焦點(diǎn)研究院·房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部參考報(bào)告（2023年第6周）

企業(yè)研究組

監(jiān)測(cè)時(shí)間：2月4日至2月10日

宏觀政策

1、北京市：政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單地產(chǎn)部分點(diǎn)評(píng)首提“一區(qū)一策”。

（詳見(jiàn)附注1）

焦點(diǎn)研究院：北京首次在重要文件中提到“一區(qū)一策”措施，體現(xiàn)了北京市政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度明顯緩和。“一區(qū)一策”口子放開(kāi)，郊區(qū)或率先成為放松的主要突破口。此外，北京放松限購(gòu)還具有極大的示范意義，其他核心城市勢(shì)必效仿。

2、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)：大力推動(dòng)商品房現(xiàn)房銷售，因城施策并逐步推廣。

（詳見(jiàn)附注2）

焦點(diǎn)研究院：現(xiàn)房銷售嘗試最早可追溯到2014年，當(dāng)時(shí)主要目的是以此限制房企非理性拿地。近期各省市探索的預(yù)售制度改革，是以保交樓為首要目標(biāo)，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，以期重新帶動(dòng)市場(chǎng)需求的合理滿足。另外，現(xiàn)房銷售的開(kāi)展要因地制宜，過(guò)快的切換可能導(dǎo)致房企再面臨資金鏈吃緊。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)

1、近日，多家房企公布1月銷售情況。

（詳見(jiàn)附注3）

焦點(diǎn)研究院：由于春節(jié)假期的影響，1月房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有所下滑，大部分房企銷售金額同比呈現(xiàn)一定幅度下滑。房企表現(xiàn)分化加劇，部分優(yōu)質(zhì)房企銷售同比增速已經(jīng)回正。但目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境及購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期仍較弱，短期內(nèi)銷售情況有可能產(chǎn)生波動(dòng)。

土地市場(chǎng)

1、本周，北京和杭州兩個(gè)城市進(jìn)行了集中供地。

（詳見(jiàn)附注4）

焦點(diǎn)研究院：

（1）從溢價(jià)情況來(lái)看，北京6宗地塊中有3宗封頂成交，杭州地塊則是5宗地塊中有3宗封頂成交，現(xiàn)階段有較好去化預(yù)期和適當(dāng)利潤(rùn)空間的地塊仍舊受到房企的青睞，剩余地塊多為底價(jià)成交。

（2）從拿地房企情況來(lái)看，現(xiàn)階段房企很少進(jìn)入新布局城市，多為在原先布局城市深耕，杭州由于本土民營(yíng)房企較多，所以本次拿地民營(yíng)房企占比較多。

（3）從具體拿地房企來(lái)看，越秀在北京拿到兩宗封頂成交地塊，合計(jì)出讓金達(dá)到59.1億元，越秀地產(chǎn)2022年銷售增長(zhǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，在現(xiàn)階段此類房企逆勢(shì)拿地具有較大的優(yōu)勢(shì)。

（4）從城市維度來(lái)看，北京和杭州均為熱點(diǎn)城市，得益于龐大的人口基數(shù)和知名企業(yè)眾多，此類城市居民通常具有較強(qiáng)的購(gòu)買力，在市場(chǎng)下行期，土地競(jìng)買仍能保持較高的熱度。

附注1：

近日，北京市人民政府印發(fā)《2023年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單》，其中第232條提到，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，健全工作機(jī)制，完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施，支持“一老一小”、中心城區(qū)人口疏解和職住平衡的合理住房需求?；I建保障性租賃住房8萬(wàn)套，竣工各類保障性住房9萬(wàn)套，保持住宅用地穩(wěn)定供應(yīng)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

附注2：

2月8日，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)發(fā)表文章指出，當(dāng)前，推進(jìn)商品房預(yù)售制逐步向現(xiàn)房銷售過(guò)渡的時(shí)機(jī)進(jìn)一步成熟。目前，北京、杭州、濟(jì)南、西安、福州、合肥、寧波等城市開(kāi)始出現(xiàn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。從各地傳出的消息看，多省份將進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)房銷售。

另如山東、安徽等省份明確表態(tài)，2023年將因地制宜鼓勵(lì)有條件的地方開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)?，F(xiàn)房銷售不能一蹴而就，更適宜逐步過(guò)渡。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在積蓄各方面力量力求企穩(wěn)復(fù)蘇，如果現(xiàn)房銷售切換得過(guò)快，就可能會(huì)不利于企業(yè)緩解資金鏈吃緊的困境。

附注3：

附注4：

北京合計(jì)出讓6宗地塊，土地總面積約21.5萬(wàn)平米，總建面約53.2萬(wàn)平米，總起始價(jià)122.5億元，成交總金額約132.1億元。杭州合計(jì)出讓5宗地塊，土地總面積約26.2萬(wàn)平米，總建面約59.6萬(wàn)平米，總起始價(jià)80.8億元，成交總金額約89.6億元。