一季度結束了，經歷了夢幻般的2月回暖，很多人還在樓市即將熱潮的概念股中無法自拔，但是目前來看，樓市回暖的承壓依然非常大。

大家好，我是謝暉。3月剛剛過去，各地政策也還在繼續(xù)出臺，但是樓市的回暖確實好像乏力了。中指研究院也公布了最新百城新房價格，年初的時候，受到了防疫政策優(yōu)化，疊加房貸利率下調等多項利好政策影響，前期積壓需求集中釋放，市場信心有所修復，1月百城新房價格環(huán)比跌幅較前期顯著收窄；2月百城新房價格環(huán)比持平，結束了7連跌的態(tài)勢；到達3月，百城新建住宅均價1.61萬元/平，環(huán)比上漲0.02%，房價呈現(xiàn)止跌企穩(wěn)態(tài)勢。

雖然新房層面整體有一丟丟回暖，但是二手房市場又重新大面積回歸到了下跌通道，目前來看，只有北京上海上漲，深圳廣州依然處于下跌，二線城市更是大面積出現(xiàn)下跌，基本看不到冒頭的城市，狂飆厲害的成都也僅僅是保持橫盤，西安也只是微漲0.1%；三四五線城市更是沒幾個能打的了，只有三亞、廊坊還在環(huán)比往上走，其他多數(shù)都只能繼續(xù)下跌萎靡了。

現(xiàn)在來說，按照年初專家們的想法，小陽春基本可以時候沒了，我們從供應端、掛牌端以及房價端來講講。

首先，房企就是我們的前方部隊，他們是最先進貨拿地的人，現(xiàn)在很多房企的企業(yè)戰(zhàn)略都有所調整了，跟個人一樣，以前買房是閉眼就能賺錢，只要持有等著賺錢就好，錯的概率很小，而現(xiàn)在呢，房企一旦拿錯地或者高價拿地了，可能不僅成本收不回來，甚至可能賣不出去。所以很多房企都制定了“以銷定投”“聚焦核心城市”的策略，拿到的地已經要能確定性的銷售去化才會積極出手，因此近期銷售表現(xiàn)好的城市土拍競爭較為激烈，而多數(shù)城市因去化壓力較大，土地市場仍然低迷。

地方政府也變得聰明了，在市場預期還沒修復的情況下，推地也是非常謹慎，從“集中供地”逐漸趨向“多次少量”進行轉變，因為一次性拿出太多地，沒人拍或者溢價率很低對財政來說非常吃虧，所以只能采取保守的供地的方式，像杭州、南京、廣州等推地活動，已掛地塊數(shù)量不及擬出讓清單數(shù)量的三分之一。核心城市土拍情緒回溫，但城市、板塊間分化現(xiàn)象仍較明顯。

再從拿地的企業(yè)性質來看，2022年的拿地企業(yè)中，央國企占比37%，地方國資占比42%，民企占比僅16%，央國企、地方國資是拿地主力。而今年以來民企拿地的份額有一些提升，但是幅度還不夠大。只要民企還不參與大規(guī)模的拿地，說明新房市場大家還是抱著很大的問號，原材料端都沒信心，怎么讓接盤的一手客戶有信心呢？

再從二手掛牌端來說，有三個一線城市都去到10萬套，而新一線城市的二手掛牌量，還在繼續(xù)漲，比如重慶的17.2萬套，天津的15.2萬套，成都的14.2萬套，南京的12.6萬套。

為什么這么多房子都在掛牌，有幾類客戶都在影響這個量，一種是想在過去幾年高位買入的客戶，想趁回暖快速出貨套現(xiàn)；一種是看樓市行情不太對，想盡快落袋為安的人，不再投資房地產了；還有一種是受到房地產稅的影響，手上房子非常多， 想減低一些杠桿或者提前跑路。而就在三月底，也出臺了帶押過戶的政策，北京也是第一時間就響應了，出了具體的細則，會更加縮短二手房的交易，想跑路的話也會更加方便，為什么在這個背景下出臺這種政策，其實就是在給大家窗口期，該賣掉的房子趕緊賣，不要屯太多房子，而限售期很多城市也在持續(xù)縮短，就是促進房子的流動，保持住一定的存量稅收，因為沒有二手房的交易量，目前的個稅、契稅也會有很大的影響，很多人租房基本不會備案，這塊租房的稅收非常微薄。

最后從房價端來說，小陽春的破滅，對今年樓市回暖就有非常大的壓力了，目前來說，還是陸陸續(xù)續(xù)的出一些修修補補的政策，但是這些政策能給到的力量已經非常有限了，目前還有幾個回暖大招沒有出臺。

首先就是一線城市的限購放開，目前四大一線城市在限購方面還是卡的很死，因為頂層的交易沒流動，底下城市就被束縛住了，很難形成正向循環(huán)，多數(shù)人賣二三線房子還是為了置換一線城市房產，因為誰都知道核心房產依然是值得持有的；

二是房地產稅的落地，很多人覺得房地產稅會使樓市崩盤，這肯定是杞人憂天的，這么多國家都有房地產稅，也沒見哪個崩盤的，日本最近還說要收空房稅。因為房地產稅主要目的還是增加地方財政收入，就是不要太依賴土地財政，不要把土地起拍價搞那么貴，你不能只限開發(fā)商賣房的價格，誰叫你地方政府自己面粉就貴呢，你起拍價1塊錢，看看有沒有民企開發(fā)商去拿地，土地要不就交給市場決策價格，要不你就完全壟斷整個行業(yè)，全部由國資操盤就好，竟要別人高價拿地，又不想讓房價漲太多，還要控制別人合理的利潤，誰愿意干呢，干一次兩次可以，干久了人家就換賽道了，大家說是不是。

三是吸引和開放外籍人士買房，大家現(xiàn)在經常聽到國內炒房團去國外買房，但是好像都沒聽到國外炒房團來我們國家買，現(xiàn)在我們人口在持續(xù)減少，除了鼓勵我們自己年輕人多生育以外，后續(xù)只能不斷吸引國外人員移民我們國家來買房接盤了，很多男性結不起婚，因為重男輕女的思想也影響了90年代很多的獨生子女，為什么有些省份彩禮很高，其實本質還是男多女少，現(xiàn)在也有很多人去越南娶媳婦，如果自己無法造血，只有吸引全世界的年輕人來我們這里，才能使需求端增加，只有需要買房的人多了，才能維持住高價格。

就像一線城市是虹吸全國的年輕人，省會城市吸引全省的人，縣城是虹吸掉農村的人，農村的話沒法吸了，只能變成老人和小孩留守的地方。所以，如果對全世界的年輕人開放買房的大門，才能在比較短的時間內創(chuàng)造出大量的購房需求，要生一個接盤俠需要二十多年，但是吸引一個老外接盤俠，可能只要一個月的時間，這樣不僅解決了樓市的發(fā)展，也解決了廣大大齡年輕人的婚戀問題。

當然，后續(xù)政策只有高層最清楚，樓市最大的不變就是變化，我們通過市場價格可以看出端倪，但是基調還是房住不炒，適合買房的城市和區(qū)域是稀缺的，現(xiàn)在容錯率越來越低，一步錯將步步錯。