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每當(dāng)樓市一有各種消息，大家就開始盯著二手房，特別是政策加碼后的市場。

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因?yàn)樾路渴羌w推貨，但二手房不一樣，它是市場的實(shí)時(shí)反應(yīng)。而其中經(jīng)常被拿來說事的，就是掛牌量。

比如：“太嚇人，10大城市二手房掛牌量超過120萬套”、“西安二手房掛牌量突破10萬套”……

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? 首先，買房的朋友不要被掛牌量“嚇到”！

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掛牌量能反應(yīng)業(yè)主的心態(tài)嗎？能，但不是全部。

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西安目前的二手房掛牌量，按照貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)，超過8萬套！很多人都被這個(gè)數(shù)據(jù)唬住了，但事實(shí)上，今年下半年，二手房連續(xù)數(shù)月，月均成8000左右。

而在去年，西安二手房掛牌總量最高時(shí)還到過9.5萬套。

大多數(shù)人對總量沒什么概念。掛牌量的增量及漲價(jià)降價(jià)房源量，更能反應(yīng)業(yè)主的心態(tài)。

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如果正常每天二手房新增掛牌500套，某段時(shí)間持續(xù)每天新增1000套以上，且降價(jià)房源持續(xù)增多，這個(gè)數(shù)據(jù)才是“拋售”的標(biāo)志。

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單純掛牌總量參考價(jià)值反而比較弱。幾萬套的掛牌房源里，有太多“僵尸房源”無人問津的，或者純屬出來秀的，就掛出來“試水”的，賣不賣都不一定，有價(jià)無市的……

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市場上真正適合剛需的房源并沒有多少！

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? ?8萬套二手房，能入手的又有多少呢?！?

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售價(jià)：六成總價(jià)150萬以內(nèi)，大部分是老破小、公寓、郊縣（高陵、戶縣等）

150萬以內(nèi)超過5萬套，占比6成以上。100萬以內(nèi)超過3萬套，仔細(xì)看下，光車位就6000多套。所以不必要被這些數(shù)據(jù)嚇到了。

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40-60萬以內(nèi)的基本都是遠(yuǎn)到高陵的兩室，或者公寓。即便是80-100萬預(yù)算范圍內(nèi)，也多是老破小，爬樓梯的高樓層4、5、6。

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可以說100萬以內(nèi)掛牌價(jià)的房源，總結(jié)下就是：公寓、老破小、或者遠(yuǎn)郊新區(qū)。即便是100-150萬以內(nèi)的房子，也有近50%以上，是2010年以前的老小區(qū)。

2020年新房缺房，從五六月份，二手房成交量猛漲，也帶來價(jià)格快速上漲。特別是城南，次新樓盤。比如地鐵4好線金乎沱站的金輝世界城，可以說1個(gè)月一個(gè)價(jià)，93㎡毛坯小三室，6月份到9月份，3個(gè)月從140萬漲到170萬！又要讓好多等等黨失望了！

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預(yù)算建議：100萬-150萬區(qū)間。100萬以上才能滿足基本功能需求和品質(zhì)。而150萬以上，首付+稅費(fèi)也在60萬左右，月供近6000。

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2

房齡：50%以上房齡超過10年，品質(zhì)次新樓盤極少

在產(chǎn)品快速迭代的大背景下，房齡是決定小區(qū)品質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)好壞重要的因素。

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西安10年以上的社區(qū)除了中海觀園（2008年），高新楓林綠洲（2009年），品牌、物業(yè)好且區(qū)域缺房的，還能保證居住品質(zhì)，二手賣的上價(jià)。其他10年以上房齡幾乎無人問津。

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即便房齡10年以內(nèi)，也有大量城改項(xiàng)目。產(chǎn)品更新、園林改善基本都是2016年以后的事了，也就是說5年內(nèi)的次新房真的值得入手。

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而5年以內(nèi)的次新房，2017年的新房業(yè)主入手價(jià)格已上漲，二手房也跟著水漲船高。

比如城西的萬科金色悅城，如今二手房價(jià)格已經(jīng)1.7W/㎡。成交量還在城西首位，可見大家在預(yù)算范圍內(nèi)盡量追求房齡、品牌帶來的品質(zhì)。

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而2017年以后的房源，一是價(jià)格更高，二是沒滿三滿二，稅費(fèi)成本高。

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房齡選擇：房齡5年內(nèi)，房價(jià)大漲前次新房，品質(zhì)有保障，無增值稅、業(yè)主議價(jià)空間大點(diǎn)。只是5年以內(nèi)的次新房僅20%，滿足上面條件的就更少了。

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戶型：小戶型占比近六成，功能性三室僅30%，戶型老舊、落后

和新房市場以三室為主不同，二手房掛牌房源近六成都為一居室、兩居室。滿足多數(shù)剛需功能性需求的三室占比僅占30%。

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此外二手房多為2015年前的，戶型更是一言難盡。比如存在98㎡兩居室，對剛需來說浪費(fèi)名額，也是浪費(fèi)錢。

