編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

中國房地產(chǎn)行業(yè)在近年來頻頻暴雷，先是恒大集團遇到資金斷裂危機，再是佳兆業(yè)傳出樓盤停工，近期深圳網(wǎng)紅樓盤星都·梅沙天邸更是直接因為開發(fā)商挪用資金，鬧上了熱搜。這一則則消息，都在告訴資本市場：房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬，已經(jīng)到了。

而被業(yè)內(nèi)戲稱為“宇宙房企”的碧桂園，在近年來也過得并不順利。據(jù)其最新公布的財報數(shù)據(jù)顯示，2021年碧桂園銷售額有所下降，甚至還未完成既定目標(biāo)；收入雖有兩位數(shù)增長，但毛利率跌破20%，凈利率連續(xù)4年下降。

這些如影隨形的壓力，都在逼迫著碧桂園要開始探索自己今后的發(fā)展之路。而它也的確開始了自己的多元化嘗試，但這些嘗試在業(yè)內(nèi)人士看來，僅是望梅止渴之舉，對于集團營收增長的實際貢獻，還有待考察。

大環(huán)境整體疲軟，高增長已不復(fù)存在

調(diào)控房地產(chǎn)市場，是近幾年來相關(guān)部門的工作重點，新盤的備案價、二手房的指導(dǎo)價等等都受到了嚴(yán)格的管控，而且對于房企而言，還有更沉重的前置打擊：土地供應(yīng)市場。?

回顧2021年房地產(chǎn)市場，上半年無論是新房還是二手房，仍在高位水平運營。但到了下半年，風(fēng)向就有了幾乎180°的轉(zhuǎn)變。調(diào)控政策的收緊與信貸環(huán)境的影響下，下半年的房地產(chǎn)市場，幾乎可以用蕭條來形容，再加上疫情下的影響，無論是剛需購房者，還是投資客，都開始儲備資金，不再盲目跟風(fēng)。

2021年房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)達到了驚人的651次，同比增長33%，再次刷新歷史。并且在政策方向上，目前仍堅持“住房不炒”的總基調(diào)，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的進一步洗牌，特別是對一些鐘愛開發(fā)高端型住宅的大企業(yè)而言，需要承受的壓力，無疑成倍增加。

而對于碧桂園而言，2021年銷售額的68%都來自三四線城市，同比提升了14%，說明在2021年，碧桂園的開發(fā)重心區(qū)別于其他大型房企扎堆的一二線城市，正在向城鎮(zhèn)化發(fā)展的三四線城市，才有更廣闊的市場，不得不說，碧桂園確實是壓對寶了，但業(yè)內(nèi)資深人士卻對此表現(xiàn)出了擔(dān)憂。

碧桂園常務(wù)副總裁程光煜曾公開表示，三四線城市是中國房地產(chǎn)的主力軍，常年占過半的份額，雖然2022年可能會面臨一波收縮風(fēng)潮，但應(yīng)該也在45%以上。

三四線城市固然有著很大開發(fā)空間，并且前期成本投入也較一二線城市要低，可人口流入和收入持續(xù)性增長的一二線城市，是樓市的基本盤。碧桂園選擇避開其他房企的鋒芒，投入基層市場，自然是有它的考慮，可帶來的后果是：營收增速放緩、回收周期進一步拉長、丟失自己在一二線城市的口碑與市場。

關(guān)鍵指標(biāo)持續(xù)下滑，碧桂園營收陷困局

新冠疫情帶來的除了是經(jīng)濟環(huán)境的蕭條，還有人們消費欲望的下降。以碧桂園扎根數(shù)十年的廣東地區(qū)為例，在2021年，關(guān)于“二手房銷售量創(chuàng)新低”、“新盤不再被搶購”等等新聞屢見不鮮，這一事實，也讓碧桂園認(rèn)清了事實：房地產(chǎn)行業(yè)要變天了。

而從碧桂園近期公布的2021年財報中，也能很清楚地看到，銷售業(yè)績下滑、毛利潤和歸母凈利潤雙雙下跌，雖然沒有萬科凈利潤腰斬那么夸張，但碧桂園銷售額也有所下降，并且還是近十多年首次出現(xiàn)的業(yè)績下滑。

但這個下滑其實早在上半年業(yè)績公布之時，就能夠預(yù)見：2021年前三個月，銷售額分別為363.6億元、327.6億元以及301.1億元，同比下降9.8%、30%以及42.9%，降幅正逐漸拉大。而對于碧桂園而言，這還僅僅只是開始。?

