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出品|?焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

告別土地紅利時(shí)代，邁入管理紅利時(shí)期，在地產(chǎn)大浪淘沙的規(guī)模競逐中，考驗(yàn)房企的不僅僅是產(chǎn)品、盈利、戰(zhàn)略、規(guī)模打法，更多的是耐力及持久度。千億不再是遙不可及的邊界，而是房企做大做強(qiáng)的門檻，橫亙在房企面前的“三道紅線”業(yè)成為企業(yè)穿越周期火線的必經(jīng)之劫。

今年剛剛撞過千億進(jìn)階線的中駿集團(tuán)控股，不僅在三條紅線全線達(dá)標(biāo)，而且盈利能力也大幅提升，用中駿集團(tuán)董事局主席黃朝陽的新年致辭可以概括為“艱難方顯勇毅，磨礪始得玉成”。

年報(bào)顯示，中駿集團(tuán)2020年合同銷售達(dá)1015億元，完成千億目標(biāo)，連續(xù)三年復(fù)合增長率為41%；全年股息每股港幣29分，每股全年派息過去4年復(fù)合年均增長15%；溢利同比增長10%至44億元，公司持有人應(yīng)占核心溢利34億元；新增土地權(quán)益比約80%，報(bào)告期內(nèi)總貨值達(dá)4000億。

此外，剔除預(yù)收款后的凈資產(chǎn)負(fù)債率為68.7%，凈負(fù)債率降至59.2%，現(xiàn)金短債比為1.3，中駿順利拿到三張通行“綠卡”。

增肌、降脂、轉(zhuǎn)向、調(diào)整，諸多指標(biāo)全線飄紅，三項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)全部綠檔，新晉千億新軍在盈利、估值及融資能力方面夯實(shí)“內(nèi)生力”，試圖成為穿越周期的樣本。

以確定性應(yīng)對不確定性

疫情催生不確定性，行業(yè)整體毛利率及盈利攤薄，如何以確定性應(yīng)對不確定性才能在競爭中贏得主動(dòng)。按照中駿集團(tuán)董事局主席黃朝陽的說法則是，中駿戰(zhàn)略、經(jīng)營模式、組織的確定性讓其在不確定性的市場環(huán)境中找到了方向。

就2020年業(yè)績來看，中駿集團(tuán)營收和凈利潤兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)新高；應(yīng)占核心溢利同比增長27%；凈利潤持續(xù)增長的同時(shí)，股東利益方面，2020年末期股息每股港幣18分；全年股息每股港幣29分，上升21%；股本回報(bào)率達(dá)20%，過去4年中駿集團(tuán)每股全年派息復(fù)合年均增長15%。

在行業(yè)低迷的情況下，沖擊千億及良好的盈利基礎(chǔ)為公司之后的發(fā)展?fàn)幦×私?jīng)營優(yōu)化的空間和轉(zhuǎn)型換道的時(shí)間，中駿也在通過開源節(jié)流的方式，為未來發(fā)展贏得更多土地開發(fā)的可能。

年報(bào)顯示，2020年中駿集團(tuán)共新增38個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)地上建筑面積1075萬平方米，同比增長8.9%；總土地成本約400億，權(quán)益比約80%，較2019年同期大幅提升。其中，6成土地與“一體兩翼”戰(zhàn)略相關(guān)，通過此種便捷的獲取方式，中駿贏得了較高性價(jià)比的可能。在土地成本方面，中駿也試圖降低輸出成本，2020年新增土地平均成本僅為人民幣3772元/平方米，新增貨值卻達(dá)1200億。

此外，土儲(chǔ)權(quán)益占比同步提升也盡顯“含金量”，多元化的布局也讓中駿擴(kuò)大了安全邊際。

年報(bào)顯示，截至報(bào)告期內(nèi)，中駿集團(tuán)總土地儲(chǔ)備達(dá)3768萬平方米，覆蓋62個(gè)城市，總貨值達(dá)4000億，分布于62個(gè)城市，中駿新增土儲(chǔ)權(quán)益占比高達(dá)約80%；新增地上建筑面積1075萬平方米，新增貨值1200億元。

