房地產(chǎn)、股市，是中國(guó)最大的兩類資產(chǎn)，是投資房子還是股票？這是投資者經(jīng)常面臨的大類資產(chǎn)配置的問(wèn)題。那么怎么看房市、股市未來(lái)的行情？如何預(yù)判房市、股市的景氣度？

如何預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)行情？

商品房銷售面積累計(jì)同比（S0073300）是宏觀分析師最常用的經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)，銷售好了，房企對(duì)未來(lái)有了信心，就會(huì)愿意拿地、開(kāi)工，從而傳導(dǎo)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額（累計(jì)同比：S0029657），從經(jīng)驗(yàn)上看，前者領(lǐng)先后者3-6個(gè)月左右。

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額，詳見(jiàn)往期文章：

這是宏觀分析常用的經(jīng)驗(yàn)規(guī)律：房地產(chǎn)銷售企穩(wěn)了，過(guò)幾個(gè)月宏觀經(jīng)濟(jì)就企穩(wěn)。如上圖，截止最新數(shù)據(jù)，2022年12月的商品房銷售面積累計(jì)同比（藍(lán)色）-24%，還在低位徘徊，沒(méi)有回升跡象?？上攵辽倏吹?023年3-6月，房地產(chǎn)的景氣度也不會(huì)好轉(zhuǎn)，繼續(xù)推斷，2023年底的竣工周期也不會(huì)有回升跡象，今年的家電什么的可能不會(huì)有太好的行情。

過(guò)年期間，我聽(tīng)很多人說(shuō)2023年房地產(chǎn)會(huì)有回升，至少?gòu)倪@一點(diǎn)看，這么說(shuō)還言之過(guò)早，可能他們“邏輯”能扯一大堆，但數(shù)據(jù)的支撐是較弱的。

如何判斷房地產(chǎn)庫(kù)存？

商品房待售面積（累計(jì)同比：S0029673），指的是建好后沒(méi)賣掉的房子。同工業(yè)企業(yè)的庫(kù)存周期一樣，參考往期文章：

銷售與庫(kù)存之間的關(guān)系可以揭示目前房地產(chǎn)行情。比如下圖，截止2022年底，銷售面積同比下滑，待售面積同比上升，表示市場(chǎng)不景氣，房企庫(kù)存積壓。

如果未來(lái)能看到銷售面積回升出現(xiàn)向上拐點(diǎn)，同時(shí)待售面積同比下降（房企去庫(kù)存），那么就意味著房地產(chǎn)行情復(fù)蘇；接著房企開(kāi)始開(kāi)工，銷售面積、待售面積同比上升，那就是房地產(chǎn)的高景氣了。眼下還不知道是什么時(shí)候。

當(dāng)然也可以直接看國(guó)房景氣指數(shù)（S0044751），現(xiàn)在的景氣度是下降的。

那么，銷售面積同比什么時(shí)候會(huì)起來(lái)？

前面提到，銷售面積同比是一個(gè)不錯(cuò)的領(lǐng)先指標(biāo)，但問(wèn)題又來(lái)了，什么時(shí)候銷售面積同比會(huì)回升呢？

市場(chǎng)的第一性原理是需求，只要有人愿意買房，景氣度就會(huì)上來(lái)。買房的需求刺激，一看政策，二看貨幣是否寬松。政策是定性的東西，無(wú)法量化，貨幣寬松是可以量化的。

一旦流動(dòng)性過(guò)剩，稀缺的標(biāo)的容易被追逐，成為蓄水池，這或許能解釋“抱團(tuán)行情”的成因。

那么如何衡量過(guò)剩的流動(dòng)性呢？簡(jiǎn)單的辦法就是看M2同比與名義GDP同比的差值，其邏輯在于央行說(shuō)的“貨幣供應(yīng)量要與名義GDP增速相一致”，如果兩者缺口大，那就是不一致了。

名義GDP增速，最高頻的是GDP現(xiàn)價(jià)當(dāng)季同比（M6637815），而M2同比（M0001385）是月度數(shù)據(jù)，所以在Wind中要對(duì)M2同比進(jìn)行季度變頻。

上圖可以看出，目前流動(dòng)性（綠色）和GDP增速（橙色）的差值在走闊，M2同比在提高，GDP增速在下滑，但實(shí)際上，或許是購(gòu)買力的影響，又或許是“房住不炒”和“精準(zhǔn)流動(dòng)性”的影響，房地產(chǎn)和股市并沒(méi)有很好的表現(xiàn)。

