“千萬別讓資金跑進(jìn)樓市！”

這一句喊了十年的口號，正在成為現(xiàn)實(shí)。

2021年以來，中國購房者的資金來源成為監(jiān)管層重點(diǎn)審查的對象，借錢付首付、經(jīng)營貸款付首付、套信用卡付首付……全部成為重點(diǎn)打擊的行為，必須是自有資金。

與此同時(shí)，流向房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款規(guī)模，也被央行的紅線牢牢鎖死，2021年只減不增，甚至部分踩紅線的銀行房貸額度已經(jīng)告急，必須減少房貸規(guī)模。

“三條紅線”之下，房地產(chǎn)企業(yè)的日子也非常難過，融資規(guī)模受限，到期貸款卻與日俱增，稍有不慎，便有現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。曾經(jīng)的房企巨頭—華夏幸福已經(jīng)深陷違約的泥潭，給中國房企們都敲響了警鐘，下一個(gè)倒下將會是誰呢？

借錢買房的人，危險(xiǎn)了

監(jiān)管層給銀行、房地產(chǎn)企業(yè)帶上枷鎖之后，開始圍堵瘋狂加杠桿的購房者。

從廣州多家按揭貸款中介獲悉，目前廣州的按揭貸款中介已接到多家銀行通知，自3月17日開始進(jìn)一步嚴(yán)查首付款來源，購房“首付”必須為家庭自有資金，若經(jīng)核實(shí)首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的嚴(yán)禁準(zhǔn)入。

對“首付”資金的審查嚴(yán)厲程度，史無前例。

目前銀行主要從5方面進(jìn)一步嚴(yán)查首付款來源。具體包括：

1、提供首付款流水。提審前，借款人家庭需提供首付款來源近半年流水；可以是活期存款，也可是理財(cái)余額、保險(xiǎn)余額、股票余額等。

2、對于半年前已持有80%首付資金的可直接認(rèn)定具備資質(zhì)；對于部分首付款為近半年內(nèi)轉(zhuǎn)入的，需核實(shí)為合理收入所得。

3、對于直系親屬轉(zhuǎn)入的，需提供直系親屬近半年流水；若親屬半年前已持有可直接認(rèn)定；若斷續(xù)存入的，需核實(shí)為合理收入所得。

4、對于經(jīng)核實(shí)首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的嚴(yán)禁準(zhǔn)入。

5、提交放款合規(guī)環(huán)節(jié)，需再次核實(shí)借款人家庭征信，如有新增消費(fèi)類貸款或信用卡分期業(yè)務(wù)的，需提前結(jié)清后方可發(fā)放。

嚴(yán)查風(fēng)暴越刮越大，近日，針對銀行信貸資金違規(guī)流入股市、樓市的現(xiàn)象，監(jiān)管層頻頻出手，要求各銀行展開嚴(yán)查。

最新消息，3月18日，深圳銀保監(jiān)局、人民銀行深圳中心支行《關(guān)于轄內(nèi)銀行經(jīng)營性貸款有關(guān)問題的通報(bào)》，指出了銀行資金違規(guī)流入樓市的三種典型案例。

從銀行自查和監(jiān)督檢查結(jié)果看，深圳中資商業(yè)銀行對15.4萬筆、1771.73億元經(jīng)營貸業(yè)務(wù)進(jìn)行全面排查，深圳銀保監(jiān)局選取6家銀行集中開展現(xiàn)場檢查，責(zé)令銀行提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，叫停風(fēng)險(xiǎn)隱患較大的業(yè)務(wù)，處罰違規(guī)機(jī)構(gòu)4家，處罰問責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次，處罰金額合計(jì)575萬元。

限制個(gè)人通過經(jīng)營貸、民間借貸湊首付，是降低購房客們的杠桿率，一旦房價(jià)大跌，高杠桿率將成為購房客們的滅頂之災(zāi)。

銀行對房地產(chǎn)的貸款額度，告急

除了購房者的資金，銀行貸款是樓市資金最重要、規(guī)模最大的來源。“別人資金跑進(jìn)樓市”，必然會對銀行的房貸規(guī)模進(jìn)行限制。

2021年年初，央行發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，直接將銀行的房貸規(guī)模牢牢限制住。

