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（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施用地的評(píng)估案例

（中國(guó)電信）

評(píng)估對(duì)象基本情況

估價(jià)對(duì)象證載權(quán)利人為中國(guó)電信股份有限公司××分公司，土地用途為市政公用設(shè)施，土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2052年1月8日。

本次評(píng)估范圍內(nèi)的土地在國(guó)家土地分類上屬于公用設(shè)施用地，該類用地的評(píng)估在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及基準(zhǔn)地價(jià)體系中沒有相關(guān)的規(guī)定，導(dǎo)致評(píng)估工作中涉及用地性質(zhì)、參照地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等問題難以確定。

本次評(píng)估首先參照商業(yè)用地對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，再考慮待估宗地與商業(yè)用地用途上的差異，對(duì)其進(jìn)行修正，從而確定估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。

參照商業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估的理由

參照商業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估的理由是：

目前我國(guó)城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)體系主要采取分類定級(jí)的思路，一般分商業(yè)、住宅和工業(yè)用地，尚未針對(duì)特殊用地建立基準(zhǔn)地價(jià)的指導(dǎo)理論及相應(yīng)的地價(jià)體系，現(xiàn)有的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系不能充分指導(dǎo)該類土地評(píng)估實(shí)務(wù)工作。從理論和實(shí)務(wù)上，該類特殊用地的市場(chǎng)價(jià)格目前沒有現(xiàn)成標(biāo)準(zhǔn)案例，在與基準(zhǔn)地價(jià)修正體系中土地用途的參照標(biāo)準(zhǔn)上，我們從以下四個(gè)方面進(jìn)行分析。

▼（1）通過對(duì)地價(jià)影響因素敏感度的分析，判斷土地使用上的趨同性，以確定其參照標(biāo)準(zhǔn)。

地價(jià)影響因素是指對(duì)地價(jià)的變化產(chǎn)生影響的因素。在同一城市中對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響的因素一般為區(qū)域因素和個(gè)別因素，主要包括以下幾個(gè)方面：區(qū)位條件、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、公共設(shè)施配套狀況、周圍環(huán)境條件、容積率等。下表中對(duì)幾類用途地價(jià)影響因素影響程度作了比較分析。

▲地價(jià)影響因素對(duì)不同用地類型地價(jià)影響程度大小對(duì)照表

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通過上表的比較分析，發(fā)現(xiàn)該類用地與商業(yè)用地的地價(jià)影響因素敏感度近似，更接近商業(yè)用地與住宅用地。

▼（2）從行業(yè)性質(zhì)的角度判斷土地的參照歸類

電信綜合樓從行業(yè)上講屬于市政公用設(shè)施的范疇。市政公用設(shè)施中還包括供應(yīng)設(shè)施、交通設(shè)施、郵電設(shè)施等。

根據(jù)以往的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，電信用地是服務(wù)于社會(huì)大眾的公益性事業(yè)，在運(yùn)營(yíng)中與一般的商服用地使用相比存在較小的差異性。

它一般建設(shè)在城市市區(qū)，周邊有寫字樓、商業(yè)性辦公樓、旅行社、運(yùn)動(dòng)保健休閑設(shè)施、照相、理發(fā)、洗浴等服務(wù)設(shè)施，有廣泛的服務(wù)人群，其本身的使用對(duì)于周邊土地的利用帶來正面的影響，土地位置也位于××鎮(zhèn)商業(yè)二級(jí)地包圍圈內(nèi)。因此對(duì)于電信綜合樓用地是可以參照商業(yè)用地的地價(jià)水平進(jìn)行評(píng)估。

▼（3）從電信綜合樓用地土地收購(gòu)后處置的角度分析土地的參照歸類

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電信綜合樓用地對(duì)于自身及周圍的土地利用產(chǎn)生正面的影響。一般情況下新建項(xiàng)目在選址時(shí)會(huì)愿意選擇建設(shè)在電信綜合樓的旁邊或原址上，特別是對(duì)人氣要求比較高的商業(yè)和住宅項(xiàng)目。這就導(dǎo)致電信綜合樓用地在收購(gòu)后處置時(shí)限制較小，處置一個(gè)較高的價(jià)格的可能性較高。這從另一個(gè)角度決定電信綜合樓用地的地價(jià)水平接近該區(qū)域商業(yè)或住宅用地的價(jià)格。

