? ? ? ? 結(jié)合自身在房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理經(jīng)驗(yàn)，整理匯編了項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案的全套流程，希望能為廣大的城市建設(shè)者們提供指導(dǎo)與參考。（內(nèi)部管控的驗(yàn)收不包括在內(nèi)，僅指外部單位進(jìn)行的驗(yàn)收）

一、樁基階段：

樁基施工完畢后，需要請樁基檢測單位進(jìn)行樁基檢測驗(yàn)收，只有檢測合格后，才能進(jìn)入下一步。

（樁基檢測單位由建設(shè)單位委托，費(fèi)用由建設(shè)單位支付）

二、主體工程階段：

中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。在主體結(jié)構(gòu)施工完成后，需要進(jìn)行【中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收】，只有中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收通過后，方能進(jìn)入下一階段裝飾工程施工。一般主體工程驗(yàn)收由五方責(zé)任主體參加，工程所在地質(zhì)量監(jiān)督站對程序進(jìn)行監(jiān)督，實(shí)體要看、砼要有無破損檢測（如回彈、鉆心取樣）、鋼筋保護(hù)層探測等，內(nèi)業(yè)資料要有材料出廠合格證、見證取樣記錄、復(fù)試報(bào)告、砼、砂漿強(qiáng)度評定、焊接試驗(yàn)報(bào)告、各分項(xiàng)檢驗(yàn)批驗(yàn)收表等，取得中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收報(bào)告（五方責(zé)任主體簽字蓋章）。只有當(dāng)主體驗(yàn)收合格后，方能進(jìn)行裝飾階段施工。

1、白蟻驗(yàn)收：由衡陽市白蟻防治所進(jìn)行驗(yàn)收，現(xiàn)場的回填土完成之后防治藥水打完，并繳納

相應(yīng)費(fèi)用，可獲得【城市房屋白蟻預(yù)防實(shí)施證明】。

2、電力驗(yàn)收：供電局驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才能正式通電。

3、正式通水：自來水公司驗(yàn)收通過后才能正式通水。

4、門窗相關(guān)檢測：門窗三性試驗(yàn)（抗風(fēng)性，水密性，氣密性）、節(jié)能測試；門窗淋水試驗(yàn)，看是否有滲漏。

5、分戶驗(yàn)收：由質(zhì)監(jiān)站進(jìn)行驗(yàn)收，隨機(jī)抽查幾戶進(jìn)行驗(yàn)收，包括墻地面平整度、垂直度、陰陽角方正，套內(nèi)尺寸，欄桿、護(hù)欄、玻璃，抹灰質(zhì)量、門窗，陽臺、露臺、廚房、廁所、窗臺等滲漏情況，給排水，開關(guān)、插座、燈具等。（原則上提前要正式通電、通水，但可以溝通）。

6、面積實(shí)測：由房產(chǎn)測繪單位（衡陽市大雁地理信息有限公司）進(jìn)行面積實(shí)測，現(xiàn)場條件單體施工完成，車位劃線完成，規(guī)劃與房產(chǎn)報(bào)告須相互核對，出具【房產(chǎn)測繪成果報(bào)告】。（房產(chǎn)測繪費(fèi)用為住宅0.86元/平方米，商業(yè)1.15元/平方米，多功能綜合樓1.73元/平方米，均按建筑面積計(jì)取）

7、規(guī)劃測繪：由規(guī)劃測繪單位（衡陽市大雁地理信息有限公司）進(jìn)行測繪，包括面積、綜合管線、綠化，出具【規(guī)劃核實(shí)測量報(bào)告】。（說明：衡陽市除高新開發(fā)區(qū)外其他區(qū)域無需做綜合管線測繪）

（驗(yàn)測平面位置3150.59元/邊；驗(yàn)測高程、高度2849.06元/棟）

8、土地測繪：由土地測繪單位進(jìn)行測繪，進(jìn)行宗地測繪、土地紅線復(fù)核，地下車位測繪，出具【土地核驗(yàn)測量技術(shù)報(bào)告】（地籍測繪（1：500）按0.21元/平方米；測區(qū)面積不足1幅圖（0.05平方公里）的按130%計(jì)算）。

目前衡陽市實(shí)行“多測合一”，即是將同一個工程建設(shè)項(xiàng)目的土地、規(guī)劃、不動產(chǎn)（含地籍、房產(chǎn)等）、綠化、人防、消防等行政審批所需的全流程測繪中介服務(wù)整合為一個項(xiàng)目包，由工程建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主單位選擇一家具備相應(yīng)測繪資質(zhì)（專業(yè)范圍應(yīng)當(dāng)包含工程測量和不動產(chǎn)測繪）的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

“多測合一”內(nèi)容主要包括工程建設(shè)項(xiàng)目前期的規(guī)劃定線放樣，竣工階段的規(guī)劃核實(shí)測量、綠地核實(shí)測量、用地復(fù)核測量、人防核實(shí)測量、消防核實(shí)測量、地下管線測量和不動產(chǎn)測繪（含地籍測量、房產(chǎn)預(yù)測和實(shí)測等）等。土地勘測定界等供地前期所有測量暫不納入“多測合一”范疇，由政府購買服務(wù)，納入“衡陽市多測合一動態(tài)更新管理系統(tǒng)”統(tǒng)一管理。

