全面二手交易流程步驟與避坑方法，哪幾點沒做到呢？
今天來聊聊惠州二手房
隨著市場的變化，新房逐漸平淡，開發(fā)商的優(yōu)惠也打動不了剛需的購買力了。
然而有變化的是二手房，在今年的3月份，惠州改變限售方案：由之前限售3年改成限售1年（簡稱“3改1”政策）。
呈現(xiàn)二手房的拋售高潮，房屋出售情況各種都有；在價格與利率高位買的業(yè)主，出售房子甚至沒了首付還不止。
3月份“3改1”政策變化
今年2月中旬貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，惠州當時掛盤中二手房源就有51052套。
在3改1政策出來后，這個數(shù)據(jù)變成了77028套。
新房與二手房區(qū)別
房源明顯多許多，但詳細區(qū)分小區(qū)品質、價格、在售房源情況等，跟新房還是有很大區(qū)別的。
二手房與新房的買賣最主要的一點，就是價格方式的不同
惠州的新房每套房子備案價都可以通過房管局網(wǎng)站進行查詢的，折扣也是相對透明的；價格方面新房要透明許多的。但二手房不同：詳情下文（談價格）細說。
看過新房的就知道，去到售樓處就有靚仔與美女，負責接待；吹著舒服的空調(diào)，聽著銷售介紹區(qū)域、沙盤、詳情情況等，喝著特調(diào)的紅茶、綠茶、咖啡等。舒舒服服的就把區(qū)位大概情況與小區(qū)情況了解到了；如果小區(qū)對比其他新房也是走幾步路就到了。
可二手房就可要苦逼多了。二手房源很多，主要原因是房源分散、所有信息都不一樣。因為房源分散，比如同小區(qū)，棟數(shù)、樓層、房子是否還有欠款等；房子詳細信息都是不一樣，信息透明度低。如果每一套都認認真真了解，那一天的運動量不會少的。所以這時候得找二手房十分專業(yè)的中介了，可以少很多問題。
這還僅僅是房源方面的，如果你不熟悉二手房交易流程，中間可能還有很多個待踩的坑等著。下面就來看看詳細流程吧
符合自己需求的二手房
1、如何找到合適房源的路徑呢？
在看房之前，做好功課，一定要記得二手房與新房的看房精力成本不同，要先確定意向區(qū)域再找房源。如果看中的是一些品牌房企的小區(qū)，多數(shù)是有物業(yè)的租售業(yè)務，想買社區(qū)的二手房源，可以去找他們了解。他們對于所在的小區(qū)整體戶型比較熟悉，省很多溝通成本。
2、第二步應該做什么呢？
找到合適房源之后，談價格。因為每個業(yè)主賣房原因不同，有裝修、樓棟、樓層差異，加上惠州的二手房并沒有出指導政策之類，因此惠州二手房的價格可以說很不透明，所以談價格就很有技巧性。更多時候，只要業(yè)主誠心出售；價格方便都是可以溝通商量的。至于談多少，就各憑本事了。
3、談好價格之后，接下來就是下定。
定金多少，視情況而定，有些幾千塊也可以，有些則要求2-5萬。沒有硬性規(guī)定。特別注意，一旦定金交給了賣方，買方就已經(jīng)有了購房成本，一旦后悔，就需要按約定付出不同程度的違約代價了。當然了，賣方有過錯的除外。
4、在定金交付之前注意事項，要商討及確定好以下幾點：
（1）產(chǎn)權核驗，房產(chǎn)證、身份證、契稅、購房發(fā)票等，確定房子屬賣方所有。
（2）稅費由誰承擔？如果分開承擔，比例多少？
（3）傭金多少個點？一般傭金是總價的1-3個點，具體收多少，也是可以談的。
（4）帶了裝修的房子，交付清單要確定好。交付時有哪些范圍的東西，標注好雙方簽字。有些二手房交付時和看的不一樣。
（5）定金與違約條款是什么樣的？
（6）交房時間，以及是否當下有租賃等。
（7）其它費用情況，比如是否有欠稅費、物業(yè)費等。
（8）房屋代款情況以及贖樓方是誰？不限于以上幾點，都要確定清楚，才交定金和草簽購房協(xié)議。
定金交付之后
第一步：查檔
確定所買房屋的產(chǎn)權情況，是否賣方本人或家庭成員共同持有，有沒有存在多次抵押、查封等。確定無誤后，轉入第二步。房屋管轄區(qū)域房管局可查詢，或自動機上查詢即可。這一步很關鍵，是保障買方利益的。
第二步：簽約
查檔完成后，沒有問題情況下，買賣雙方可正式簽訂購房合同。簽合同時，看清楚買賣雙方的權利和義務。有裝修家私家電交付的附加條款，一并要列清楚。
第三步：贖樓
如是按揭房來講，需要原業(yè)主把之前貸款的數(shù)額清掉之后，才能辦理后續(xù)手續(xù)。贖樓是必不可少的。贖樓環(huán)節(jié)最容易出現(xiàn)問題：賣房要求買首付款贖樓。也就是說，買方需要先把首付款給到賣方，然后由賣方償還進此前貸款銀行。
惠州現(xiàn)在還沒有非常正規(guī)的二手贖樓款監(jiān)控，中介公司只能起到部分監(jiān)控作用，因此這一步比較容易出問題。之前會有一些買方要求賣方自行贖樓，這就涉及到一些過橋資金之類的。賣方堅持買房首付款贖樓，中介都是會全程陪同賣方前往銀行，防止有其他問題出現(xiàn)。
從2022年開始，惠州的部分銀行二手房可以帶押過戶，對二手房交易流程和買方的風險來講，優(yōu)化不少。贖樓完成后，會有一個銀行開具的貸款結清證明。以上幾步，主要由賣方來完成。
第四步：銀行面簽
面簽環(huán)節(jié)，買方必須到場。會涉及到銀行利率等當面確定。一般中介會委托一個與銀行關系比較熟的人來辦理這塊的業(yè)務，畢竟二手房有三個價格：一個地稅評估價，一個銀行評估價，三才是你真實的成交價。
地評價：根據(jù)該小區(qū)平均成交價格，由稅務局進行一個標準制定的。一般改不了。會在一定時間周期內(nèi)進行調(diào)整。
銀評價：有些與銀行關系好的中介，會往高里做，給買家省出首付空間，把杠桿加大。銀行面簽完成后，會根據(jù)銀行評估價，給出一個貸款的額度，剩下的，就需要買房的首付了。
第五步：過戶
這個環(huán)節(jié)，要求買賣雙方均在場。一些不動產(chǎn)稅費申報資料需要雙方簽字畫押。這一步，是直接前往房管局辦理的，準備好資料，跟著流程和要求走就行了。
要注意的是，過戶之前，最好把欠的物業(yè)費、電費之類的提前清掉；防止過戶后相互扯皮。一般在中介手上簽合同的，業(yè)務員是有留業(yè)主的交樓保證金。
第六步：交稅環(huán)節(jié)
不同的房子稅費不同，差別在個稅和增值稅上。有滿五唯一的房子，個稅與增值稅全免，二手稅費就低，這就是滿五唯一的房子在市面上好交易的原因。
完稅之后，憑借完稅證明等資料，就可以進行該房屋的重新備案，備案后，會出新的房產(chǎn)證。
新房產(chǎn)證出來后，拿著新證前去銀行辦理抵押，銀行放款，放款后用成交價減去之前墊付的贖樓款，對應金額打給賣家后，二手房交易流程正式完成。
下列表格是關于二手房交易稅費情況，可做個參考：
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