǎn)租給王政，系陳忠平對(duì)永輝超市構(gòu)成違約，但并不影響其與王政之間的轉(zhuǎn)租合同的效力。因訟爭(zhēng)合同合法有效，故原審對(duì)王政請(qǐng)求陳忠平返還因訟爭(zhēng)合同無(wú)效而取得的財(cái)產(chǎn)不予支持并無(wú)不當(dāng)。 ?

《民法典》出臺(tái)之后

未經(jīng)出租人同意的違約轉(zhuǎn)租合同有效，出租人是否同意轉(zhuǎn)租以及是否對(duì)轉(zhuǎn)租行為提出異議，均不影響轉(zhuǎn)租合同的效力。 ? 《民法典》刪除了《合同法》中關(guān)于無(wú)權(quán)處分行為效力待定的規(guī)定，目前，各類無(wú)權(quán)處分行為的規(guī)定散布在《民法典》各個(gè)章節(jié)關(guān)于具體民事法律行為的規(guī)定當(dāng)中，其效力無(wú)法以絕對(duì)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)定。但從相關(guān)法律法規(guī)及司法解釋的沿革可以看出，立法者有意限制合同被認(rèn)定無(wú)效的情形。 ? 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的解釋》在2020年修正后，刪除了原第十六條：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！边@一規(guī)定刪除后，《民法典》第七百一十八條將該規(guī)定的說(shuō)法調(diào)整為：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租?！贝送?，《民法典》第七百一十六條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?因此按照現(xiàn)行《民法典》的規(guī)定，出租人在六個(gè)月內(nèi)提出異議的，出租人可以選擇解除原租賃合同進(jìn)而使轉(zhuǎn)租合同訂立的基礎(chǔ)喪失、無(wú)法繼續(xù)履行，但不能以其不同意轉(zhuǎn)租而主張轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。 ? 此外，《民法典》第二百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！痹摋l將債權(quán)行為和物權(quán)行為效力相分離，債權(quán)行為的效力與物權(quán)行為的效力需要從不同的角度分開(kāi)討論。導(dǎo)致物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的行為為物權(quán)行為，產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系的行為為債權(quán)行為，物權(quán)行為是對(duì)具體權(quán)利的處分，而債權(quán)行為僅產(chǎn)生義務(wù)和請(qǐng)求權(quán)，并不對(duì)已有的權(quán)利產(chǎn)生實(shí)際影響。放到違約轉(zhuǎn)租情形中來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)租人將房屋轉(zhuǎn)租出去雖然是一種處分物權(quán)的行為，但訂立轉(zhuǎn)租合同本身是一個(gè)債權(quán)行為，基于租賃合同產(chǎn)生的租賃權(quán)是債權(quán)，因此，轉(zhuǎn)租人是否具備處分權(quán)—出租人的同意—并不影響轉(zhuǎn)租合同的生效。 ? 【相關(guān)案例】楊建平、侯謙讓等房屋租賃合同糾紛 【案號(hào)】（2022）新民再137號(hào) 【基本案情】2015年5月18日，新疆呈信房地產(chǎn)有限公司（出租方、甲方）與侯謙讓（承租方、乙方）簽訂《租賃合同》，甲方自己所有的河北路呈信·鉑晶灣小區(qū)臨街建筑物的地上2號(hào)樓一層8號(hào)商鋪?zhàn)赓U給乙方用以經(jīng)營(yíng)餐飲商業(yè)項(xiàng)目米香閣抓飯店，乙方在租賃期限內(nèi)不得將租賃物業(yè)轉(zhuǎn)租或部分出租給第三方使用。