這進(jìn)一步說(shuō)明，宏觀經(jīng)濟(jì)分析只能做參考，不要把它看成1+1必然等于2的邏輯。

從國(guó)債收益率看流動(dòng)性

利率是衡量流動(dòng)性最直接的指標(biāo)，主要看10年中債國(guó)債到期收益率（S0059749），但很奇怪的是，我的Wind上的這個(gè)指標(biāo)的取值都是0，另一個(gè)指標(biāo)10年國(guó)債到期收益率（M1001654）也可參考。

經(jīng)驗(yàn)上看，國(guó)債收益率低于3.3%時(shí)被認(rèn)為是流動(dòng)性過(guò)剩，可能會(huì)有房地產(chǎn)和股市的景氣周期，4%以上則意味著流動(dòng)性的收緊?，F(xiàn)在國(guó)債收益率是2.9%，低于3.3%的經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合前面說(shuō)的M2與GDP增速差值來(lái)看，我們現(xiàn)在的流動(dòng)性是比較充裕的，畢竟經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇期才剛剛開(kāi)始，還沒(méi)到收緊銀根的時(shí)候。

房地產(chǎn)與股市景氣度分析總結(jié)

房地產(chǎn)景氣度的分析框架，同庫(kù)存周期的原理一樣，通過(guò)商品房銷售面積、商品房待售面積之間的關(guān)系，來(lái)判斷目前庫(kù)存周期所處位置。比如截止2022年，商品房銷售面積同比向下，但待售面積（庫(kù)存）略有上升，是基欽周期里的被動(dòng)補(bǔ)庫(kù)存階段，市場(chǎng)不好，庫(kù)存積壓。

商品房銷售面積領(lǐng)先房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額3-6個(gè)月，我們可以通過(guò)政策（定性）、流動(dòng)性（定量）來(lái)預(yù)判房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，從而更早地預(yù)判商品房銷售面積增速的走勢(shì)。

所以接下來(lái)的重點(diǎn)又回到流動(dòng)性的判斷上。流動(dòng)性如何，不僅對(duì)房市，乃至對(duì)股市都至關(guān)重要。

流動(dòng)性，是房市、股市共同的領(lǐng)先指標(biāo)，也是分析重點(diǎn)。

方法1：看M2同比與名義GDP同比的差值，其邏輯在于央行說(shuō)的“貨幣供應(yīng)量要與名義GDP增速相一致”，如果兩者缺口大，那就是出現(xiàn)了過(guò)剩的流動(dòng)性。上文已經(jīng)分析出，截止2022年底，我們的流動(dòng)性是比較過(guò)剩的，可能和疫情期間刺激經(jīng)濟(jì)有關(guān)，但可能因?yàn)椤胺孔〔怀础被蛘摺熬珳?zhǔn)流動(dòng)性”的要求，房市、股市并沒(méi)有因此走高，所以這進(jìn)一步說(shuō)明宏觀經(jīng)濟(jì)不是一個(gè)1+1必然等于2的邏輯，它是一個(gè)混沌系統(tǒng)，很多數(shù)據(jù)只能做參考。至少可以推斷出：2023年經(jīng)濟(jì)基本面真正修復(fù)之前，我國(guó)收緊流動(dòng)性還為之過(guò)早。

方法2：看國(guó)債收益率，低于3.3%時(shí)被認(rèn)為是流動(dòng)性過(guò)剩，4%以上則意味著流動(dòng)性的收緊?，F(xiàn)在國(guó)債收益率是2.9%，進(jìn)一步佐證了前面說(shuō)的流動(dòng)性寬松的結(jié)論。

往期文章

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GDP的三駕馬車中，投資對(duì)政策變化、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的反應(yīng)最為敏感，《一文看懂固定資產(chǎn)投資》概括性地講解了投資的相關(guān)指標(biāo)，在這篇文章中，我們提到固定資產(chǎn)投資的總量分析意義不大，應(yīng)該對(duì)基建、房地產(chǎn)、制造業(yè)投資分別分析。

其中，基建的分析方法請(qǐng)看：《一文看懂基建投資的分析方法》。

房地產(chǎn)的分析方法包括：《如何理解“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額”？》，是對(duì)房地產(chǎn)分析的一個(gè)科普和概括。