據(jù)此次出臺的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度主要包含兩個(gè)方面：

一是將銀行劃分為五檔，分別對各檔銀行房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款在本行總貸款的占比做出上限要求，允許地方監(jiān)管機(jī)構(gòu)對第三、四、五檔銀行的上限做上下2.5個(gè)百分點(diǎn)的浮動；

二是對超過上限的銀行規(guī)定了整改要求，即超限2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，過渡期2年，超限2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，過渡期4年。

這是監(jiān)管第一次明確銀行的房貸占比上限，將直接限制銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的放貸規(guī)模。一旦銀行的房貸占比超過上限，央行將直接暫停銀行的房貸業(yè)務(wù)，直接鎖死貸款資金流向房地產(chǎn)行業(yè)。

據(jù)上市銀行的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，觸碰到“紅線”的銀行不在少數(shù)，主要是中小銀行。意味著，這些銀行在2021年必須降低房貸業(yè)務(wù)占比。其中，招商銀行、興業(yè)銀行、成都銀行等大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人房貸占比也都超過了上限，連踩兩道紅線。

據(jù)報(bào)道，2021年3月以來，部分地方性的中小銀行的房貸額度已經(jīng)所剩不多，個(gè)人房貸、房企貸款的審批非常嚴(yán)格，幾乎都要排隊(duì)。

可以預(yù)見的是，2021年將是銀行與房地產(chǎn)行業(yè)“分道揚(yáng)鑣”的一年，房地產(chǎn)不再是中國信貸資金流向最多的領(lǐng)域。

房企貸款資金，告急

買房客降杠桿，中國房地產(chǎn)企業(yè)也正在降杠桿。

在銀行戴上“緊箍咒”之前，監(jiān)管層已經(jīng)對房地產(chǎn)企業(yè)出手了。8月20日，央行、住建部召開房企座談會，約談了12家房企，明確了資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則：

紅線1：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；

紅線2：房企的凈負(fù)債率不得大于100%；

紅線3：房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

也就是業(yè)內(nèi)盛傳的“三道紅線”，通過嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債的增長，降低房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿水平，守住系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。

與以往的調(diào)控政策不同，“三道紅線”將對融資激進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的精準(zhǔn)監(jiān)控，一旦超過紅線，將直接暫停房企融資。

“三道紅線”發(fā)布后，部分踩線的房企開始了變賣資產(chǎn)、變賣土地項(xiàng)目，迅速回籠資金，主動降低杠桿率，甚至有企業(yè)不惜降價(jià)賣房，回籠現(xiàn)金流。

其中，最慘的房地產(chǎn)巨頭便是，華夏幸福。據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，華夏幸福的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)82.09%，對應(yīng)凈負(fù)債率214%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率78%，現(xiàn)金短債比仍然小于1，全部踩中“三道紅線”。

進(jìn)入2021年后，華夏幸福的資金鏈徹底崩了，債務(wù)違約。據(jù)其公告顯示，截止2021年3月10日，華夏幸福累計(jì)債務(wù)違約的本息合計(jì)高達(dá)194.24億元。

華夏幸福當(dāng)前的慘狀，或?qū)⒊蔀槠渌科蟮奈磥?，一旦不能及時(shí)降低杠桿率，融資受阻后，便非常容易陷入資金鏈斷裂的泥潭。可以預(yù)見的是，未來房地產(chǎn)企業(yè)的貸款融資增速將持續(xù)下滑，杠桿率也將逐步降低。

由此可見，未來中國房地產(chǎn)行業(yè)，將全面進(jìn)入降杠桿時(shí)代，買房者、銀行、房地產(chǎn)企業(yè)將全部進(jìn)入去杠桿階段，“不讓資金進(jìn)入樓市”也將不再是一句口號。