地產(chǎn)行業(yè)處于新舊轉(zhuǎn)型的階段，物業(yè)行業(yè)的估值也被嚴(yán)重拖累。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年物業(yè)行業(yè)平均的市盈率超過了30倍，但到了2022年年底，物業(yè)行業(yè)的平均市盈率已下降至7倍左右。

與關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)來源單一，成了物業(yè)企業(yè)的“軟肋”，但物業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，本身就具有極強(qiáng)的剛需屬性。

當(dāng)回歸服務(wù)行業(yè)的本源，物業(yè)服務(wù)板塊的估值也應(yīng)該重塑。

萬科董事長郁亮曾在萬物云上市時(shí)表示，并不在意上市時(shí)估值的高低，更在意其未來的長期表現(xiàn)。

盡管，萬物云上市時(shí)較最高千億估值，打了

五折。

面對(duì)市場(chǎng)的選擇，郁亮也明確的表示要警惕高估值，他認(rèn)為，只有一個(gè)理性的資本市場(chǎng)，才能給真正優(yōu)秀的企業(yè)一個(gè)適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)。

就這樣，上市不久的萬物云短時(shí)間內(nèi)幾乎腰斬，萬物云的連續(xù)“護(hù)盤”行動(dòng)才穩(wěn)住了股價(jià)，最高沖至56.83港元/股。

進(jìn)入2023年之后，物業(yè)板塊并沒有延續(xù)上漲的走勢(shì)，而是一路下跌，據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，融創(chuàng)服務(wù)年內(nèi)跌幅超過了37%，萬物云年內(nèi)跌幅已經(jīng)超過了42%，碧桂園服務(wù)更是超過47%。

連續(xù)低迷的估值之下，多家物業(yè)企業(yè)的高管選擇了下場(chǎng)增持。作為物業(yè)行業(yè)的龍頭，碧桂園服務(wù)更是祭出了大招：

購回不多于3.37億股股份，占已發(fā)行股份總數(shù)的10%。

“瘋狂”回購

根據(jù)公開信息顯示，截至2022年年末，楊惠妍一共持有碧桂園服務(wù)約36.12%的股份。

7月30日晚，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，董事會(huì)主席楊惠妍將所有持有的碧桂園服務(wù)6.75億股捐贈(zèng)給了國強(qiáng)公益基金會(huì)（香港），國強(qiáng)公益基金會(huì)擬把捐贈(zèng)股份用作支持香港及粵港澳大灣區(qū)科學(xué)、教育文化、健康及青少年成長等公益用途。

而此次捐贈(zèng)的股份占到了碧桂園服務(wù)已發(fā)行股份的20%左右，捐贈(zèng)完成之后，楊惠妍持有碧桂園服務(wù)的股份將下降至16.12%。

但由于國強(qiáng)公益基金會(huì)將所對(duì)應(yīng)股份的投票權(quán)委托給了楊惠妍，這就意味著其對(duì)碧桂園服務(wù)的實(shí)際控制權(quán)不會(huì)因?yàn)榫栀?zèng)而發(fā)生改變。

該消息發(fā)布之后，碧桂園服務(wù)的股價(jià)，一連下跌兩日，跌幅達(dá)到了12%。

8月1日，碧桂園服務(wù)發(fā)布了2023年上半年業(yè)績預(yù)告，公告顯示，截至2023年6月30日止六個(gè)月，碧桂園服務(wù)錄得未經(jīng)審核綜合收入約人民幣206.5億元至人民幣208.5億元，未經(jīng)審核稅前利潤約人民幣32.14億元至人民幣35.71億元，未經(jīng)審核期內(nèi)凈利潤約人民幣24.76億元至人民幣27.52億元，未經(jīng)審核歸屬于本公司股東的凈利潤約人民幣23.18億元至人民幣25.76億元及未經(jīng)審核歸屬于本公司股東的核心凈利潤約人民幣26.02億元至人民幣28.91億元。

