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民法問答丨不動產(chǎn)善意取得與登記簿公信力

2023-07-03 17:35 作者:知行法學 0人讀過 | 我要投稿

前言

對于存在學術爭議的問題，從學習態(tài)度角度講，鉆研之有利于加深對相關制度，甚至該部門法的理解。但從現(xiàn)實角度講，其一，爭議存在本身便決定了其在當下可能不存在唯一有力的解釋，且數(shù)量很大、分布很廣，半年的時間幾乎不可以盡數(shù)了解。其二，對于爭議的考察大概率不要求盡數(shù)掌握各方觀點，可就一種立場展開、自圓其說即可。其三，備考時間較為寶貴、科目及知識較多，除非學有余力，否則針對數(shù)量龐大爭議問題展開學習對于上岸的目標不甚有利。因此，應當注意為第二、三輪的復習留有充足的時間，且在臨近考試時，置重于基礎知識。

問題

依【不動產(chǎn)登記薄的公信力取得】不動產(chǎn)所有權，和以受讓人的善意為中心構造的【善意取得不動產(chǎn)所有權】的區(qū)分實益為何？體現(xiàn)為是否承認消極信賴保護嗎？

解答

一、問題本身

大三下學期，我在校課程還是比較多的，一周大概有六門課左右，每門課至少兩小時時長，故而其實準備考研的時間并不充裕。但是，5月到6月是我最富有考研激情的時間段：一來是因為剛剛進入考研，尚未感受到疲憊；二來是因為剛剛作出放棄保研的決定，該決定的刺激作用仍然巨大?；诖?，我在5月到6月的時間里，基本上堪稱每日無休，每天除了完成學校的線下課程就是進圖書館準備考研。在這兩個月中，根據(jù)每天課程量不等，我一般學習6小時到10小時。

（一）學說爭議

為保護不動產(chǎn)無權處分中的善意相對人的所有權取得及其相關權利，究竟采取不動產(chǎn)登記簿的公信力還是不動產(chǎn)善意取得制度，學界一直以來討論不斷。學者們大體上提出了兩種觀點：一種觀點認為，不動產(chǎn)善意取得制度與不動產(chǎn)登記簿公信力制度無實質(zhì)差異，原《物權法》中善意取得制度的規(guī)定實際上包括不動產(chǎn)登記簿公信力制度，以往認為應否定不動產(chǎn)物權善意取得，而采取不動產(chǎn)登記簿公信力制度是一種誤解。另一種觀點認為，應區(qū)分不動產(chǎn)善意取得制度與不動產(chǎn)登記簿公信力制度，單獨規(guī)定不動產(chǎn)登記簿公信力制度。

對此，可以參考域外立法例。為保證物之交易便捷與安全，在公示規(guī)則的基礎上，有部分國家創(chuàng)立了適用于動產(chǎn)交易的即時取得制度，另有部分國家構建了分別適用于動產(chǎn)與不動產(chǎn)交易的善意取得制度、不動產(chǎn)登記簿的公信力制度。我國為解決不動產(chǎn)交易的信賴保護問題，在起草物權法的討論中，將善意取得制度擴張適用于不動產(chǎn)，且為防止立法上的重復刪去了專門規(guī)定不動產(chǎn)登記簿公信力的條文。

（二）問題分析

善意取得，又稱為即時取得，是指無處分權人將動產(chǎn)或不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，如果受讓人取得該動產(chǎn)或不動產(chǎn)時出于善意，則受讓人將依法取得對該動產(chǎn)或不動產(chǎn)的所有權或其他物權。

不動產(chǎn)登記簿的公信力在保護范圍上有積極與消極信賴保護之分。積極信賴保護，是指已于不動產(chǎn)登記簿上記載的物權，被視為存在，受讓人可以法律行為從登記權利人處善意取得該權利，其內(nèi)容除由無權利人取得物權外，還包括由有權利人取得物權、受領給付、獲得權利順位等。消極信賴保護，是指于不動產(chǎn)登記簿上未登記或已注銷登記的物權，則被視為不存在。不動產(chǎn)登記簿的公信力制度以不動產(chǎn)登記簿可以作為權利外觀為構造前提，以完備的不動產(chǎn)登記制度為根基。

