焦點(diǎn)研究院·房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部參考報(bào)告

（2022年第48周）

企業(yè)研究組

監(jiān)測時(shí)間：11月26日至12月2日

宏觀政策

證監(jiān)會(huì)：恢復(fù)涉房上市公司并購重組，境外上市政策與A股保持一致，恢復(fù)H股房企再融資。

（詳見附注1）

焦點(diǎn)研究院：近期融資支持的“第三支箭”落地。就目前情況來看，獲得最多融資支持的就是優(yōu)質(zhì)民企和混合所有制房企，這些房企在積極“保交樓”方面完成情況一向不錯(cuò)。此番獲得大額融資，同時(shí)上市公司股權(quán)并購重新放開，勢必將促使行業(yè)格局更加集中。

重慶市：積極落地金融支持房地產(chǎn)16條舉措，已有多家銀行與房企簽約；

廣東省深圳市：銀行業(yè)落實(shí)“金融16條”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

（詳見附注2）

焦點(diǎn)研究院：從目前各地落實(shí)“金融16條”政策上看，仍以強(qiáng)化政銀企對(duì)接為主。支持對(duì)象以全國性國有房企及優(yōu)質(zhì)民企為主，輔以地方性優(yōu)質(zhì)民企。此外，政策要求區(qū)分項(xiàng)目公司與控股集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，將有利于解決當(dāng)前保交樓環(huán)節(jié)的難點(diǎn)。

企業(yè)經(jīng)營

福星股份：籌劃非公開發(fā)行股票；

世茂股份：擬籌劃非公開發(fā)行股票，用于保交樓等相關(guān)用途；

北新路橋：擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票；

大名城：籌劃非公開發(fā)行股票事項(xiàng) 募集資金擬用于“保交樓、保民生”項(xiàng)目；

新湖中寶：擬籌劃非公開發(fā)行股票，資金擬用于保交樓等地產(chǎn)項(xiàng)目；

建發(fā)國際：擬配售4500萬股股份，款項(xiàng)總額8.4億港元；

天地源：擬非公開發(fā)行股票，募資用于“保交樓、保民生”；

華夏幸福：擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票。

（詳見附注3）

焦點(diǎn)研究院：第三支箭效果顯著，近幾日已有多家房企擬發(fā)行股票增資。從房企類型上看，既有出險(xiǎn)房企，為了“保交樓”進(jìn)行股權(quán)融資，也有國資房企融資，整體看來受益對(duì)象與“前兩支箭”有明顯區(qū)別。此外，特定投資者或已與房企產(chǎn)生溝通，投資目標(biāo)清晰，借此機(jī)會(huì)可以減輕房企現(xiàn)金流壓力。

陸家嘴：新政下首單房企重組花落陸家嘴。

（詳見附注4）

焦點(diǎn)研究院：陸家嘴成為第一個(gè)股權(quán)資產(chǎn)重組的房企。之所以能迅速落地，主要原因是涉及重組的資產(chǎn)為集團(tuán)內(nèi)部資產(chǎn)，各方比較方便溝通。此次重組主要是為改善公司資產(chǎn)負(fù)債表。預(yù)計(jì)國資房企上市平臺(tái)有機(jī)會(huì)借助雄厚資金，以股權(quán)重組方式收并購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從行業(yè)中脫穎而出。

土地市場

本周有北京、杭州和無錫3個(gè)城市完成了集中供地。

（詳見附注5）

焦點(diǎn)研究院：1.溢價(jià)率方面，杭州和北京達(dá)到年內(nèi)新高，均高于前三批次，無錫溢價(jià)率為0，這主要由于城市熱度差異導(dǎo)致的，北京和杭州樓市熱度較高，使得房企拿地積極；2.拿地企業(yè)方面，杭州全部為民營房企競得，北京以大型國央企拿地為主，無錫則全部為聯(lián)合體拿地，在近期政策刺激下熱度較高的杭州民營房企首先獲得拿地復(fù)蘇；3.供地質(zhì)量方面，無錫熱門地塊較少，杭州和北京熱門地塊較多，且均有封頂成交地塊。

本周焦點(diǎn)研究院重點(diǎn)報(bào)告一覽：

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附注1：

11月28日，證監(jiān)會(huì)指出將恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購買資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。證監(jiān)會(huì)表示，將調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策。與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。

附注2：

近日，為深入貫徹人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》要求，有效落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的16條金融舉措，重慶多家銀行與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議、推進(jìn)金融支持房地產(chǎn)的16條舉措在渝落地。這些銀行包括工商銀行，農(nóng)業(yè)銀行和三峽銀行，涉及到的房企有保利發(fā)展、華宇集團(tuán)和龍湖集團(tuán)等。

12月1日，深圳金融管理部門日前會(huì)同深圳市政府部門，組織轄內(nèi)全國性商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)、信托公司、擔(dān)保公司召開房地產(chǎn)金融工作座談暨政銀企對(duì)接會(huì)，加強(qiáng)政策解讀和宣傳，部署落實(shí)落細(xì)“金融16條”政策。

其中，建行深圳市分行表示，一是要進(jìn)一步加強(qiáng)房企信貸支持，滿足房地產(chǎn)市場合理融資需求；二是積極參與房企債券投資，提高承銷份額；三是推動(dòng)預(yù)售資金保函業(yè)務(wù)，促進(jìn)項(xiàng)目穩(wěn)妥有序開發(fā)；四是與建行境外機(jī)構(gòu)充分聯(lián)動(dòng)，通過內(nèi)保外貸、跨境銀團(tuán)、跨境直貸等方式支持房企做好境外融資的統(tǒng)籌管理，妥善做好境外融資承接；五是多措并舉做好項(xiàng)目紓困，積極探索參與“保交樓”專項(xiàng)借款的配套融資；六是加強(qiáng)與重要房企客戶的戰(zhàn)略合作，多措并舉推動(dòng)建信住房租賃基金試點(diǎn)落地，推進(jìn)租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，增加市場化長租房和保障性租賃住房的供給。