2021年實現(xiàn)全年營收同比增長13%的碧桂園，呈現(xiàn)出一種逆勢增長的魄力?？蓪嶋H上，碧桂園的毛利潤、凈利潤已經(jīng)連續(xù)兩年下滑， 2021年凈利率5.1%，同比下降1.5%；毛利率17.7%，每年下降幅度均超4個百分點。

而造成碧桂園營收困局的原因有兩點。一是其深度布局三四線城市的策略，已不再適用；二是地產(chǎn)業(yè)務(wù)的口碑遭到質(zhì)疑。?

前面提到，碧桂園布局三四線城市的策略，在相關(guān)部門進行行業(yè)調(diào)控前，著實是很吃香的，因為在2018年，碧桂園的樓盤均價達到了每平米9266元，在經(jīng)濟欠發(fā)達的三四線城市，已經(jīng)稱得上是中高端樓盤了。但從2019年開始，均價就開始了持續(xù)下跌：8853元、8475元、8402元。?

縮水嚴(yán)重的房價，經(jīng)濟蕭條的環(huán)境，導(dǎo)致碧桂園最終只能不斷地降價處理，利潤空間便會被進一步壓縮。而為了解決這一問題，碧桂園又開始了控制成本、壓縮建筑時間等措施，試圖重新提升自己的獲利空間，不料卻引發(fā)了第二個問題：房屋質(zhì)量遭質(zhì)疑。

壓縮建造時間，是碧桂園的“拿手好戲”：拿地之后4個月開盤，5個月資金回正，6個月資金再周轉(zhuǎn)，是它創(chuàng)造的回款奇跡，但這背后卻隱藏著施工事故頻發(fā)、房屋質(zhì)量不過關(guān)的真相。

2018年上海奉賢項目坍塌、杭州蕭山項目裂痕、六安地王項目坍塌，造成三起重大死傷事故，已經(jīng)讓碧桂園站在了風(fēng)口浪尖之上；房屋漏水、墻體開裂、裝修劣質(zhì)、推拉門歪斜、等房屋質(zhì)量問題，更是層出不窮。

而就在近日，一篇名為《河北省保定淶水碧桂園所購養(yǎng)老房連年墻體破裂漏水，相依為命的母親因此離世》的新聞，更是引起軒然大波。在長達16年的時間里，物業(yè)與開發(fā)商的不作為讓其受盡折磨，現(xiàn)如今甚至還冷眼旁觀，不禁讓消費者心寒。

碧桂園身處國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的第一梯隊，理應(yīng)作出表率，但現(xiàn)如今看來，無論是在營收層面上還是口碑形象上，都沒有做到及格，甚至還有些商人重利的感覺。房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他產(chǎn)業(yè)，它靠的是長時間的口碑積累，碧桂園如今的做法只會給自己的未來蒙上一層陰影。

人才流失嚴(yán)重，多元化布局短期難見效

碧桂園主營業(yè)務(wù)雖然是房地產(chǎn)，但在看到行業(yè)風(fēng)向不明朗之后，它就立刻開始探索更多的營收渠道。在某次采訪中，更是有知情人透露稱，碧桂園已經(jīng)建立了一個囊括智能建造、智慧餐飲、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新零售的多元化投資組合。

