焦點(diǎn)研究院·焦點(diǎn)指數(shù)

監(jiān)測(cè)時(shí)間：截至2022年7月31日

一、 測(cè)評(píng)體系與意義：

本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2020年，以金融管控為主線并且政策頻出，影響深遠(yuǎn)，從“三道紅線”和住房貸款集中度管理到“兩集中供地”、二手房指導(dǎo)均價(jià)等政策頻出，政策的不斷深化使得房地產(chǎn)行業(yè)邁入新的發(fā)展階段，原有的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的經(jīng)營模式面臨著諸多挑戰(zhàn)，新政策在引導(dǎo)企業(yè)降低杠桿，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。在行業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，房企普遍面臨著組織變更、市場(chǎng)策略調(diào)整等諸多問題，部分房企未能及時(shí)調(diào)整市場(chǎng)策略，最終在發(fā)展過程中面臨著流動(dòng)性問題，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約和破產(chǎn)重組的情況。

現(xiàn)階段，政策持續(xù)回暖，多數(shù)城市出現(xiàn)邊際放松，銷售持續(xù)下滑的趨勢(shì)得到遏制，房企經(jīng)營安全狀況仍舊低位徘徊，但是市場(chǎng)仍舊低迷。因此，持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)安全經(jīng)營狀態(tài)，防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。此次安全測(cè)評(píng)的意義在于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康成長，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

二、 測(cè)評(píng)結(jié)果與說明：

根據(jù)測(cè)評(píng)體系，測(cè)評(píng)結(jié)果如下所示：

在本期測(cè)評(píng)過程中發(fā)現(xiàn)房企經(jīng)營安全總體上處于繼續(xù)探底的過程，經(jīng)過5月和6月連續(xù)兩個(gè)月的銷售回暖，7月房企銷售普遍下滑，在政策方面，地方和中央針對(duì)保交樓推出多項(xiàng)政策，多個(gè)城市延續(xù)以往的放松政策，繼續(xù)出臺(tái)優(yōu)惠政策，融資方面已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，但是房企經(jīng)營安全狀況并未顯著改善。下半年上市房企經(jīng)營安全狀況是否出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，取決于銷售復(fù)蘇情況、政策刺激力度的大小和房企紓困方案的推進(jìn)情況等因素。

在政策方面，7月中央強(qiáng)調(diào)保交樓，多個(gè)地方政府出臺(tái)購房補(bǔ)貼政策。7月中旬因受到停貸事件的影響，銀保監(jiān)會(huì)和地方政府陸續(xù)出臺(tái)保交樓政策。中央政治局28日會(huì)議強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房住的不炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。此外7月多個(gè)地方政府出臺(tái)購房補(bǔ)貼政策，由以往的人才購房補(bǔ)貼延續(xù)到針對(duì)普通購房者的購房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，多為一次性補(bǔ)貼和購房稅費(fèi)之類的優(yōu)惠政策，繼續(xù)刺激地方樓市。

在銷售方面，7月房企銷售總額環(huán)比轉(zhuǎn)跌，總體沖高回落。7月單月30家典型上市房企合計(jì)銷售額為3874.6億元，環(huán)比下滑30.2%，同比下滑36.9%，1-7月整體同比增幅由上月的-50.7%變?yōu)楸驹碌?44.5%，短期內(nèi)企業(yè)去化壓力仍然較大。由于5月和6月房企為沖擊年中業(yè)績促銷較多，7月回歸常態(tài)，此外停貸事件對(duì)于購房者信心形成一定的沖擊，再加上疫情使得購房者對(duì)于未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心受挫，最終這些因素形成合力使得7月單月銷售呈現(xiàn)出下滑態(tài)勢(shì)。

在投資方面，7月集中供地城市多為國央企拿地，城市內(nèi)部板塊分化狀態(tài)明顯。22城集中供地土拍逐步進(jìn)入中后期，本月進(jìn)行大規(guī)模土拍城市的個(gè)數(shù)較上月明顯減少，導(dǎo)致本月成交土地規(guī)模較上月下滑。受到南京、長沙等城市整體土拍熱度偏低的影響，本月集中供地平均溢價(jià)率環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，拿地企業(yè)方面仍舊是國企央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司主導(dǎo)拿地。城市不同板塊之間繼續(xù)處于分化狀態(tài)，多個(gè)城市出現(xiàn)僅有部分地塊封頂成交，過半地塊底價(jià)成交的情況。

