作者：夏天

來(lái)源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

2021年3月10日，政府工作報(bào)告提出，“實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量?！?/p>

對(duì)此，各大代表、委員及業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)施城市更新，能夠不斷滿足人民群眾美好生活需要，將為企業(yè)帶來(lái)新機(jī)遇，為城市注入新鮮活力。

這給頭部房地產(chǎn)企業(yè)如融創(chuàng)中國(guó)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇——在國(guó)家實(shí)施城市更新行動(dòng)大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)還將迎來(lái)長(zhǎng)期、穩(wěn)定發(fā)展，具備規(guī)模及品牌優(yōu)勢(shì)的頭部企業(yè)則迎來(lái)更大的發(fā)展空間，尤其是經(jīng)歷2020年公共衛(wèi)生事件考驗(yàn)后，這更是讓優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司脫穎而出，融創(chuàng)中國(guó)就是其中之一。

2021年3月12日，據(jù)融創(chuàng)中國(guó)2020年財(cái)報(bào)顯示，即便在2020年遭遇調(diào)整，然而，融創(chuàng)中國(guó)依舊實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)——2020年全年，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2305.9億元，同比增長(zhǎng)36.2%；歸母凈利潤(rùn)356.4億元，同比增長(zhǎng)36.9%。截至2020年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1326億元，非受限制現(xiàn)金超額覆蓋短期債務(wù)，流動(dòng)性充裕。

從業(yè)績(jī)來(lái)講，2020年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售額5753億元，穩(wěn)居中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第四，在12個(gè)城市銷售金額排名第一，另有25個(gè)城市排名前五。

房地產(chǎn)馬太效應(yīng)凸顯 ??超預(yù)期降杠桿 ?融創(chuàng)中國(guó)后市可期

公開(kāi)資料顯示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者更強(qiáng)”的馬太效應(yīng)正在凸顯。

據(jù)《中國(guó)住房企業(yè)發(fā)展報(bào)告》統(tǒng)計(jì)顯示，２０１９－２０２０年度，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量約為９．７萬(wàn)家，從增長(zhǎng)速度來(lái)看，未來(lái)房企集中化趨勢(shì)明顯，受“房住不炒”等宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)行業(yè)資金回籠緩慢，大型房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?，外部融資及壓力加大，從新房市場(chǎng)到二手房市場(chǎng)，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代的下行周期。

而作為頭部10%的房地產(chǎn)企業(yè)，融創(chuàng)中國(guó)不僅實(shí)現(xiàn)了超預(yù)期降杠桿，更是在此背景下實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

據(jù)融創(chuàng)中國(guó)財(cái)報(bào)顯示，截止2020年底，融創(chuàng)凈負(fù)債率已經(jīng)大幅下降至96%，非受限制現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率下降至78%。兩項(xiàng)指標(biāo)成功達(dá)到“三道紅線”政策標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)2022年將實(shí)現(xiàn)降至“黃檔”。

與此同時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，融創(chuàng)中國(guó)還在堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)拿地策略下，持續(xù)在土地儲(chǔ)備方面發(fā)力——據(jù)其2020年財(cái)報(bào)顯示，截至2020年底，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備約78%位于一二線城市，平均土地成本僅約4270元/平方米。2021年，融創(chuàng)全年可售貨值預(yù)計(jì)超過(guò)9000億，其中超過(guò)78%位于一二線城市。

與此同時(shí)，為了不斷滿足人民群眾美好生活的需要，融創(chuàng)中國(guó)還不斷推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新，打造“I AM I”年輕化生活新主張下，持續(xù)升級(jí)戶型、社區(qū)、服務(wù)等。

在財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善，充裕優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，融創(chuàng)中國(guó)獲得了券商的肯定，對(duì)此，2021年2月19日，光大證券在《融創(chuàng)中國(guó)跟蹤報(bào)告》中表示，‘隨著公司結(jié)算增厚權(quán)益，財(cái)務(wù)指標(biāo)逐步優(yōu)化，杠桿水平逐步回落至合理區(qū)間，公司藍(lán)籌價(jià)值將逐步顯現(xiàn)，綜合考慮維持“買入”評(píng)級(jí)。

