房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車尾，也就是說(shuō)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái)了，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)繁榮。而不能反過(guò)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)地發(fā)展繁榮，經(jīng)濟(jì)就會(huì)發(fā)展起來(lái)。為什么呢？很簡(jiǎn)單，如果房地產(chǎn)發(fā)展繁榮能夠帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，世界各國(guó)只要都在本國(guó)大興土木，就全都是發(fā)達(dá)國(guó)家了。

這就是房地產(chǎn)周期的本質(zhì)。

美國(guó)08年金融危機(jī)后（經(jīng)濟(jì)下滑后中速增長(zhǎng)），人口流入（200萬(wàn)/年），花了12年時(shí)間（2008-2020年），房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)了九成，新房年銷售套數(shù)從2009的40萬(wàn)套恢復(fù)至近兩年的60-70萬(wàn)套，二手房年銷售套數(shù)從400萬(wàn)套恢復(fù)至500-600萬(wàn)套。而日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期維持年均僅1%左右的增長(zhǎng)，人口總量負(fù)增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)惡化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的內(nèi)在動(dòng)力衰減。（數(shù)據(jù)來(lái)源：《保利2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》）

考慮到美國(guó)人有更多的資產(chǎn)配置選項(xiàng)（通常是24%房產(chǎn)，76%金融資產(chǎn)），且2008-2020年處于超低利息環(huán)境。而中國(guó)人則69%房產(chǎn)，31%金融資產(chǎn)。（數(shù)據(jù)來(lái)源：《中國(guó)財(cái)富報(bào)告2022》任澤平）

美國(guó)花了12年，24%資產(chǎn)在房產(chǎn)，08-20年超低息環(huán)境；我們69%在房產(chǎn)，現(xiàn)在進(jìn)入降息周期，對(duì)于人口凈流入的城市，樂(lè)觀預(yù)期，恢復(fù)周期也需要4年時(shí)間。（僅供參考交流）

這就不難理解，為什么有業(yè)主2022年剛交房的房子，在限售期剛放開(kāi)之際，就虧損200萬(wàn)掛牌出售。等于業(yè)主是把次新房按照新房6.28萬(wàn)/平的單價(jià)在賣，形成跟新房的降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，策略很好，價(jià)格也不錯(cuò)，但是總價(jià)太高，買家可選的范圍很廣，在不考慮二手房交易稅的情況下，降價(jià)200萬(wàn)也沒(méi)有吸引力。（200萬(wàn)/1600萬(wàn)*100%=12.5%，廈門(mén)普遍新房限價(jià)7.18萬(wàn)，7.18*12.5%=0.8975萬(wàn)，7.18-0.89=6.28）

懂周期的不多，懂周期愿意割肉的更不多。在這里我們不是唱衰和讓大家割肉，要知道每一個(gè)周期內(nèi)，對(duì)不同群體有不同的優(yōu)劣勢(shì)。比如，現(xiàn)在對(duì)于剛需買家/置換改善人群來(lái)說(shuō)，新房低價(jià)促銷就是實(shí)打?qū)嵉睦?，擠壓二手房賣家讓利，也更有的選擇；但對(duì)炒房客/投資者/賣家來(lái)說(shuō)，手中的房產(chǎn)在貶值，供給在增加，變現(xiàn)速度變慢，愿意離場(chǎng)的人少，大多數(shù)還在觀望中，而有些人已經(jīng)一夜返貧。

另外，在周期內(nèi)，能夠抵抗樓市調(diào)整的是核心資產(chǎn)。這個(gè)我們找時(shí)間另外說(shuō)。建議大家在買賣房產(chǎn)的時(shí)候，多根據(jù)市場(chǎng)情況思考一下，不要盲目跟風(fēng)。