2016年7月29日，游樂(lè)與新疆呈信房地產(chǎn)有限公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，新疆呈信房地產(chǎn)有限公司將位于新市區(qū)京疆路72號(hào)呈信朗悅盛境小區(qū)（三期）第2棟第1層商業(yè)8號(hào)房以2，460，000元的價(jià)格出讓給游樂(lè)。2017年2月10日，侯謙讓、魏功成（出租轉(zhuǎn)讓方、甲方）與楊建平（承租方、乙方）簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓租賃合同》，約定甲方將鉑晶灣小區(qū)2號(hào)樓8號(hào)商鋪轉(zhuǎn)讓給乙方租賃。2017年3月23日，游樂(lè)（出租方、甲方）與侯謙讓（承租方、甲方）簽訂《租賃合同》，合同約定，甲方自己所有的鉑晶灣小區(qū)2號(hào)樓一層8號(hào)商鋪?zhàn)赓U給乙方，租賃期限為2015年6月20日至2020年6月20日止。后因侯謙讓未按合同約定及時(shí)足額繳納租金，楊建平自述，也未向游樂(lè)交納過(guò)租金，以及未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的事實(shí)。2017年9月28日，游樂(lè)向侯謙讓發(fā)出《關(guān)于解除〈租賃合同〉及騰退房屋的通知》，要求侯謙讓立即繳納應(yīng)付租金，并與現(xiàn)房屋實(shí)際使用人于2017年9月28日前將租賃商鋪騰退。楊建平于2017年10月1日將商鋪內(nèi)可移動(dòng)物品搬離后，并于當(dāng)日將商鋪交付給了游樂(lè)。 【裁判要旨】法院認(rèn)為，首先，關(guān)于侯謙讓、魏功成與楊建平簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓租賃合同》的效力問(wèn)題。針對(duì)案涉商鋪的轉(zhuǎn)租法律關(guān)系。無(wú)論是侯謙讓、魏功成與新疆呈信房地產(chǎn)有限公司簽訂的《租賃合同》，還是與房屋買受人游樂(lè)簽訂的《租賃合同》，均約定“乙方在租賃期限內(nèi)不得將租賃物業(yè)轉(zhuǎn)租或部分出租給第三方使用”，但新疆呈信房地產(chǎn)有限公司在楊建平租賃期間，并未因侯謙讓、魏功成的轉(zhuǎn)租行為提出異議。結(jié)合一審?fù)徶懈鞣降年愂?，一審法院認(rèn)定游樂(lè)與新疆呈信房地產(chǎn)有限公司簽訂商品房買賣合同后，于2017年2月中下旬知道侯謙讓轉(zhuǎn)租案涉商鋪的事實(shí)，而當(dāng)年9月28日，游樂(lè)向侯謙讓發(fā)出《關(guān)于解除〈租賃合同〉及騰退房屋的通知》，超過(guò)了法律和司法解釋規(guī)定的六個(gè)月異議期。因此，楊建平與侯謙讓、魏功成之間的房屋租賃行為應(yīng)屬有效。 其次，房屋租賃權(quán)本質(zhì)上屬于債權(quán)，并未納入我國(guó)法律規(guī)定的物權(quán)種類。轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系在法律性質(zhì)上仍然屬于租賃，屬于債權(quán)范疇?；趥鶛?quán)行為和物權(quán)行為兩分性的法理，轉(zhuǎn)租合同是否經(jīng)過(guò)出租人同意并不能影響合同效力。如果轉(zhuǎn)租合同本身主體合法、意思表示真實(shí)，內(nèi)容無(wú)違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，亦未違背公序良俗，應(yīng)為有效。綜上，《房屋轉(zhuǎn)讓租賃合同》是楊建平與侯謙讓、魏功成的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。出租人游樂(lè)是否事先同意及其是否在六個(gè)月提出異議，均不影響該合同效力。原判決認(rèn)定《房屋轉(zhuǎn)讓租賃合同》有效，適用法律正確，本院予以確認(rèn)。 ? 【相關(guān)案例】柳華志與王秋燕房屋租賃合同糾紛 【案號(hào)】(2022)魯02民終16635號(hào) 【基本案情】青島市市南區(qū)基隆路4號(hào)網(wǎng)點(diǎn)房屋登記權(quán)利人為青島金麥園經(jīng)貿(mào)有限公司。