與此同時(shí)，2021年1月17日，西南證券也在融創(chuàng)中國(guó)相關(guān)報(bào)告當(dāng)中表示，“預(yù)計(jì)公司 20/21/22 年 EPS 分別為人民幣 6.98/8.49/9.77 元，對(duì)應(yīng)的動(dòng)態(tài)市盈率為 4.4/3.7/3.0 倍?？紤]到公司土地充沛優(yōu)質(zhì)、銷售有望 回暖及多元化業(yè)務(wù)發(fā)展，維持‘買入’評(píng)級(jí)。”

“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè) ??融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展

“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)的發(fā)展路徑，這不僅增加了融創(chuàng)中國(guó)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而且還讓融創(chuàng)中國(guó)在地產(chǎn)之外，增添了更多的想象空間，實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

公開(kāi)資料顯示，在融創(chuàng)中國(guó)“地產(chǎn)+”策略下，融創(chuàng)中國(guó)在物業(yè)服務(wù)、文旅方面都走出了獨(dú)特的發(fā)展路徑。

以融創(chuàng)服務(wù)來(lái)講。

據(jù)融創(chuàng)服務(wù)2020年年報(bào)顯示，2020年融創(chuàng)錄得營(yíng)業(yè)收入46.23億元，同比大幅增長(zhǎng)約63.5%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)58%；歸母凈利潤(rùn)6.20億元，同比大幅增長(zhǎng)約129.6%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)152%。

融創(chuàng)服務(wù)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“在在管面積方面，融創(chuàng)服務(wù)在2021年還將會(huì)保持較高增速，大概會(huì)有上億在管面積增長(zhǎng)。另外，在母公司和獨(dú)立第三方的在管面積上，2021年和2022年會(huì)有一個(gè)均衡水平。其中一半來(lái)自于第三方，一半來(lái)自于母公司，在管面積的增加途徑包括市場(chǎng)外拓、收并購(gòu)以及合作。”

對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)的表現(xiàn)及未來(lái)增長(zhǎng)潛力得到了中信證券的認(rèn)可，在中信證券相關(guān)報(bào)告中表示，“看好公司的未來(lái)發(fā)展，給予公司2020/21/22年0.19/0.40/0.66元EPS預(yù)測(cè)，給予公司2022年25倍PE，目標(biāo)價(jià)19.69港元/股，首次覆蓋，給予‘買入’評(píng)級(jí)?！?/p>

此外，據(jù)國(guó)信證券《物業(yè)管理行業(yè)專題報(bào)告（二）》相關(guān)分析報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)在2030年，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模有望達(dá)到3.2萬(wàn)億元。

無(wú)疑，這讓融創(chuàng)服務(wù)的未來(lái)發(fā)展充滿了想象力。

融創(chuàng)文旅的發(fā)展?jié)摿ν瑯又档藐P(guān)注。

據(jù)融創(chuàng)中國(guó)2020年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2020年，融創(chuàng)文旅實(shí)現(xiàn)收入約38.8億元，同比增長(zhǎng)36%，管理利潤(rùn)達(dá)約6.27億元，同比大幅增長(zhǎng)311%，與此同時(shí)，融創(chuàng)文旅還完成了全國(guó)布局，目前在全國(guó)18個(gè)城市規(guī)劃了18個(gè)滑雪場(chǎng)，是國(guó)內(nèi)最大的室內(nèi)冰雪運(yùn)營(yíng)商。

2020年，融創(chuàng)文化除了實(shí)現(xiàn)七大動(dòng)畫工作室布局，還在影視領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)頭部?jī)?nèi)容項(xiàng)目的穩(wěn)定輸出。

伴隨著融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化等多方發(fā)力，這不僅能夠與地產(chǎn)業(yè)務(wù)直接實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)，而且還能反哺地產(chǎn)，使其保持長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展能力。