▼（4）從電信綜合樓用地開發(fā)利用方式上確定土地的參照歸類

根據(jù)土地出讓合同，可在該地上建設(shè)綜合樓。按照××市電信局初步的建筑總平面圖設(shè)計(jì)方案，將建設(shè)一幢集辦公、培訓(xùn)、會(huì)議、倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)店鋪為一體的綜合樓。故從該地今后的開發(fā)利用方式上看，在使用條件上更接近商業(yè)用地。

?通過上述分析，電信綜合樓用地評(píng)估中針對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定用途可以歸類到商業(yè)用地。

評(píng)估過程

?（1）根據(jù)《××市基準(zhǔn)地價(jià)更新研究成果報(bào)告》，××市基準(zhǔn)地價(jià)分商業(yè)、住宅、工業(yè)等幾種用途。

其基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為基準(zhǔn)日于2005年12月1日，土地開發(fā)程度為 “五通一平”，商業(yè)容積率2.0，住宅容積率1.8，最高出讓年限商業(yè)40年，住宅70年，××鎮(zhèn)為××市一級(jí)鎮(zhèn)，其二級(jí)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)為5360元。

委估宗地土地用途為市政公用設(shè)施用地，土地級(jí)別為商業(yè)二級(jí)，根據(jù)該宗地《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》第三章十一條：容積率為1.01。

▲?一級(jí)鎮(zhèn)商業(yè)用地級(jí)別價(jià)、區(qū)片價(jià)修正因素系數(shù)表

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▼（2）區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)的確定

▲估價(jià)對(duì)象地價(jià)影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表

(3)估價(jià)期日修正系數(shù)的確定（R1）

××市基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2005年12月1日，而本次評(píng)估的估價(jià)基準(zhǔn)日為2009年11月30日，時(shí)間相差48個(gè)月，考慮基準(zhǔn)地價(jià)所對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)日與本次評(píng)估基準(zhǔn)日不一致，根據(jù)評(píng)估師對(duì)地價(jià)變化情況的了解，以及近幾年周邊商業(yè)用地的增長(zhǎng)趨勢(shì)，進(jìn)行估價(jià)期日修正，確定估價(jià)對(duì)象期日修正系數(shù)R1=1.1919。

(4)確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)（R2）

估價(jià)對(duì)象剩余年期為43.17年，與基準(zhǔn)地價(jià)所對(duì)應(yīng)的年期為40年不一致，須進(jìn)行土地使用年限修正。土地還原利率取無風(fēng)險(xiǎn)利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)值之和，無風(fēng)險(xiǎn)利率以一年期定期存款年利率2.25%確定，考慮土地收益的無風(fēng)險(xiǎn)性及當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)等狀況，土地還原利率取7.5%。

土地使用年限修正系數(shù)計(jì)算公式為：

Rn=[1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)m]

式中，Rn—土地使用年限修正系數(shù)

????? n—宗地可土地使用的年限，本宗地為42.13年

????? m—法定商業(yè)用地最高土地使用年限，即40年

????? r—土地還原利率為7.5%

故Rn=[1-1/(1+7.5%)41.37]/ [1-1/(1+7.5%)40]=1.0084

即土地使用年限修正系數(shù)Rn為1.0084

(5)容積率修正系數(shù)的確定（R3）

依據(jù)××市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵標(biāo)準(zhǔn)容積率商業(yè)為2.0，建筑密度為30%，評(píng)估對(duì)象容積率為1.01，建筑密度為21.5%，故需進(jìn)行容積率修正，根據(jù)××市商業(yè)用地容積率、建筑密度聯(lián)合修正系數(shù)表，確定估價(jià)對(duì)象容積率修正系數(shù)R3=0.56。

(6)確定對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)修正后的結(jié)果

分宗地描述測(cè)算公式、具體參數(shù)及最終計(jì)算結(jié)果，根據(jù)公式：

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的宗地單價(jià)

＝5360×（R+∑Ki）×R1×R2×R3

=5360×（1+14%）×1.1919×1.0084×0.56

=4112.70（元/平方米）

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