不動產(chǎn)善意取得制度保護的不是取得人對登記簿的信賴，而是對處分權人有無權利的事實的信賴。

根據(jù)《民法典》第217條，不動產(chǎn)登記簿具有權利正確性推定效力，但可以舉證推翻，具體有如下排除方式：一是受讓人事先明知登記記載的錯誤。二是登記簿中存在異議登記的記載。故非權利人即使被錯誤地登記為不動產(chǎn)權利人也不能因該登記而取得所有權。立法者并未將其視為一種單獨的所有權取得的原因，當事人對不動產(chǎn)登記簿的權利事項錯誤產(chǎn)生信賴時，應當受到善意取得制度的保護，即不動產(chǎn)登記簿的權利事項錯誤是適用不動產(chǎn)善意取得的前提條件。由于立法上將登記簿對不動產(chǎn)物權歸屬和內(nèi)容的記載即權利事項的記載推定為正確，并要求取得不動產(chǎn)物權的第三人善意信賴該記載，這就在登記簿記載與善意保護之間建立了聯(lián)系。受讓人善意是指受讓人對登記簿權利事項的錯誤產(chǎn)生了信賴，而不是對其他事實產(chǎn)生了信賴。在判斷第三人是否為善意時也應當圍繞不動產(chǎn)登記簿上是否存在權利錯誤事項而進行。

《民法典》第二百一十七條??不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

之所以應當以對登記的信賴作為判斷關于不動產(chǎn)“善意”的判斷標準，主要理由在于：第一，善意取得的結(jié)果是物權的變動，因此，不動產(chǎn)善意取得的物權變動標準也應符合物權法上不動產(chǎn)的公示方法（即登記）。第二，按照登記的權利推定規(guī)則，登記記載的權利人應推定為真實的權利人。在處分人未成為登記權利人之前，如果受讓人與其發(fā)生交易，受讓人根本沒有理由相信其有處分權，受讓人就不可能是善意的。我國對于不動產(chǎn)物權變動原則上采登記要件主義。在正常的不動產(chǎn)物權交易中，受讓人應當查看不動產(chǎn)登記簿以了解其上的權利狀況，且欲取得不動產(chǎn)所有權、發(fā)生不動產(chǎn)所有權變動必經(jīng)登記，此時受讓人必然會查看不動產(chǎn)登記簿，故如果登記簿上存在異議登記或記載的權利人同交易相對人不一致的情況，受讓人自然無法主張其為善意，不能取得該不動產(chǎn)所有權。同時，受讓人通過查看登記簿也能夠了解其上所記載的權利負擔。

善意取得制度應當同表見代理進行區(qū)分。無權處分人處分他人財產(chǎn)是善意取得的構成要件之一。不動產(chǎn)的無權處分通常表現(xiàn)為在登記錯誤或存在其他無處分權的情況下，發(fā)生的登記名義人的無權處分。若不動產(chǎn)登記簿上記載的權利人和權利內(nèi)容沒有錯誤，第三人即便善意，也并非是對不動產(chǎn)物權歸屬或內(nèi)容外觀的信賴（即對登記簿記載事項的善意信賴），而只能是對其他權利表象（如代理權或代表權表象）或權利外觀的信賴。此時，即便這種信賴需要依法給予保護，也是通過表見代理等其他制度而非善意取得制度實現(xiàn)。也就是說，權利變動的信賴保護與締結(jié)交易的信賴保護應當嚴格區(qū)分。

