雷石普法 | “跳單”行為是否對中介公司構(gòu)成違約？

2023-03-09 14:36 作者:北京雷石律師事務(wù)所 0人讀過 | 我要投稿

基本案情

原告某原公司起訴被告陶某利用某原公司提供的上海市虹口區(qū)某號房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產(chǎn)求購確認書》的相關(guān)約定，屬于惡意“跳單”行為，要求被告支付原告違約金。

法院認為

法院生效裁判認為，原被告雙方簽署的《房地產(chǎn)求購確認書》屬居間合同性質(zhì)，根據(jù)其中第2.4條約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款。

其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得的傭金，因該約定不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的情形，屬有效約定。

根據(jù)該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，要看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，不構(gòu)成“跳單”違約。

本案中，原產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶某及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同，因此，陶某并未利用中原公司的信息、機會，不構(gòu)成違約。

律師觀點

本案爭議焦點為陶某繞過原中介公司與房主或其他中介公司簽訂促成交易達成，是否構(gòu)成跳單行為？

是否因“跳單”行為需承擔違約責任？

二手房買賣活動過程中，買方通過中介公司的居間服務(wù)選定房源后，故意繞開中介公司直接與房主或其他中介公司達成交易，俗稱“跳單”。因當事人在居間合同中約定禁止跳單行為的法律效力無法產(chǎn)生統(tǒng)一認識，故相關(guān)法院對此類案件裁判尺度也不一樣。

關(guān)于“跳單”行為，中介公司為了保障自己的利益，通常在居間合同中載明禁止委托人跳單的條款，將跳單行為定義為違約行為。這些條款通常是中介公司事先在合同中擬好，之后直接在居間合同中要求委托人簽字確認的。這種為了重復(fù)使用而先擬定且在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款，在法律意義上屬于格式條款。

根據(jù)二手房買賣合同的性質(zhì)，中介公司主要義務(wù)系根據(jù)委托人的要求向委托人如實報告訂立合同，提供訂立合同的媒介服務(wù)，在促成合同后獲得報酬。

當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，不屬于“跳單”行為，不構(gòu)成違約。

相關(guān)法律

《中華人民共和國民法典》第496條【格式條款】格式條款是當事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。

第4997條【格式條款無效的情形】有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權(quán)利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。

第498條【格式條款的解釋】對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當采用非格式條款。

第961條【中介合同定義】中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。

第963條【中介人報酬請求權(quán)】中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。中介人促成合同成立的，中介活動的費用，由中介人負擔。

第965條【委托人私下與第三人訂立合同后果】委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當向中介人支付報酬。