張先勇律師帶您解讀：女子花16萬買房后拆遷獲賠419萬，賣家反悔怎么辦！

案例：2003年7月18日，時年33歲的魏某在報紙上看到一則房產廣告覺得還不錯，于是聯(lián)系上了賣家劉某。她想賣掉家中的老宅院來還債。老宅院一共547.68平方米，劉某報價155000元。魏某看了房子覺得還不錯，決定買下房子，因為對劉某的同情，還加了5000元湊夠了16萬。2017年10月，老宅院所在的區(qū)域被列為棚戶區(qū)改造項目，面臨拆遷。根據(jù)初步估算，那套房子至少能夠拿到419萬元的拆遷補償款。還沒等魏某從拆遷的喜悅中緩過來，就收到了法院的通知——劉某云其兩個兒子將她告上了法庭。劉某的訴求是，她與魏某簽訂的房屋及宅基地買賣合同無效，同時請求法院判令魏某返還房屋宅基地及相關證件。原來她們的買賣是有問題的。
　　魏某是城市戶口，但劉某家的老宅屬于農民住宅。1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅。劉某認為，魏某當年和她一樣，不清楚這類房屋買賣合同的法律效力，所以現(xiàn)在她可以退一步，不說把房產全要走吧，起碼拆遷款得分個一半。按照劉某的說法，魏某應該至少分200萬元給她，但魏某怎么肯呢？雖然有城鎮(zhèn)戶口買農村房屋情況，但她認為，自己當年和劉某都對相關法規(guī)不清楚，房屋買賣合同是完全自愿、公平交易簽訂的，更何況這么多年過去了，自己于情于理都是默認的戶主，房產跟劉某再沒關系，買賣合同也應該視為有效。

北京凱耀律師事務所的張先勇主任認為，從整起案件的前因后果來看，支持劉某顯然對魏某不利，有違誠實信用原則。所以法院決定具體情況具體分析，如果買家購買房屋后沒有進行翻建、擴建，可以按照過錯原則對涉案房屋進行分割。如果有翻建、擴建，則要保護購買人翻建、擴建的利益。
　　根據(jù)這一原則。魏某購買房屋后，自己出資擴建的284.81平方米的有證房屋產生的拆遷收益，應歸魏某所有。原有交易的兩棟老房子，則由雙方按照過錯比例進行分割。