與此同時(shí)，在管理效率方面，中駿采用的是“1469”開發(fā)模式，確?，F(xiàn)金流回正周期及綜合體的開業(yè)，方隅公寓以超過92%的平均出租率及高續(xù)租率，體現(xiàn)低成本運(yùn)營優(yōu)勢。

中駿也曾表示，以地產(chǎn)開發(fā)為主體、FUNWORLD購物中心和FUNLIVE長租公寓為兩翼的“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，地產(chǎn)板塊兩堅(jiān)持“項(xiàng)目管理攻堅(jiān)戰(zhàn)”與“營銷攻堅(jiān)戰(zhàn)”，全面落實(shí)“促銷售、抓回款”。

現(xiàn)金流方面，截止2020年12月31日，中駿集團(tuán)現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余與短期債務(wù)的覆蓋率為1.3倍，平均融資成本為6.5%，融資成本不斷降低，現(xiàn)金流也更加寬裕。

穿越千億周期看周期

在投資機(jī)構(gòu)和銀行眼里千億是個(gè)硬性指標(biāo)，有了這張“入場券”，才有更為低息的資本金和更多的行業(yè)資源，而“三道紅線”成為衡量房企自身安全性的的指標(biāo)，穿越房地產(chǎn)本身周期，以更為長線的視角審視行業(yè)，謀求強(qiáng)運(yùn)營時(shí)代房企自身的良性發(fā)展。

年報(bào)顯示，中駿集團(tuán)2016-2020年的凈負(fù)債率分別為80.2%、71.8%、60.4%、60%、59.2%，2020年凈負(fù)債率在業(yè)績快速穩(wěn)步發(fā)展的持續(xù)走低。而風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)較低也側(cè)面反映了中駿強(qiáng)運(yùn)營。報(bào)告期內(nèi)，中駿集團(tuán)年內(nèi)溢利同比上升10%，應(yīng)占核心溢利同比增長27%，盈利高速增長。

中駿也在通過諸多低利率票據(jù)提升“活血”能力。

今年3月，中駿與匯豐、美銀證券、德意志銀行、國泰君安國際、東亞銀行及瑞銀就本金總額為3億美元的票據(jù)發(fā)行訂立購買協(xié)議，票據(jù)年息5.95%，票據(jù)發(fā)售價(jià)將為票據(jù)本金額的100%，票據(jù)所得款項(xiàng)凈額主要用于為其若干現(xiàn)有境外債務(wù)進(jìn)行再融資，有關(guān)債務(wù)將于一年內(nèi)到期，將尋求票據(jù)于聯(lián)交所上市。

不僅如此，中駿也在疏通“任督二脈”，減少融資成本，提升融資能力。數(shù)據(jù)表明，中駿集團(tuán)2020年平均融資成本為6.5%，較上年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，公司的現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余與短期債務(wù)的覆蓋率為1.3倍。

除了三道紅線運(yùn)營之外，中駿深知，人才及組織才是企業(yè)的核心，去年中駿也在通過人才戰(zhàn)略提升夯實(shí)自身的組織人才儲(chǔ)備。

例如，打造“三年千人”管培生鍛造計(jì)劃，聚焦領(lǐng)導(dǎo)力的“凌峰計(jì)劃”和面向中高層的“越海計(jì)劃”；戰(zhàn)略文化宣講扎根一線，繼續(xù)深度踐行“有溫度的公益”等。

正如黃朝陽年初致辭中所說，未來房地產(chǎn)需求將長期處于飽和時(shí)代下的買方市場，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入持續(xù)殘酷競爭的狀態(tài)。中駿面臨著規(guī)模發(fā)展與轉(zhuǎn)型的雙重壓力，中駿需要堅(jiān)持的是“一體兩翼”的戰(zhàn)略方向與定力，從而解決投資的確定性以及經(jīng)營的確定性。

未來，中駿將進(jìn)一步優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，聚焦城市深耕；以經(jīng)營業(yè)績和現(xiàn)金流為導(dǎo)向，以兩大攻堅(jiān)戰(zhàn)為抓手，推動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)營提效，夯實(shí)一體、做大兩翼。

要穿越周期，或許要解決轉(zhuǎn)型升級中的諸多困境、難題及瓶頸，未雨綢繆和長期主義才是企業(yè)的發(fā)展韌勁及方向，這或許是中駿千億之后需要面對的課題。