在融資方面，7月房企融資持續(xù)環(huán)比增加，融資利好主要給國央企帶來融資便利。2022年7月房企在信托、境內(nèi)債、境外債、資產(chǎn)證券化四個(gè)渠道共融資1263.3億元，環(huán)比增加45.9%，較上月環(huán)比增幅18.3%持續(xù)好轉(zhuǎn)，同比下滑44.7%，同比降幅收窄。2022年1-7月房企四個(gè)渠道總?cè)谫Y規(guī)模僅6606.6億元，同比下降53.5%，相較于1-6月同比55.2%的降幅略有收窄。今年前5個(gè)月房企融資規(guī)模大降，伴隨著政策利好逐步落實(shí)，6月和7月兩個(gè)月融資情況持續(xù)好轉(zhuǎn)。從房企融資表現(xiàn)上看，支撐債券市場(chǎng)融資的房企類型仍然沒有改變，依舊以國企、央企為主導(dǎo)，地方城投平臺(tái)也有較大占比。而對(duì)于民企來說，此前5家重點(diǎn)房企發(fā)行信用支持債券并未起到理想的示范效應(yīng)，融資的回暖主要給央企國企和國資平臺(tái)帶來融資便利。

三、典型企業(yè)分析：

在行業(yè)承壓的背景下，國企央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司由于融資支持狀況表現(xiàn)較好，通常經(jīng)營狀況較為安全，在本批次測(cè)評(píng)中此類企業(yè)通常獲得五星級(jí)或四星級(jí)的測(cè)評(píng)。部分民營企業(yè)由于經(jīng)營穩(wěn)健仍舊取得不錯(cuò)的評(píng)級(jí)，本文選出華潤置地、旭輝集團(tuán)和新城控股三家企業(yè)進(jìn)行分析，以求探尋其評(píng)級(jí)背后的經(jīng)營狀況。

華潤置地：7月拿地金額達(dá)123億元，商管平臺(tái)上半年表現(xiàn)強(qiáng)勁

7月拿地金額達(dá)到123億元，100億融資獲深交所受理。從銷售角度來看，企業(yè)1-7月銷售額為1210億元，同比下滑20.7%，明顯優(yōu)于30家典型上市房企1-7月累計(jì)銷售額同比下滑幅度47.6%，在行業(yè)融資普遍受阻的背景下，7月華潤置地20億公司債成功發(fā)行，并且100億的小公募融資已獲深交所受理。在7月的集中供地中，華潤置地?cái)U(kuò)儲(chǔ)積極，在南京、青島和成都的集中供地中，共拿地8宗，拿地金額達(dá)到122.9億元，為后續(xù)企業(yè)銷售業(yè)績的持續(xù)增長提供更多動(dòng)力。

全年優(yōu)質(zhì)可售貨值充足，商管業(yè)務(wù)在疫情背景下擴(kuò)張較強(qiáng)。銷售方面，全年可售貨值5278億元，由于公司項(xiàng)目多位于優(yōu)質(zhì)一二線城市，可售資源充足，下半年或?qū)⒚芗票P，得益于各地出臺(tái)的密集的優(yōu)惠政策和央企的信用背書，企業(yè)有望受益于下半年的行業(yè)復(fù)蘇，良好的銷售表現(xiàn)可以給企業(yè)發(fā)展帶來更多的現(xiàn)金流，企業(yè)經(jīng)營安全狀況將會(huì)得到持續(xù)改善。華潤旗下的商管平臺(tái)萬象生活發(fā)布公告稱，2022年上半年歸母凈利潤較2021年同期增加約25%-30%，取得此項(xiàng)增長主要得益于上半年收并購公司財(cái)務(wù)并表及市場(chǎng)化外拓保持較強(qiáng)的擴(kuò)張節(jié)奏，商管的穩(wěn)步增長能為華潤置地的發(fā)展帶來更多的穩(wěn)定現(xiàn)金流，來彌補(bǔ)住宅物業(yè)開發(fā)現(xiàn)金流波動(dòng)較大的不足。基于以上短期與長期經(jīng)營表現(xiàn)，華潤置地在本次測(cè)評(píng)中獲得5星級(jí)。

旭輝集團(tuán)：7月銷售額環(huán)比增長19%，股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃助推業(yè)績持續(xù)改善

