地產(chǎn)行業(yè)正在走出谷底，但是震蕩依舊存在。

此前，萬科創(chuàng)始人王石曾公開表示，房地產(chǎn)行業(yè)高增長時代已經(jīng)結(jié)束，但不意味著沒有市場機會，而是“剛剛開始”。房地產(chǎn)開發(fā)之外的經(jīng)營服務業(yè)務，將是萬科實現(xiàn)二次增長的“機會”所在。

對于未來行業(yè)機會，萬科的董事長郁亮也表示，消費者需求更新迭代的速度快，市場是不會飽和的。

從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變，行業(yè)的陣痛期存在毋庸置疑，但也因為行業(yè)規(guī)模巨大，改善的需求依舊存在，因此未來地產(chǎn)相關行業(yè)依舊是一個規(guī)模巨大行業(yè)。

但這需要時間去消化。

與內(nèi)地地產(chǎn)市場不同，香港地產(chǎn)市場近幾年表現(xiàn)平穩(wěn)，降幅較小。

近日，李嘉誠7折賣樓的消息，引爆了香港地產(chǎn)圈。

由于價格“驚爆”，該項目一經(jīng)推出，就遭到了瘋搶。據(jù)悉，該項目開啟認購之后前兩日收票逾5000張，超額認購達18.6倍。

面對火熱的認購局面，8月6日，長實集團宣布，按原價再加推122套公寓。

受此影響，8月7日，長實集團出現(xiàn)了小幅的上漲，與之相比的是一眾地產(chǎn)股票卻出現(xiàn)了不同程度的下跌，其中九龍倉置地大跌5.77%，恒大物業(yè)大跌11.50%，碧桂園大跌7.69%，碧桂園服務大跌7.32%……

根據(jù)長實集團的財報顯示，截至2022年末，長實集團的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價值項目高達566.57億港元，那么不缺錢的長實集團為什么要七折大甩賣？李嘉誠這一舉動又透露出了什么信號？

長實集團為何低價賣樓？

作為地產(chǎn)界的“風向標”，李嘉誠的動作總會對行業(yè)帶來一定的影響。

8月3日，長實集團旗下新樓盤“親海駅II” 項目公布了首張價單，共132戶，每平方英尺價格為1.5萬港元（約合人民幣14.8萬元/平方米），均價回到7年前。

根據(jù)相關資料顯示，其中最便宜的房型，實用面積為210平方呎（約合19.5平方米），扣除18%折扣后，折實售價為290萬港元，折實呎價13810港元（約合14.87萬港元/平方米），這一售價比周邊二手房價格便宜約30%。

所以，該項目開啟認購之后，便遭到了瘋搶。

那么不缺錢的長實集團為什么要七折售房？此行為是否會引起相應的“價格戰(zhàn)”？侃見財經(jīng)認為，原因主要有以下幾個方面：

第一，香港一手住宅市場放量。根據(jù)香港地政總署7月批出可預售樓花的單位共涉及4602戶，按月環(huán)比漲幅接近4倍，為一年以來的高位水平，為了推動新盤的銷售，此時向市場讓利，吸引人氣也無可厚非；

第二，地產(chǎn)商一般會采取“先量后價”的策略來吸引客戶。據(jù)悉，“親海駅II”樓盤預計到2025年10月才能交付，此價格可以對沖未來兩年的下行風險；

第三，利率下行的風險較高，未來走勢已經(jīng)非常明確，所以此時低價有助于長實集團回籠資金；

第四，前面的魚市場有重建風險，其次是用料和電梯比例，住宅中其實是很多人共用兩個電梯。

此外，侃見財經(jīng)還認為，本次的推盤量 并不是很大，總共也不過254套，所以外界對于此項交易反映過于劇烈，相關媒體報道也有些夸大。

長江實業(yè)集團主席李澤鉅表示，訂價的確吸引，集團一向奉行以市價或低于市價去賣樓以促進銷售。

瘋狂回購

實際上，本次并非李嘉誠第一次降價賣房。

早在今年三月，長實集團就曾推出屯門飛揚第2期樓盤首張價單，折實呎價為11042港元至13972港元，最低呎價創(chuàng)周圍片區(qū)3年新盤新低。

對于實力雄厚的長實集團而言，打折出售并非是因為集團的現(xiàn)金流壓力。

對于市場，長實集團主席李澤鉅表示，我們認為應該在逆周期買地或者置業(yè)，現(xiàn)在的時機的確比三年前更加穩(wěn)妥。

8月3日，長實集團披露了2023年中期業(yè)績報告，財報顯示，集團已確認物業(yè)銷售收入為82.46億港元，同比減少59.6%；收益為35.3億港元，同比減少56.2%。據(jù)悉，2022年，香港樓市價格累計下跌約15%。

大幅下滑的業(yè)績有可能是此次長實集團加速回籠資金的另外一個原因，而對于債務的謹慎也一直是李嘉誠的底線。

因此，長實集團的債務水平一直保持在30%以下。

此外，促使李嘉誠旗下公司長實集團低價推盤的另外一個原因就是，其被市場低估了，所以過去一年多以來，長實集團進行著密集且瘋狂的回購。

資料顯示，進入2021年之后，由于美聯(lián)儲加息的影響，香港的股市進入到了下跌周期，但是，長實集團則從2019年就進入到了下跌周期當中，此后的很長市場都處于寬幅震蕩之中。對于長實集團的表現(xiàn)，一方面是因為交班問題，另外一方面則是市場原因。

為了應對長實集團的下跌，體現(xiàn)公司的價值，長實集團便進行了密集的回購。

進入2022年5月中旬之后，長實集團就展開了密集的回購，進入2023年5月之后，長實集團的回購金額有明顯擴大的趨勢，其中5月25日、5月31日、6月21日，單日回購金額均超過了1億港元。

對于港股地產(chǎn)市場的低估狀態(tài)，港股上市公司碧桂園服務近期也表示，由于當下的股價未能充分反映集團的內(nèi)在價值。所以公司將根據(jù)實際需要，于公開市場回不多于3.37億股股份，據(jù)悉該部分股占到了碧桂園服務已發(fā)行的股份總數(shù)的10%。