另外，中行深圳分行已與萬科集團(tuán)、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、金地集團(tuán)等多家全國性房地產(chǎn)企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

附注3：

11月29日，福星股份發(fā)布公告，為積極響應(yīng)相關(guān)政策，滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高盈利能力及綜合競爭力，公司擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。本次非公開發(fā)行擬發(fā)行的股票數(shù)量不超過本次發(fā)行前公司總股本的30%，最終發(fā)行數(shù)量以中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)核準(zhǔn)的發(fā)行數(shù)量為準(zhǔn)。本次非公開發(fā)行股票事項(xiàng)不會(huì)導(dǎo)致公司控股股東和實(shí)際控制人發(fā)生變化。

11月29日，上海世茂股份有限公司發(fā)布關(guān)于擬籌劃非公開發(fā)行股票的提示性公告。為滿足世茂股份業(yè)務(wù)發(fā)展需要，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，緩解流動(dòng)性困難，穩(wěn)定公司財(cái)務(wù)狀況，世茂股份擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、償還部分公開市場債務(wù)本息、以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金等。本次非公開發(fā)行擬發(fā)行的股票數(shù)量不超過本次發(fā)行前總股本的30%，最終發(fā)行數(shù)量以中國證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)的發(fā)行數(shù)量為準(zhǔn)。本次非公開發(fā)行股票事項(xiàng)不會(huì)導(dǎo)致公司控股股東和實(shí)際控制人發(fā)生變化。

11月29日，北新路橋公告，擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于公司項(xiàng)目建設(shè)和日常經(jīng)營。

11月30日，大名城公告稱，公司擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，本次非公開發(fā)行擬發(fā)行的股票數(shù)量不超過本次發(fā)行前公司總股本的30%。非公開發(fā)行股票具體方案尚未確定，該事項(xiàng)尚存在不確定性。

11月30日，新湖中寶公告稱，經(jīng)公司管理層討論，為滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，公司擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于公司與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，棚戶區(qū)改造或舊城改造項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。本次非公開發(fā)行擬發(fā)行的股票數(shù)量不超過本次發(fā)行前公司總股本的20%，最終發(fā)行數(shù)量以中國證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)的發(fā)行數(shù)量為準(zhǔn)。本次非公開發(fā)行股票事項(xiàng)不會(huì)導(dǎo)致公司控股股東和實(shí)際控制人發(fā)生變化。

11月30日，建發(fā)國際投資集團(tuán)有限公司發(fā)布配售現(xiàn)有股份及根據(jù)一般授權(quán)先舊后新認(rèn)購新股份。賣方（益能國際有限公司）同意委任配售代理作為代理（中金及花旗），而配售代理同意，以個(gè)別（而非共同亦非共同及個(gè)別）及盡力基準(zhǔn)按配售價(jià)（即每股17.98港元）促使買方購買銷售股份（即45,000,000股股份）；賣方同意按認(rèn)購價(jià)認(rèn)購（與配售價(jià)相同），而本公司同意按認(rèn)購價(jià)向賣方配發(fā)及發(fā)行認(rèn)購股份（即45,000,000股股份，與銷售股份數(shù)目相同）。銷售股份相當(dāng)于本公告日期本公司已發(fā)行股本約2.82%及經(jīng)配發(fā)及發(fā)行認(rèn)購股份擴(kuò)大后本公司已發(fā)行股本約2.75%（假設(shè)除發(fā)行認(rèn)購股份外，自本公告日期起至認(rèn)購事項(xiàng)完成止本公司已發(fā)行股本將無變動(dòng)）。公司預(yù)計(jì)自認(rèn)購事項(xiàng)收取的所得款項(xiàng)總額及所得款項(xiàng)淨(jìng)額（經(jīng)扣除所有成本及開支）將分別約為8.09億港元及8億港元。本公司擬將所得款項(xiàng)淨(jìng)額約80%或6.4億港元將用作償還借款；及約20%或1.6億港元將用作一般營運(yùn)營金。

12月1日，天地源發(fā)布公告，經(jīng)公司管理層討論，為滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)及財(cái)務(wù)狀況，公司擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。

12月2日，華夏幸福發(fā)布關(guān)于擬籌劃非公開發(fā)行股票的提示性公告稱，公司擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。

附注4：

12月1日，陸家嘴公告，控股股東上海陸家嘴（集團(tuán)）正在籌劃涉及公司的重大資產(chǎn)重組事宜。公司擬通過發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式，購買陸家嘴集團(tuán)及其控股子公司持有的位于上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)及前灘國際商務(wù)區(qū)的部分優(yōu)質(zhì)股權(quán)資產(chǎn)，并募集配套資金。

附注5：

北京總出讓面積約14.86萬平方米，總建筑面積31.93萬平方米，起始價(jià)122.9億元，最終6宗地塊成功攬金135.2億元。杭州總出讓面積約28.75萬平方米，總建筑面積49.66萬平方米，起始價(jià)91.2億元，最終8宗地塊成功攬金98.9億元。北京總出讓面積約90.45萬平方米，總建筑面積169.56萬平方米，起始價(jià)224.1億元，最終14宗地塊成功攬金224.1億元。