農(nóng)村的建設(shè)用地很多都是集體土地，集體土地當(dāng)?shù)姆课菰诓疬w時(shí)應(yīng)該怎么進(jìn)行評(píng)估呢？根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，集體性質(zhì)土地上的房屋征收評(píng)估按照重置成本法來進(jìn)行，附屬物一般也是按照這種方法來進(jìn)行評(píng)估。即根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情，確定重新建設(shè)相同的規(guī)模的房屋或同類附屬設(shè)施的全新成本價(jià)格，減去估價(jià)對(duì)象使用后折舊部分的價(jià)值，即為應(yīng)給與補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值。集體土地房屋評(píng)估方法如下：

1、市場(chǎng)比較法：通過搜集相同或相似房屋的市場(chǎng)交易價(jià)格信息，與待估價(jià)的房屋進(jìn)行比較，得出房屋價(jià)值。

2、重置成本法：通過估算建造同樣用途、結(jié)構(gòu)的房屋需要花費(fèi)的成本，減去房屋折舊和損耗等費(fèi)用，得出房屋價(jià)值。

3、收益法：通過估算房屋未來可能帶來的收益來評(píng)估房屋價(jià)值。

4、假設(shè)開發(fā)法：通過預(yù)測(cè)其未來開發(fā)和利用所產(chǎn)生的價(jià)值來評(píng)估。

集體房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的評(píng)估即集體土地使用權(quán)以及房屋權(quán)的整體價(jià)值的評(píng)估，也應(yīng)參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似的房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但在方法的選擇上有其特殊性。

第一，按照現(xiàn)行規(guī)定，農(nóng)村宅基地歸農(nóng)村集體組織，農(nóng)民只擁有其使用權(quán)，故不存在法律意義上的交易市場(chǎng)，房屋的交易也僅僅限制于農(nóng)村組織內(nèi)部成員之間，沒有一個(gè)統(tǒng)一明晰的市場(chǎng)價(jià)格。因此農(nóng)村房屋在評(píng)估時(shí)不能使用市場(chǎng)比較法，但是在現(xiàn)實(shí)情況中，小產(chǎn)權(quán)房交易及宅基地置換等都涉及農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此在直接評(píng)估中應(yīng)該涉及到市場(chǎng)法的范疇。

第二，農(nóng)村房屋評(píng)估從理論上說可以采用收益還原法，在運(yùn)用收益還原法時(shí)，需收集集體土地類似企業(yè)的收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等資料，用以計(jì)算客觀收益。但是現(xiàn)實(shí)中農(nóng)村房屋有收益但又很少出現(xiàn)交易情況下，由于同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)不多，資料少而難以直接采用，因此無法利用收益法進(jìn)行農(nóng)村房屋的估價(jià)。

第三，假設(shè)開發(fā)法一般適用于具有開發(fā)和再開發(fā)并即將開發(fā)或再開發(fā)的房地產(chǎn)，是以規(guī)劃中的開發(fā)條件為假設(shè)前提的，是估價(jià)高佳使用原則的生動(dòng)體現(xiàn)。因而，假設(shè)開發(fā)法對(duì)于沒有明確再開發(fā)計(jì)劃的集體房地產(chǎn)的抵押評(píng)估是不合適的。

第四，成本法是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)（或建設(shè)）利潤(rùn)，得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。在目前我國(guó)的農(nóng)村體制下，對(duì)農(nóng)村房屋的評(píng)估大多使用重置成本法。

通過上述論證，市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法都不適用于目前的農(nóng)村房屋評(píng)估，但這并不是說對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)的估價(jià)只有成本法一種，無法應(yīng)用市場(chǎng)比較法或收益法進(jìn)行估價(jià)。建議綜合運(yùn)用市場(chǎng)比較法，或收益法進(jìn)行估價(jià)，其估價(jià)結(jié)果更接近于正常交易價(jià)格。