編輯 | 虞爾湖

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

對于投資者來說，綠地控股在最新年報數(shù)據(jù)上的虧損非常明顯，整體業(yè)績已經(jīng)脫離大盤向下走了。?

在綠地控股定增遲遲無法落實的情況下，面臨集中來到的債務危機，綠地控股很可能會被債務壓力拖垮。甚至從近期的綠地控股的動態(tài)來看，資產(chǎn)負債率仍然處于高位，情況愈加嚴峻。?

綠地控股撐不下去的原因可能有三個，一是融資政策收緊，很難從外部獲得大量的資金；二是房地產(chǎn)市場低迷，業(yè)績不理想；最后則或許是其商業(yè)地產(chǎn)的運營模式過于激進了。?

如今綠地控股不僅面臨著巨額債務壓力，自身的業(yè)務盈利能力也十分一般，營收成長性堪憂。在債務壓頂?shù)那闆r下，綠地控股在資本市場的表現(xiàn)自然不會好到哪里去，股價持續(xù)走低已經(jīng)是必然。?

更換賽道，仍難逃暴雷命運?

2021年年底，綠地控股宣布其所屬行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“土木工程建筑業(yè)”，理由是綠地的基建業(yè)務收入占比已經(jīng)過半。?

即便改了個名字，脫離房地產(chǎn)企業(yè)的名頭，卻沒能脫離房企暴雷的行列。

2022年年中，綠地控股發(fā)布公告，稱即將到期的5億美元債券需要延長還款期限。霎時間，綠地暴雷的字眼刷滿了各大財經(jīng)媒體。?

但對于綠地控股拖到最后仍舊走上暴雷的命運，圍觀者似乎也沒有過于詫異，皆因在前幾年便有跡可循。?

在過去很多年里，借新還舊的資本操作，在房企屬于“基操”。但是從2018年開始，國家層面對過熱的房地產(chǎn)市場著手調(diào)控。?

通過諸多項政策的逐步發(fā)布和實施，可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的各大融資渠道，從銀行貸款到信托、私募，再到海外融資都受到了監(jiān)管層嚴格監(jiān)管。?

也就是說，從2018年開始，房地產(chǎn)企業(yè)暫時陷入融資渠道不暢的困局中，這些政策就像是一道道金箍套在房地產(chǎn)企業(yè)身上，以制約其過熱的發(fā)展。?

綠地控股在前幾年換道基建行業(yè)，企圖通過“去地產(chǎn)化”來降低經(jīng)營壓力。但一方面房地產(chǎn)業(yè)務仍舊有將近一半的比重，另一方面綠地控股的負債率已經(jīng)踩了紅線，并不是自己想撤退就能離場的。?

上海國資委持有綠地控股約46%比例的股份，作為第一家暴雷的“國字號”房企，現(xiàn)金流出現(xiàn)了問題，自然是有國資能出手幫忙的。?

2022年8月，綠地控股先從上海地產(chǎn)和上海城投兩家各借了15億，還是以年利率6%的低利率借到手的。但這30億連一個月時間都沒撐到，9月份綠地控股繼續(xù)和上海地產(chǎn)借了14.5億。?

不到兩個月時間，上海國資委就借了差不多45億給綠地控股渡過難關。顯然，光依靠外部的資金支持，只能解決綠地控股的燃眉之急，并不能幫助綠地控股脫離困境。?

綠地控股的債務違約，比其他房企來得更受關注。?

一方面綠地控股在行業(yè)當中，屬于老牌國企，同時也是千億級別的房企大鱷。另一面則是這幾年綠地頻頻爆出負面新聞，如拖欠工程款、涉嫌分割銷售、高管的桃色新聞，連踩三道紅線等等。?

2022年第三季度，綠地控股手里的九個美元債券，申請了展期，也就是推遲1到2年的時間再還款。如今看來，綠地控股能按時還款的可能性也不大，未來很可能要再次展期。最終還是要綠地控股自身能提升企業(yè)效益，才是治本的方法。?

地標淪為爛尾樓，綠地的摩天大樓夢破滅?

如果說綠地控股可以一邊向外界求救的同時，自己也一邊努力自救，說不定咬咬牙就能渡過危機。但很遺憾的是，綠地控股似乎陷入了一個惡性循環(huán)。?

2019年，綠地在銀行的貸款開始出現(xiàn)逾期還款的跡象。到了2022年，網(wǎng)易房產(chǎn)把欠錢不還的綠地集團給“掛”上網(wǎng)了。在網(wǎng)易房產(chǎn)官網(wǎng)，一篇毫不客氣的《綠地，請付款》帖子，將綠地集團推向風口浪尖。

引發(fā)熱度的原因，不是綠地欠了網(wǎng)易房產(chǎn)這個廣告媒體公司很多錢，而是欠款僅有七萬元左右，但綠地控股西南事業(yè)部卻拖欠半年都不給對方結清費用。?

事實上，在近幾年的社交媒體中，綠地控股旗下子公司拖欠款項的新聞頻繁出現(xiàn)。在2022下半年，超過30家綠地的地區(qū)單位均被列為執(zhí)行人。?

不僅如此，在缺錢又欠債的情況下，綠地許多項目都被迫停工。?

