基本案情

2015年12月1日，黃某到某銷售中心，就其認購某公司所開發(fā)的別墅一事與該公司達成一致，雙方簽訂了《認購協(xié)議書》，因黃某未帶梁某的身份證，該公司表示待黃某持梁某本人身份證到場核實后方將該協(xié)議交付給黃某。

同日，黃某通過案外人代梁某向該公司支付定金50萬元，該公司向黃某出具“今收到梁某交來XXX號房定金伍拾萬元”的收據(jù)。

2015年12月3日，該公司銷售人員向黃某發(fā)送短信告知將于次日另行銷售該房屋。

黃某認為該公司的行為已經(jīng)侵犯其合法權(quán)益，于2016年4月13日向法院提起訴訟，要求雙倍返還購房定金共計100萬元。

法院認為

經(jīng)審理，一審法院認為，本案的爭議焦點是黃某、梁某與該公司是否存在定金合同關(guān)系。

根據(jù)查明的案件事實，《認購協(xié)議書》和黃某、梁某支付定金的行為系連貫的；二人在與公司辦理房屋認購手續(xù)中存在的代理行為沒有違反相關(guān)法律規(guī)定，且黃梁二人之間并無異議；因此黃梁二人與該公司之間的定金合同關(guān)系通過《認購協(xié)議書》依法成立，對雙方當事人均具有法律約束力，當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)。因此該50萬元應(yīng)當按照定金規(guī)定處理。據(jù)此一審法院支持了原告的全部訴訟請求。

該公司不服，提起上訴。二審中，該公司否認雙方簽署了《認購協(xié)議書》，黃梁二人沒有提供雙方達成合意后簽署的正式文本證據(jù)。

二審法院經(jīng)審理，認為本案爭議焦點為：雙方是否存在定金合同關(guān)系，涉及到雙方爭議的《認購協(xié)議書》簽訂問題。 在雙方簽訂商品房買賣合同之前，買賣雙方一般需簽訂《認購協(xié)議書》確定買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，從黃梁二人提供的空白《認購協(xié)議書》看，作為格式協(xié)議對所購物業(yè)的基本情況、總價、單價、定金、付款方式與時間、商品房買賣合同的簽訂、違約后定金的處理、認購協(xié)議的解除等作出了約定，但黃梁二人所述沒有提供證據(jù)證明。

關(guān)于定金，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，定金應(yīng)當簽訂書面合同，出賣人一般通過認購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保，本案僅以定金收據(jù)認定案件，不具備合同基本要素，因此作為擔保性質(zhì)的定金并未達成合意約束雙方。一審法院認定事實錯誤，導(dǎo)致判決雙倍返還定金錯誤，二審法院予以糾正，遂依法改判返還黃、梁二人定金50萬元及占用該資金期間的利息。

律師觀點

在商品房買賣過程中，通常開發(fā)商或者中介公司會要求購房者支付“定金”“訂金”或者“意向金”，俗稱“購房三金”，以保證合同最終得到順利簽訂。但是開發(fā)商或者中介公司在要求購房者繳納 “訂金”“定金”或“意向金”時，利用購房者對“購房三金”的認識不足，將“意向金”“訂金”變成“定金”的事件非常常見。

定金，是指當事人約定的，為保證債權(quán)的實現(xiàn)，由一方在履行前預(yù)先向?qū)Ψ浇o付的一定數(shù)量的貨幣或者其他代替物。定金的金額有高有低，有些開發(fā)商或者中介公司可能收取三五千元小額定金，但也不乏有中介公司收取高額定金，此時購房者就應(yīng)該明白定金是有擔保性質(zhì)的。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，定金數(shù)額不得超過主合同標的額的百分之二十，超過這個數(shù)額的不具有定金的性質(zhì)。

嚴格而言，訂金并不是一個法律概念。訂金的交付應(yīng)當理解為預(yù)付款的交付，其目的不外乎解決收受訂金的一方的資金周轉(zhuǎn)短缺，從而增強其履約能力。

房屋買賣過程中，不僅存在定金和訂金，也存在意向金。意向金通常以認購書的形式出現(xiàn)在房屋交易中。意向金是附條件的定金。如果賣方同意買方的購買條件(要約)，開發(fā)商或者中介公司將意向金轉(zhuǎn)交給賣方，此時意向金性質(zhì)就發(fā)生變化，自動轉(zhuǎn)化成定金，意向金協(xié)議也自動轉(zhuǎn)化為定金協(xié)議。

因此在簽訂協(xié)議時，當事人應(yīng)仔細閱讀協(xié)議內(nèi)容。注意文本中所注明的“訂金”、“定金”或“意向金”是否與雙方口頭溝通過程中所表達的意思相一致；并在繳納相關(guān)款項時，完善付款方式及備注信息。同時在繳納“訂金”、“定金”或“意向金”時，盡可能采取銀行轉(zhuǎn)賬的方式，并在轉(zhuǎn)賬時對款項目的進行明確的備注，盡量避免雙方對款項的性質(zhì)產(chǎn)生歧義。

一旦發(fā)生爭議，應(yīng)及時采取必要措施保護自身合法權(quán)益。如出現(xiàn)“購房三金”爭議時，應(yīng)當妥善保存必要證據(jù)材料（如合同、單據(jù)、微信聊天記錄等），及時向工商主管部門進行投訴舉報，并且可以通過訴訟方式保障自身合法權(quán)益。

相關(guān)法條

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條：第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；

（二）原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；

（三）原判決認定基本事實不清的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實后改判；

（四）原判決遺漏當事人或者違法缺席判決等嚴重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審。

原審人民法院對發(fā)回重審的案件作出判決后，當事人提起上訴的，第二審人民法院不得再次發(fā)回重審。

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