善意取得僅以讓與人擅自處分真正所有權人的所有物為基本架構。雖然有學者認為不動產(chǎn)登記簿的公信力制度的保護范圍大于善意取得制度，但在善意受讓人取得不動產(chǎn)所有權的場景中，不動產(chǎn)登記簿的公信力作為判斷受讓人善意的重要參考，是適用善意取得的前提條件。善意取得作為原始取得的一種，依據(jù)善意取得制度取得的不動產(chǎn)所有權，受讓人的權利取得并非來自于原權利人或是無權處分人,所以標的物上的原有權利負擔原則上均歸消滅而不由受讓人承受,是邏輯上的必然結(jié)果，這也被《民法典》第313條所肯定，故而采取善意取得制度也可以較為周延地保護無權處分中善意受讓人的利益。

《民法典》第三百一十三條??善意受讓人取得動產(chǎn)后，該動產(chǎn)上的原有權利消滅。但是，善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。

與動產(chǎn)不同的是，不動產(chǎn)登記簿是國家公權力機關制作的，有國家公權力作為其正確性的擔保，具有善意保護的效力，即在法律上推定登記記載的權利人為真正的權利人，即便以后有事實證明登記記載的物權不存在或存有瑕疵，對于信賴該物權存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其行為具有與真實的物權相同的法律效果。因此，受讓人在交易中的審核任務較輕。且從法政策上看，我國現(xiàn)已全面實現(xiàn)了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，理應更加強化不動產(chǎn)登記簿的公信力和推定力，而非弱化之。但強化不動產(chǎn)登記簿的公信力并不意味著必須采行不動產(chǎn)登記簿的公信力制度，善意取得制度同樣可以保護不動產(chǎn)受讓人的合理信賴。

不動產(chǎn)善意取得與動產(chǎn)善意取得的差異還體現(xiàn)在：不動產(chǎn)善意取得中無須考慮權利外觀的形成是否可歸責于原權利人。動產(chǎn)善意取得適用“誘因原則”，即動產(chǎn)權利外觀——占有的存在必須歸因于原權利人的自由意思，占有脫離物原則上不適用善意取得，由此得以妥當平衡原權利人權利保護與交易安全兩種價值。

從比較法上看，德國和瑞士的民法均將不動產(chǎn)登記簿不正確而非無權處分規(guī)定為不動產(chǎn)登記簿公信力的前提條件，將不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容擬制為正確，并要求取得人善意信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，從而在不動產(chǎn)登記簿的登記與善意保護之間建立起了聯(lián)系。同時，還針對信賴無權處分人處分權的動產(chǎn)善意取得制度進行了專門規(guī)定。這同我國對不動產(chǎn)和動產(chǎn)善意取得一并規(guī)定的立法例存在差異。

（三）實定法分析

如前所述，在制定《物權法》時，立法者就沒有采納區(qū)分規(guī)定不動產(chǎn)登記簿的公信力與動產(chǎn)善意取得的意見，《民法典》及其相關司法解釋延續(xù)了這一做法。

《民法典》生效之前，實踐中有部分法院認為不動產(chǎn)無權處分的受讓人之“善意”的認定，除了解登記簿記載事項外還有其他要求，如親至不動產(chǎn)現(xiàn)場查看，以及調(diào)查是否已有生效的法律文書導致物權變動。這種做法淡化了不動產(chǎn)登記的權利推定效力及公示公信原則，有悖于交易的安全和效率。我國《民法典》第311條一并規(guī)定了不動產(chǎn)和動產(chǎn)的善意取得制度，《物權編司法解釋（一）》第14條解釋了《民法典》第311條中“善意”的內(nèi)涵，即“不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權，且無重大過失的”。制定不動產(chǎn)和動產(chǎn)統(tǒng)一適用的善意取得制度有助于簡化其構成要件，但二者在判斷第三人是否為“善意”的標準略有不同。

《民法典》第三百一十一條??無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；

（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

《物權編司法解釋（一）》第十四條受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。

真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。

此外，《婚姻家庭編司法解釋》明晰了善意取得制度在夫妻一方處分夫妻共同所有的房屋這一無權處分具體場景中的適用。曾有觀點認為，對于登記簿上僅記載夫妻一方的，由其共同所有的房屋，應當以登記簿記載的人為物權人，因此，登記的人處分該物權具有法律效力。但司法解釋明確否定了這種觀點，即使當事人為登記簿上所記載的權利人，其處分共有房屋也為無權處分，受讓人只能基于善意取得制度取得所有權。如果不動產(chǎn)登記簿錯誤的無權處分不適用善意取得制度，而適用專門的不動產(chǎn)登記簿的公信力制度，也將導致不動產(chǎn)善意取得制度幾無存在意義，明顯同實定法的安排相左。