與業(yè)績預(yù)告一同發(fā)布的，還有一份回購計(jì)劃。

碧桂園服務(wù)表示，由于當(dāng)下的股價(jià)未能充分反映集團(tuán)的內(nèi)在價(jià)值。所以公司將根據(jù)實(shí)際需要，于公開市場(chǎng)回不多于3.37億股股份，據(jù)悉該部分股占到了碧桂園服務(wù)已發(fā)行的股份總數(shù)的10%。

受此影響，碧桂園股份股價(jià)次日大漲近18%。

公告還顯示，回購股份的相關(guān)代價(jià)由集團(tuán)現(xiàn)有可用現(xiàn)金儲(chǔ)備撥付，公司將隨后注銷已購回的股份。

侃見財(cái)經(jīng)認(rèn)為，作為一家上市公司而言，回購總股本的10%，是一項(xiàng)“瘋狂”的舉動(dòng)，對(duì)于一家334億港元市值的公司，如果行使全部回購權(quán)限，那么屆時(shí)可動(dòng)用的資金不會(huì)低于34億港元，對(duì)于碧桂園服務(wù)而言，該筆資金屬于尚可承受的范圍之內(nèi)。

財(cái)報(bào)顯示，截至2022年末，其期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為133.45億元，也就是說，碧桂園服務(wù)有充足的資金完成此次回購。

“杠”上摩根大通

由于市場(chǎng)的復(fù)蘇比較緩慢，現(xiàn)金流的困境就像一個(gè)緊箍咒困擾著多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)。

所以，楊惠妍所執(zhí)掌的碧桂園也面臨這樣的問題。

盡管碧桂園服務(wù)今年上半年依舊取得了不錯(cuò)的成績，但是在碧桂園的影響下，市場(chǎng)并未給予相應(yīng)的反饋。

一位持有碧桂園債券的機(jī)構(gòu)人士對(duì)媒體表示，“接下來兩個(gè)月碧桂園還有這么多的債確實(shí)是比較困難，我們也有和其他持有碧桂園債券的機(jī)構(gòu)同仁做過交流，大家都已經(jīng)做好了預(yù)期管理，這關(guān)能不能撐過去，要看各方的態(tài)度了?！?/p>

侃見財(cái)經(jīng)認(rèn)為，作為一家萬億級(jí)別地產(chǎn)企業(yè)的掌舵者，面臨各種負(fù)面的沖擊，楊惠妍大概率是“焦慮”的。但作為信用評(píng)級(jí)最高的民營地產(chǎn)企業(yè)，能夠撐到現(xiàn)在，其也向外界展現(xiàn)出了財(cái)務(wù)的穩(wěn)健以及韌性。

截至目前，碧桂園的融資渠道還算順暢。7月20日，碧桂園還拿到了35.83億港元及3.89億美元定期貸款，用于還債。

面對(duì)困境，直面是最好的選擇。

作為地產(chǎn)企業(yè)“現(xiàn)金奶?！保€(wěn)住物業(yè)服務(wù)板塊，很多問題也就迎刃而解，所以碧桂園服務(wù)向市場(chǎng)拋出了如此數(shù)額巨大的回購計(jì)劃。

不過，對(duì)于碧桂園服務(wù)的一系列舉措。摩根大通近日發(fā)布報(bào)告，繼續(xù)碧桂園服務(wù)“減持”評(píng)級(jí)，該行認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)碧桂園服務(wù)的擔(dān)憂將繼續(xù)拖累投資者情緒。

摩根大通還認(rèn)為，此次回購最早8月底或者9月初才能展開，他們還預(yù)計(jì)此次回購規(guī)模不會(huì)很大。

很顯然，摩根大通低估了碧桂園服務(wù)的決心。

侃見財(cái)經(jīng)認(rèn)為，隨著各種政策利好的加持，行業(yè)已經(jīng)開始逐步走出谷底，待市場(chǎng)信心有所恢復(fù)，那么未來公司大概率會(huì)順利度過難關(guān)。