碧桂園在開啟多元化布局的時候，就已經(jīng)考慮到了產(chǎn)品關(guān)聯(lián)度的問題，率先從物業(yè)服務(wù)開始發(fā)力：2021年年初，以49億元收購了藍(lán)光嘉寶服務(wù)；同年9月，豪擲100億元收購富力全資子公司富良環(huán)球等等。

但在物業(yè)服務(wù)板塊，碧桂園目前靠的是并購來發(fā)展壯大，對已經(jīng)占據(jù)穩(wěn)定物管市場份額的恒大、萬科、保利、華潤等老品牌而言，碧桂園還只是一個初生牛犢。而碧桂園想要從物業(yè)板塊獲利，也需要持續(xù)大量的資金投入，以提升競爭力才有機會。

而對于創(chuàng)投，碧桂園也是玩得風(fēng)生水起：據(jù)CVSource調(diào)研顯示，2021年碧桂園參與了茶里、文和友、林清軒等多家品牌的創(chuàng)投，項目總價值超過200億元，其中18%的企業(yè)已經(jīng)成功上市。

而近期正在機器人領(lǐng)域砸錢的碧桂園，似乎正在向市場宣告：自己要從傳統(tǒng)行業(yè)跨領(lǐng)域發(fā)展，轉(zhuǎn)型成科技公司了。可科技企業(yè)需要的是長期、持續(xù)的收入，在短時間內(nèi)碧桂園也許能做到，可在營收增長、利潤下降的尷尬處境下，恐怕這個投入也無法長久。?

屋漏偏逢連夜雨的碧桂園，在月初就被國際三大評級機構(gòu)之一的惠譽，將其長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級的展望從穩(wěn)定調(diào)整至負(fù)面；同時將其高級無抵押評級及其未償票據(jù)的評級一并調(diào)整為“BBB-”。

2015年碧桂園負(fù)債僅為2726.16億，而2021年卻已高達1.65萬億，增長了600%。截至2021年12月，碧桂園資產(chǎn)負(fù)債率為84.57%，甚至高于已經(jīng)出現(xiàn)財務(wù)危機的恒大。盡管在扣除預(yù)收款后負(fù)債率有所下降，但仍處于三道紅線的監(jiān)管要求中的黃檔警示線。

除此之外，碧桂園還面臨著高管大量離職、人才流失嚴(yán)重的困擾。近40位總裁的離職，預(yù)示著碧桂園內(nèi)部出現(xiàn)了嚴(yán)重的問題，并且這些區(qū)域業(yè)務(wù)總裁，都曾為集團立下汗馬功勞，如今卻紛紛出走。

并且值得注意的是，在離職的40多位高管中，幾乎沒有人再重新回到房地產(chǎn)行業(yè)，均以創(chuàng)業(yè)、深造、回歸老本行為主，對房地產(chǎn)市場的深刻認(rèn)知，似乎讓他們嗅到了一絲危機。

不過無論碧桂園最終究竟走向何方，是轉(zhuǎn)型還是堅持深耕房地產(chǎn)市場，它都需要找到自己前進的道路。多元化布局固然很重要，但見效慢是不得不面對的事實。如何能在下一個財年匯報到來之前“扭虧為盈”，是碧桂園的頭等大事。

結(jié)語

過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著大洗牌，每一次的政策調(diào)整都是一個挑戰(zhàn)，而碧桂園之所被被冠以宇宙房企的名號，絕不僅僅只是其龐大的體量及超強的前瞻性，還有它用實際行動證明：碧桂園，為你打造一個五星級的家。

但如今這個五星級的家似乎正在變得陳舊、不堪，雖然依舊金玉其外，可內(nèi)部甚至出現(xiàn)了腐朽的跡象。在積極探索著未來的碧桂園，或許真的需要好好停下腳步，思索自己未來的前進方向了。

不過，無論是投資者，還是其房產(chǎn)物業(yè)的消費者，依然對這個“五星級的家”充滿了期待。而一旦碧桂園探索到了正確的發(fā)展路線，未來也未免不會重新走上前途光明的康莊大道。