《婚姻家庭編司法解釋》第二十八條一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

物權法上的公信力原則在動產(chǎn)和不動產(chǎn)上表現(xiàn)不同，前者通過占有的形式體現(xiàn)出來，后者通過登記方式表現(xiàn)出來。盡管動產(chǎn)的占有可以形成權利外觀，表彰本權，使第三人產(chǎn)生信賴，但經(jīng)濟生活中出現(xiàn)大量的所有權保留、所有權讓與擔保等占有和所有權相互脫節(jié)的現(xiàn)象，因而不動產(chǎn)的登記公信力較之于動產(chǎn)的占有公信力更為強大，如果出讓人以較低的價格出讓動產(chǎn)，受讓人應當對其是否為真實權利人產(chǎn)生合理懷疑。一般而言，不動產(chǎn)交易中的受讓人只要不知道不動產(chǎn)登記簿上的權利記載錯誤，且無異議登記，就認定其為善意，即使不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格偏低，只要受讓人信賴登記并支付了一定的價款就足以構成善意。不動產(chǎn)的受讓人無須如動產(chǎn)受讓人那樣負有超越登記簿之外的調(diào)查核實義務。

通過簡單對照《物權編司法解釋（一）》第15條和第16條分別規(guī)定的在不動產(chǎn)和動產(chǎn)交易中，相對人是否為善意的考量因素的不同，便可印證上述觀點。此外，《物權編司法解釋（一）》第15條細化規(guī)定了不動產(chǎn)買受人為惡意、不得適用善意取得制度取得不動產(chǎn)物權的幾種具體情形，各項均圍繞不動產(chǎn)登記簿展開。也就是說，在不動產(chǎn)無權處分中，在判斷受讓人是否為善意時應當以不動產(chǎn)登記簿為基準，以此判斷能否適用善意取得制度以保護受讓人，并與不動產(chǎn)登記簿的權利推定效力相協(xié)調(diào)。這一規(guī)定有力地支持了不動產(chǎn)善意取得制度保護的不是取得人對登記簿的信賴，而是對處分權人有無權利的事實的信賴的觀點，登記簿的記載是能否適用善意取得制度保護受讓人的考量因素而非與之并行的獨立制度，應當通過善意取得制度保障因相信登記簿記載而進行交易的受讓人的利益。

《物權編司法解釋（一）》第十五條具有下列情形之一的，應當認定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權：

（一）登記簿上存在有效的異議登記；

（二）預告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預告登記的權利人同意；

（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權利的有關事項；

（四）受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；

（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權。

真實權利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應當知道轉(zhuǎn)讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。

《物權編司法解釋（一）》第十六條受讓人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

（四）法律后果

不動產(chǎn)的善意取得發(fā)生后，發(fā)生了物權變動的法律效果，其上原有權利在原則上消滅，原權利人不能向善意受讓人主張返還該不動產(chǎn)，僅能要求無權處分人賠償損失或承擔其他法律責任。

登記具有很強的物權公示效力，對登記審查不嚴而發(fā)生錯誤造成真正權利人受損的，根據(jù)《民法典》第222條第2款，真正權利人也有權請求有關登記申請人和登記機構賠償該損失。其中包括兩種情形：一是登記申請人提供虛假材料在登記機構辦理登記，登記機構未盡到審查職責，從而導致?lián)p害的發(fā)生。二是因登記機構過錯造成真正權利人損害的。在上述兩種情況下登記機構均應承擔責任。且該責任的性質(zhì)為民事責任而非行政責任。