位于成都青羊區(qū)的一個綠地樓盤，按照購房合同中的時間，應該在2020年9月就應該交付給業(yè)主們的。不過到了2021年底，綠地才堪堪完成這個樓盤項目，中間一共延期了五次交付時間。?

至于停工的原因，自然是因為沒錢開工。但受影響的并不止這一個項目，在2022年，綠地控股在全國約有50%的售樓處關閉。?

住宅項目雖然頻頻停工，但是綠地控股最大的資金壓力不是來源于此。商業(yè)地產(chǎn)或許才是綠地控股房地產(chǎn)業(yè)務走向崩盤的最大的一片雪花。?

綠地控股喜歡在全國各地建立地標項目，是名副其實的“地標收割機”。從2005年450米高的南京紫峰大廈為開端，后續(xù)在十多個城市都能找到綠地旗下的地標項目。?

地區(qū)政府方面，通常十分樂意見到開發(fā)商在自己的城市進行投資超高層項目，一是可以充當城市門面，二是能凸顯經(jīng)濟發(fā)展。這就使得超高層建筑的門檻都設置得比較低，綠地拿地也不算難。?

超高層項目一般是以商務寫字樓的形式存在，不過樓層越高，建設周期自然越長，也需要開發(fā)商有足夠的資金支撐。更大的問題在于，超高層的收益并不算理想，商務寫字樓在各大一線城市的空置率是逐年走高。?

在如今超高層尤其是商務寫字樓供過于求的市場現(xiàn)狀下，租金大幅下滑。漫長的回本周期，已經(jīng)給綠地控股帶去巨大的資金風險。?

這兩年綠地手里的超高層地標項目，不是砍了高度，就是已經(jīng)停工了。?

綠地控股在成都有個投資120億的最高樓項目“468”，原本是要成為成都新地標的一個項目，從2012年就動工，原本計劃在2019年就能完成，但是在2018年就停工了。?

在今年第一季度，綠地控股先是以低于市場價20%的價格拋售了高達五個多億的核心資產(chǎn)，緊接著又把位于綠地外灘中心的物業(yè)打包賣出，賣了13億。?

合計18億的資金收攏回來，綠地控股的業(yè)績數(shù)據(jù)也沒能好看多少。?

綠地控股在月前公布的今年Q1季報，營、利雙雙下跌。其中營收788億，同比降低17%；扣非凈利潤12.7億，同比降低51%；歸母凈利潤 19億，同比降低21%；負債率仍處于87.5%的高水位線。?

另外，根據(jù)近日一則公告消息，綠地控股新增的兩則欠稅數(shù)目，金額加起來已經(jīng)超過千萬元。?

從這些最新的數(shù)據(jù)來看，綠地控股在暴雷半年之后，并沒有自救成功。?

房地產(chǎn)寒意加劇，綠地難逃一劫?

賣房回款和出售資產(chǎn)，都是綠地控股解決當下危機的主要途徑。但就像前文提到的各項數(shù)據(jù)，直觀地表達出一個結論：方法是有的，但于事無補。

這當中除了綠地控股自身的原因以外，也有著整個行業(yè)的因素在。房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有之大變局，行業(yè)縮表出清。用“高杠桿”借來的錢，填不上一個個的大窟窿，債務暴雷的房企名單正不斷增加。?

一方面，在斷供潮下，消費市場對于開發(fā)商的信心依舊疲軟，銷售端口在短期內(nèi)都看不到改善的跡象。?

另一方面，盡管上市房企可以利用定增募集資金用于保交樓，但綠地控股遲遲未能獲得證監(jiān)會的批準。?

旗下項目頻繁停工和延期，消費者自然對綠地集團的樓盤敬而遠之。結果就是在2022年前三季度，綠地實現(xiàn)的銷售面積同比減少48.7%，近乎腰斬。賣出去的面積少了一半，自然收入也下降一半。?

盡管綠地控股的業(yè)務范疇比較多元化，主營收入來源除了房地產(chǎn)業(yè)務，還有一項是基建業(yè)務。不過從2022年的數(shù)據(jù)來看，基建業(yè)務狀況同樣不樂觀。?

更重要的是，基建業(yè)務遠沒有地產(chǎn)業(yè)務賺得多。綠地控股的基建業(yè)務毛利率不到5%，地產(chǎn)業(yè)務的毛利率可是超過20%的。?

綠地在債務高企不下的情況下，又轉向盈利能力較弱的發(fā)展方向，入不敷出的情況完全是預料之中的事情了。?

曾經(jīng)是龍頭房企，如今卻淪為“老賴”，這番光景令人唏噓不已。?

結語

從近兩年綠地控股集團頻頻出售資產(chǎn)的動作看得出來，綠地是十分努力在降低自身負債。但從數(shù)額來看，負債仍然是個天文數(shù)字。

其實綠地控股作為頭部房企，其發(fā)展狀況也能反映出房地產(chǎn)行業(yè)面臨的種種隱憂。如今環(huán)顧國內(nèi)排名前20的房企，哪一家不是在負重狂奔。?

今年上半年，綠地控股實施了住宅項目交付攻堅行動，盡力承擔了其自身的義務。希望綠地控股能拿出昔日龍頭房企的魄力，順利渡過這個關卡。