銷售額持續(xù)穩(wěn)定增長，推出大規(guī)模股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃。從銷售角度來看，旭輝集團(tuán)7月銷售額環(huán)比增加19.3%，是30家典型上市房企中少有的實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長的公司，為公司經(jīng)營安全帶來更多的回款現(xiàn)金流。此外，公司在7月青島和無錫的集中供地中通過聯(lián)合體的形式拿地4宗，拿地金額達(dá)到20.7億元，是少數(shù)仍在拿地的頭部民營企業(yè)，顯示旭輝集團(tuán)較為充沛的現(xiàn)金流。7月，旭輝集團(tuán)多名高管在二級(jí)市場(chǎng)增持旭輝股票，表明了企業(yè)高管對(duì)于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的信心。7月26日，旭輝集團(tuán)授出合共3億份購股權(quán)，覆蓋范圍包括近300名中高層管理者，設(shè)置的初衷就是調(diào)動(dòng)核心團(tuán)隊(duì)的積極性，為公司股東和個(gè)人創(chuàng)造更多價(jià)值，也充分反映了管理層對(duì)于未來企業(yè)發(fā)展的信心，這將會(huì)為企業(yè)近幾年經(jīng)營持續(xù)改善提供更多動(dòng)力。

融資銷售持續(xù)好轉(zhuǎn)的同時(shí)，代建業(yè)務(wù)取得新突破。作為上交所公布的示范性民營房企，旭輝上半年公開市場(chǎng)直接融資超過46億，新發(fā)行5億公司債和10億中期票據(jù)，在2022年企業(yè)不存在需要兌付的債券。銀行貸款保持暢通，近期通過3個(gè)持有物業(yè)獲取37億經(jīng)營性貸款補(bǔ)充現(xiàn)金流。旭輝6月銷售金額環(huán)比增長25%，7月持續(xù)改善，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售額的環(huán)比增長。與此同時(shí)，旭輝的代建業(yè)務(wù)發(fā)展提速，1-6月獲取了29個(gè)代建項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了政府代建、資本代建等業(yè)務(wù)模式的突破，代建作為一種輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式，給公司業(yè)績帶來增長的同時(shí)占用資金較少，風(fēng)險(xiǎn)較低，將持續(xù)助力企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?；谝陨隙唐谂c長期經(jīng)營表現(xiàn)，旭輝集團(tuán)在本次測(cè)評(píng)中獲得5星級(jí)。

新城控股：61.7億公司債獲批注冊(cè)，商業(yè)運(yùn)營穩(wěn)步增長

61.7億公司債獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，股份回購持續(xù)。從銷售角度來看，新城控股7月銷售額為112億元，環(huán)比下滑17.0%，下滑幅度顯著低于30家典型上市房企合計(jì)銷售額30.2%的環(huán)比降幅。在融資方面，7月公司申請(qǐng)的61.7億公司債獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，在民營房企發(fā)債困難的階段，公司能夠成功發(fā)債反應(yīng)出新城控股較為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。另一方面，本月新城控股將旗下影院資產(chǎn)打包出售，合計(jì)回款30億元，公司后續(xù)發(fā)展將會(huì)更加聚焦主業(yè)，同時(shí)該項(xiàng)資產(chǎn)處置可以補(bǔ)充企業(yè)運(yùn)營資金。繼6月公司高管回購新城債券以后，7月新城控股繼續(xù)在二級(jí)市場(chǎng)回購股票，顯示出企業(yè)資金充沛，利于提高市場(chǎng)信心。

融資和商業(yè)拓展順暢，年內(nèi)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體可控。公司1-7月累計(jì)銷售金額約762億元，同比下降43.4%，業(yè)績完成情況不及預(yù)期，但表現(xiàn)好于焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的30家典型上市房企49.5%的銷售降幅。企業(yè)1-6月公司商業(yè)運(yùn)營總收入為47.18億元，同比增長22.3%，其中長三角租金收入貢獻(xiàn)占比58.0%，目前開業(yè)吾悅廣場(chǎng)127座，可供出租面積718.0萬平方米，整體出租率96.03%，經(jīng)營情況穩(wěn)中向好。已經(jīng)有接近10座吾悅廣場(chǎng)完成了融資方案的落地，資產(chǎn)證券化可以減少商業(yè)運(yùn)營早期的資金沉淀。公司5月發(fā)行債券獲信用保護(hù)工具支持，于5月31日成功發(fā)行10億元中期票據(jù)，是中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證，融資渠道重新打開。公司2022年上半年已償還境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券76.49億元，公司現(xiàn)有的融資和資產(chǎn)處置資金可以完全覆蓋剩余有息負(fù)債?；谝陨隙唐谂c長期經(jīng)營表現(xiàn)，新城控股在本次測(cè)評(píng)中獲得5星級(jí)。