《民法典》第二百二十二條??當事人提供虛假材料申請登記，造成他人損害的，應當承擔賠償責任。

因登記錯誤，造成他人損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

我國《民法典》未規(guī)定不動產(chǎn)登記簿公信力制度，不動產(chǎn)善意取得制度同樣有力地維護了社會交易安全，并對權利負擔、預約登記等問題作出了妥當安排。在承認不動產(chǎn)登記簿公信力制度價值的同時，更重要的是從現(xiàn)有條文出發(fā)，回應實際問題并實現(xiàn)價值的衡平。

二、體系定位

大三下學期，我在校課程還是比較多的，一周大概有六門課左右，每門課至少兩小時時長，故而其實準備考研的時間并不充裕。但是，5月到6月是我最富有考研激情的時間段：一來是因為剛剛進入考研，尚未感受到疲憊；二來是因為剛剛作出放棄保研的決定，該決定的刺激作用仍然巨大?；诖?，我在5月到6月的時間里，基本上堪稱每日無休，每天除了完成學校的線下課程就是進圖書館準備考研。在這兩個月中，根據(jù)每天課程量不等，我一般學習6小時到10小時。

物權法——所有權——所有權的取得——善意取得（知行法學《民法學講義（上）》第174頁）

三、學習方法

大三下學期，我在校課程還是比較多的，一周大概有六門課左右，每門課至少兩小時時長，故而其實準備考研的時間并不充裕。但是，5月到6月是我最富有考研激情的時間段：一來是因為剛剛進入考研，尚未感受到疲憊；二來是因為剛剛作出放棄保研的決定，該決定的刺激作用仍然巨大?；诖?，我在5月到6月的時間里，基本上堪稱每日無休，每天除了完成學校的線下課程就是進圖書館準備考研。在這兩個月中，根據(jù)每天課程量不等，我一般學習6小時到10小時。

對于存在學術爭議的問題，從學習態(tài)度角度講，鉆研之有利于加深對相關制度，甚至該部門法的理解。但從現(xiàn)實角度講，其一，爭議存在本身便決定了其在當下可能不存在唯一有力的解釋，且數(shù)量很大、分布很廣，半年的時間幾乎不可以盡數(shù)了解。其二，對于爭議的考察大概率不要求盡數(shù)掌握各方觀點，可就一種立場展開、自圓其說即可。其三，備考時間較為寶貴、科目及知識較多，除非學有余力，否則針對數(shù)量龐大爭議問題展開學習對于上岸的目標不甚有利。因此，應當注意為第二、三輪的復習留有充足的時間，且在臨近考試時，置重于基礎知識。

無權代理與無權處分的差異主要體現(xiàn)在以下幾方面。第一，無權代理中處分人是以被代理人的名義訂立合同，無權處分中處分人以自己的名義訂立合同。第二，無權代理買賣合同的真正當事人是被代理人與受讓人，無權處分買賣合同的當事人是無權處分人與受讓人。第三，合同效力不同，無權處分的合同有效，無權代理的合同效力待定。第四，無權處分中，受讓人有可能主張善意取得，無權代理不存在適用善意取得的余地。

四、問題點評

大三下學期，我在校課程還是比較多的，一周大概有六門課左右，每門課至少兩小時時長，故而其實準備考研的時間并不充裕。但是，5月到6月是我最富有考研激情的時間段：一來是因為剛剛進入考研，尚未感受到疲憊；二來是因為剛剛作出放棄保研的決定，該決定的刺激作用仍然巨大?；诖?，我在5月到6月的時間里，基本上堪稱每日無休，每天除了完成學校的線下課程就是進圖書館準備考研。在這兩個月中，根據(jù)每天課程量不等，我一般學習6小時到10小時。

這一問題涉及不動產(chǎn)所有權無權處分的內(nèi)容，屬于基礎知識的擴展，爭議觀點的沖突并不局限于不動產(chǎn)所有權的取得。該同學的思考較為深入，可以考慮通過跟蹤立法動態(tài)了解立法者態(tài)度。

2023年5月26日

知行法學民法小組