9、電梯驗(yàn)收：需要正式通電，在電梯安裝調(diào)試完成后，由特檢院進(jìn)行驗(yàn)收，取得【電梯合格證】。（電梯驗(yàn)收分為廠家調(diào)試驗(yàn)收、特檢所驗(yàn)收和質(zhì)監(jiān)部門驗(yàn)收、市場監(jiān)督局行政審批科備案）

10、防雷驗(yàn)收（氣象驗(yàn)收）：氣象局驗(yàn)收，防雷檢測完成，出具檢測報(bào)告。

11、綠化驗(yàn)收：現(xiàn)場施工完成，綠化測繪完成進(jìn)行驗(yàn)收。

12、規(guī)劃、國土驗(yàn)收：由衡陽市資規(guī)局驗(yàn)收科組織進(jìn)行驗(yàn)收，取得【規(guī)劃、國土核實(shí)意見書】。

13、室內(nèi)空氣檢測：出具空氣檢測合格報(bào)告。

14、環(huán)保驗(yàn)收：環(huán)保局驗(yàn)收，出具檢測報(bào)告。

15、水保驗(yàn)收：水利局驗(yàn)收，現(xiàn)場應(yīng)完成綠化、鋪裝、場地清潔。

16、城管驗(yàn)收：衡陽市城市管理和綜合執(zhí)法局環(huán)境衛(wèi)生管理處對項(xiàng)目的市政、綠化、燈光、公廁、垃圾房、化糞池等進(jìn)行驗(yàn)收。

17、人防驗(yàn)收：人防辦驗(yàn)收，人防工程施工完成，人防測繪完成取得人防竣工實(shí)測報(bào)告，人防工程平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換資金繳納完成，人防辦做好備案，并出具合格意見。（人防同期建設(shè)在其他位置，需人防辦出具審批意見分期驗(yàn)收時需獲取分棟驗(yàn)收備案表）

?18、 消防驗(yàn)收：前置條件為正式通水、通電，消防設(shè)施安裝完成，消防試水檢測完成，質(zhì)監(jiān)部門出具《質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》，市政景觀、登高面及消防通道設(shè)置完成。取得消防合格證書

19、 燃?xì)怛?yàn)收：燃?xì)夤?，具備通氣條件。

20、 通郵：郵電局，郵報(bào)箱安裝完成。

21、 供暖、有線電視、電話、寬帶。

22、 物業(yè)驗(yàn)收：物業(yè)移交具結(jié)單。

23、 竣工預(yù)驗(yàn)收（五方責(zé)任主體驗(yàn)收，質(zhì)監(jiān)參與）：項(xiàng)目整體完工后，由質(zhì)監(jiān)站到場進(jìn)行監(jiān)督五方驗(yàn)收，最終評判建筑工程質(zhì)量是否合格，驗(yàn)收通過后才能進(jìn)行質(zhì)量評估報(bào)告。

24、 檔案驗(yàn)收：檔案驗(yàn)收:由檔案館驗(yàn)收，一般可以提前先初驗(yàn)，讓檔案館工作人員給資料查缺補(bǔ)漏，然后最終驗(yàn)收，這樣可以避免趕在竣工備案前，資料驗(yàn)收出現(xiàn)問題來不及補(bǔ)資料。

25、 竣工備案：住建局，取得竣工備案，可以交房的法律文件。竣工備案前須完成的重要驗(yàn)收有：規(guī)劃驗(yàn)收、綠化驗(yàn)收、通水、電力驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、質(zhì)安監(jiān)驗(yàn)收（竣工驗(yàn)收）、檔案驗(yàn)收等。

竣工備案是交房的提前，只有取得了它，才是法律意義的符合交付條件，即使可能現(xiàn)場有些工作還未能達(dá)到客戶的滿意度，所以這個節(jié)點(diǎn)尤為重要。

產(chǎn)權(quán)證辦理：一般銷售合同約定是交付90天內(nèi)辦理，有的銷售合同可能會約定半甚至一年，現(xiàn)在衡陽市新的開發(fā)項(xiàng)目都是“交房及交證”，具體要看與客戶簽訂的合同。產(chǎn)權(quán)證辦理的提前就是所有的分項(xiàng)驗(yàn)收和測繪都完成。只有開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證辦理好了，小業(yè)主才能辦理不動產(chǎn)權(quán)證，這樣業(yè)主的房子才算有產(chǎn)權(quán)了。

對于開發(fā)商來說，這個節(jié)點(diǎn)也非常重要，如果延期按銷售約定需要賠償，因?yàn)橛绊憳I(yè)主的不動產(chǎn)證辦理，進(jìn)而影響業(yè)主利益，比如學(xué)區(qū)房的業(yè)主子女上學(xué)問題，落戶問題等等。

五、總結(jié)

項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)過程中要盡量減少方案變更，可以避免后期驗(yàn)收大量坑。如果不得以要設(shè)計(jì)變更，也需要及時做好相關(guān)資料的備案和替換，確保政府審批流程閉環(huán)，到了竣工驗(yàn)收再來補(bǔ)救，就已經(jīng)十分困難。