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不過也有之前建筑規(guī)范要求比較寬松時(shí)，有面積贈送的戶型。如華遠(yuǎn)海藍(lán)城三期2017年交房的三室兩廳兩衛(wèi)，89㎡贈送17㎡，實(shí)得面積110㎡。

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灣流2016年底交房的三室兩廳一衛(wèi)。產(chǎn)權(quán)面積87㎡贈送13㎡，實(shí)得面積100㎡，不過目前灣流按100㎡成交單價(jià)在1.3-1.5萬，華遠(yuǎn)海藍(lán)城按110㎡成交單價(jià)在1.6-1.7萬。

算上稅費(fèi)和搖號盤外的新房市場價(jià)格差距不大。優(yōu)點(diǎn)是總價(jià)低、次新房、現(xiàn)房、稅費(fèi)較低。

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戶型選擇建議：選擇兩室、三室為主，盡量戶型方正。90㎡以下，滿二的契稅低，贈送大的戶型。

4

裝修：毛坯房源占比不到10%，裝修多為簡裝。

如果買二手房的人，是選擇精裝還是毛坯？

絕大多數(shù)都會回答選擇毛坯。畢竟可以根據(jù)自己的喜好重新裝修。除非是裝修特別好的，房齡在5年內(nèi)的次新房。

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但是，8萬多套二手房里，毛坯房源占比不到10%。而且毛坯房源價(jià)格和裝修價(jià)差空間也在五六萬左右。

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至于裝修水平、風(fēng)格，絕大多數(shù)和房齡掛鉤，在近8成房源都是5年以上房齡時(shí)，即便裝修，保養(yǎng)不錯(cuò)，裝修風(fēng)格也基本過時(shí)。

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裝修選擇建議：盡量選擇毛坯房源，精裝選擇次新房。

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區(qū)域：雁塔占比超過三分之一，新區(qū)及郊縣僅5%。

縱觀全局，房源比較集中在雁塔、未央、灞橋、長安，蓮湖。

①掛牌房源南多北少；? ??

②集中在二環(huán)至三環(huán)之間；

③開發(fā)區(qū)多，行政區(qū)少。

④城西、長安掛牌多和高新缺房有關(guān)。

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區(qū)域選擇建議：二環(huán)至三環(huán)之間，發(fā)展較成熟，還有空間的開發(fā)區(qū)。剩下的根據(jù)工作地點(diǎn)、周邊產(chǎn)業(yè)、環(huán)境配套、預(yù)算去選擇。

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以上5個(gè)維度，還沒有考慮開發(fā)商的品牌、1公里內(nèi)配套、園林等。但是，對剛需來說，只從這幾個(gè)維度，還能剩多少？

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?滿足需求高性價(jià)比房源，基本就是靠搶了！

以下數(shù)據(jù)來自貝殼網(wǎng)

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房源篩選：比肩搖號盤性價(jià)比的房源，非常非常少！

主城、150萬以內(nèi)、三室、次新房（5年房齡）、毛坯——133套

這還是全市，不考慮區(qū)域、地段、配套等等。當(dāng)然，有人會覺得標(biāo)準(zhǔn)有點(diǎn)嚴(yán)格，放寬條件看：

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①預(yù)算提高，功能、品質(zhì)要保障。200萬，三室、次新房（5年房齡）、毛坯—470套

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②預(yù)算不變，犧牲功能保證品質(zhì)。150萬，兩室、三室均可，次新房，毛坯—356套

③預(yù)算不變，犧牲品質(zhì)，保障功能。150萬，三室，房齡10年以內(nèi)均可，裝修不做要求—1392套

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但這三種選擇和目前新房市場搖號盤相比，對剛需來說，無論是預(yù)算還是品質(zhì)、配套要求，都是有一定的犧牲的。

結(jié)論，盡管掛牌超過8萬套房源，真正能和搖號盤媲美性價(jià)比的房源非常少。

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怎么取舍：搖號盤逐漸退出市場，二手房將是剛需主流選擇

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對剛需預(yù)算有限來說，在搖號盤逐漸退出市場情況下，二手房的性價(jià)比還是略高于純新盤的。

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大部分二手房的性價(jià)比還是參考在新入市的項(xiàng)目。而且是犧牲一定品質(zhì)，有總價(jià)、現(xiàn)房、配套兌現(xiàn)、近主城的優(yōu)勢。

而從今年的趨勢來看，主城區(qū)成交地塊越來越少，高鐵新城、灞河新區(qū)樓面價(jià)10000+/㎡，軟件新城、航天、未央湖樓面價(jià)破13000，港務(wù)區(qū)樓面價(jià)5000+元/㎡?，主城區(qū)將繼續(xù)呈現(xiàn)出新房少、改善、總價(jià)高的特征。

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而對于購房者來說，想要選擇合適的、性價(jià)比高的二手房，需要找準(zhǔn)自己訴求的基礎(chǔ)上，熟悉新房、包括限價(jià)老盤、新入市市場情況。

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畢竟，心里要清楚自己到底想要什么，才能判斷什么樣的房子適合自己。

以上就是2020年底送給大家的買房建議，覺得有用的朋友們可以點(diǎn)贊、轉(zhuǎn)發(fā)、收藏了！

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