王秋燕先后與青島金麥園經(jīng)貿(mào)有限公司基隆路綜合市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱金麥園基隆路綜合市場(chǎng)）簽訂期限為2017年3月1日至2018年2月28日、2018年3月1日至2020年2月28日、2020年3月1日至2021年2月28日、2021年3月1日至2022年2月28日的房屋租賃合同。上述合同期滿后，王秋燕未再與金麥園公司續(xù)簽合同。上述四份合同均約定，未經(jīng)金麥園基隆路綜合市場(chǎng)許可，王秋燕不得轉(zhuǎn)租。2020年6月10日，王秋燕與柳華志簽訂《租賃合同》，約定租賃期限自2020年6月10日至2025年6月10日；王秋燕向柳華志交付案涉房屋，柳華志支付王秋燕租金160000元、保證金10000元。 【裁判要旨】本案二審法院與一審法院意見(jiàn)一致。法院認(rèn)為，關(guān)于王秋燕與柳華志簽訂期限自2020年6月10日至2025年6月10日《租賃合同》效力的問(wèn)題。其一，王秋燕擅自轉(zhuǎn)租不影響《租賃合同》效力。王秋燕與金麥園基隆路綜合市場(chǎng)簽訂房屋租賃合同明確約定，未經(jīng)金麥園基隆路綜合市場(chǎng)許可，王秋燕不得轉(zhuǎn)租。庭審中，王秋燕未能直接提交證據(jù)證明金麥園基隆路綜合市場(chǎng)同意其對(duì)外轉(zhuǎn)租案涉房屋，亦未能舉證證明出租人通過(guò)收取租金、張貼通知、物業(yè)管理等方式實(shí)際知道或者應(yīng)當(dāng)知道其轉(zhuǎn)租的事實(shí)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定系王秋燕擅自轉(zhuǎn)租。但根據(jù)債權(quán)行為與物權(quán)行為相互區(qū)分的原則，結(jié)合民法典無(wú)權(quán)處分原則相關(guān)精神，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百一十六條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！蓖跚镅辔唇?jīng)金麥園基隆路綜合市場(chǎng)同意擅自與柳華志簽訂的轉(zhuǎn)租合同，亦不因王秋燕無(wú)處分權(quán)而無(wú)效，但該轉(zhuǎn)租合同對(duì)金麥園基隆路綜合市場(chǎng)不具有法律約束力。 ? 此外，根據(jù)民法典出臺(tái)之前的規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同在存在未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)租期限超過(guò)剩余租期期限的部分，為無(wú)效合同。而《民法典》則規(guī)定轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，只是超過(guò)部分的約定對(duì)出租人不具有法律約束力，并沒(méi)有規(guī)定超期部分無(wú)效。所以，根據(jù)現(xiàn)行《民法典》的規(guī)定，未經(jīng)出租人同意或者轉(zhuǎn)租期限超過(guò)剩余租賃期限的，同樣不影響轉(zhuǎn)租合同的效力，轉(zhuǎn)租合同為有效合同，仍然可以約束轉(zhuǎn)租人和次承租人，只是對(duì)出租人不具有合同約束力。 ? 經(jīng)過(guò)上述分析可見(jiàn)，在現(xiàn)代社會(huì)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房屋租賃越來(lái)越成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分的背景下，

隨著《民法典》及有關(guān)司法解釋的變化，充分肯定了轉(zhuǎn)租合同的有效性

，對(duì)租賃關(guān)系的穩(wěn)定有重大影響，進(jìn)一步也能提升經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的穩(wěn)定性和可持續(xù)性，有利于商業(yè)承租人等市場(chǎng)主體對(duì)訴訟做出合理預(yù)期，從而更好地促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。