5、項目價值定位(含財務分析)

根據(jù)項目自身條件、總體定位、市場供需狀況、市場現(xiàn)有物業(yè)供應價格水平、潛在購買水平，以及項目所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢等因素，明確項目各功能物業(yè)的價格水平。

6、價格定位

康養(yǎng)項目的開發(fā)、銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，項目的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術(shù)，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、項目品質(zhì)、顧客承受的價格、同類產(chǎn)品的競爭因素等。

產(chǎn)品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之后，運行中可以做適當?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會帶來非常惡劣的影響。

二、定位方法

從定價來講，主要有幾個方法：

1.類比法：所推出的項目，應清楚在同等產(chǎn)品中屬上、中、下哪種。

2.成本法：物業(yè)包括稅金、推廣費等在內(nèi)的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據(jù)開發(fā)商自身和市場情況確定。

3.評估法：由專業(yè)評估師對項目進行全方位的評估后作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。

三、定價策略

根據(jù)市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表;實施后，在銷售過程中視實際情況調(diào)整銷售價格;推出優(yōu)惠活動的時機及數(shù)量建議;樓層、朝向、配套差價;付款方式建議;售價調(diào)整與銷售率及工程進度的關系。

在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略。

采用低價戰(zhàn)略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。

采用高價策略：為了標出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等。

可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

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健康產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)門檻較高，包含兩個問題。第一，投資相對較大，目前市面上康養(yǎng)館開店成本基本上都是在十幾二十萬，把一批有創(chuàng)業(yè)夢想的全職女性，擋在了門外。第二，從業(yè)人員在從事健康行業(yè)本身是需要有較高的文化素養(yǎng)和技能知識儲備，這是個隱形的門檻，但是也客觀上造成了許多進入這個賽道的創(chuàng)業(yè)者大多數(shù)都以失敗而告終。

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