出品 l 觀點財經(jīng)

作者 l 橙子

4月底相繼發(fā)布年報和一季報后，由于數(shù)據(jù)雙雙不及預期，榮盛發(fā)展（SZ002146）股價已經(jīng)連續(xù)下跌近半個月。不過，5月17日到18日，榮盛發(fā)展股價反彈，18日更是在午后直接漲停。

圖片來源：東方財富

至于漲停原因，目前來看應該屬于超跌反彈，因為從已知信息來看，至少從業(yè)績層面，榮盛發(fā)展沒有漲停的理由。

從19日即榮盛漲停后一個交易日的股價表現(xiàn)來看，也印證了這一點，截止到19日收盤，榮盛股價收跌5.75%。

榮盛年報

微增收，不增利

早在5月6日，榮盛發(fā)展公布了1-4月份的經(jīng)營數(shù)據(jù)：

截止到2021年4月底，榮盛發(fā)展累計實現(xiàn)簽約面積290.21萬平方米，同比增長41.56%；累計簽約金額347.92億元，同比增長60.56%。

圖片來源：榮盛發(fā)展官方公告

銷售數(shù)據(jù)增長情況不錯，但要知道去年同期受疫情影響，整個房地產(chǎn)市場成交情況都比較低迷，因此榮盛發(fā)展這份銷售成績單，也存在對比基數(shù)較低的因素。

回頭來看業(yè)績表現(xiàn)，一季報披露信息不多，我們主要來看年報。

過去一年，榮盛發(fā)展營收715.1億元，僅同比微增0.85%；

歸屬凈利潤則同比減少-17.75%，為75.01億元；

扣非凈利潤同比減少-17.12%，為74.94億元。

圖片來源：東方財富

在營收構成中，房地產(chǎn)業(yè)務營收同比減少2.1%，為620.76億元，實現(xiàn)毛利28.56%。但榮盛在河北、安徽、湖北3個省已布局12個園區(qū)，目前已成其非房產(chǎn)業(yè)務項目內，營收貢獻最多的一項，2020年，榮盛發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園業(yè)務貢獻營收53.62億元，實現(xiàn)毛利率22.91%。

圖片來源：萬得股票

不過，盡管榮盛正在大力發(fā)展地產(chǎn)之外的其他業(yè)務，但其對河北地區(qū)的土地依賴，仍是制約榮盛規(guī)模擴張的重要因素之一。

根據(jù)其年報數(shù)據(jù)，截止2020年年末，榮盛發(fā)展的總土儲約3836萬平方米，比年初提升2.9%，總土儲可保障未來2-3年開發(fā)需求，但環(huán)渤海區(qū)域占比就達6成。

整個2020年，榮盛發(fā)展新增土儲拿地金額為282.03億元，其在環(huán)渤海區(qū)域的拿地投入就達到147.5億元，占比52%。

而在環(huán)渤海區(qū)域中，河北省土地總價款就達到126.3億元，占整個環(huán)渤海區(qū)域的投入比重達86%，榮盛走出去的戰(zhàn)略似乎并沒有得到很好落實。

除了拿地區(qū)域集中在環(huán)渤海一帶，在土儲城市分布方面，榮盛的土地也主要集中在三四線城市。

這里面就存在兩個問題，一是三四線城市目前樓市現(xiàn)狀本身就不算太好，存在較大去化壓力；

二是環(huán)渤海區(qū)域的樓市政策受北京地區(qū)影響較大，這一點無疑會加大榮盛在經(jīng)營層面的不確定性。

由此便不難理解榮盛發(fā)展的存貨周轉率只有0.3次，遠低于11.83次的行業(yè)平均水平。

圖片來源：鷹眼數(shù)據(jù)

進而也導致榮盛毛利率同比下降2.26個百分點至27.82%，凈利率也同比下降2.65個百分點至10.87%，兩項指標連續(xù)兩年下降。

圖片來源：東方財富

此外，榮盛整個2020年拿地節(jié)奏明顯放緩。全年僅新增土地儲備65宗，新增土儲建筑面積為695.4萬平方米，新增土儲拿地金額為282.03億元，同比分別下降29%和6.6%，僅完成2020年計劃拿地建面1355.92萬平方米的51.3%。

因此，從榮盛發(fā)展的土儲結構和新增土儲規(guī)模來看，盡管可以暫保規(guī)模不斷檔，但若想進一步實現(xiàn)營收質量上的突破，土儲結構還有待優(yōu)化。只是從榮盛債務情況來看，恐怕也多是心有余而力不足。

負債規(guī)模逐年增長

杠桿率長期處于較高水平

從榮盛發(fā)展的資產(chǎn)負債結構來看，2017-2020年，其總負債分別為1623.53億元、1914.02億元、2099.22億元、2368.5億元，整體負債規(guī)模呈逐年攀升狀態(tài)。今年一季度，榮盛該指標較年初小幅增至2388.72億元。

圖片來源：萬得股票

而且從榮盛現(xiàn)金流結構來看，2020年榮盛實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流13.67億元，同比減少36%，若參照2018年該項數(shù)據(jù)，榮盛的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額則在短短幾年內減少了161.45億元。到今年一季度，該指標則為凈流出50.07億元。

與此同時，榮盛通過融資借款獲得的籌資性現(xiàn)金流凈額，則在2018年、2019年兩年為負之后重新為正，達到35.48億元，同比增長178%。

圖片來源：萬得股票

對籌資產(chǎn)生的現(xiàn)金流入增加，榮盛的解釋是“取得借款收到的現(xiàn)金增加所致”。

不過，也得益于籌資性現(xiàn)金流的增加，榮盛全年現(xiàn)金流情況有所改善，實現(xiàn)25.64億的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈額增長，較2019年同比增速達229%。

圖片來源：東方財富

但在杠桿水平上，受整體負債規(guī)模高企的影響，2020年榮盛的資產(chǎn)負債率仍高達82.07%，即便剔除預收款，該指標仍達到73.78%，踩中一條紅線。

若拉長時間線也不難發(fā)現(xiàn)，近五年榮盛資產(chǎn)負債率幾乎從未低于80%，長期處于行業(yè)較高水平。

圖片來源：東方財富

在凈負債率和現(xiàn)金短債比兩項指標方面，榮盛分別為80.18%和1.23，符合融資新規(guī)標準。但巨額擔保問題，以及頻出不斷的投訴問題，也在拖累榮盛融資通路和經(jīng)營情況。

根據(jù)榮盛5月14日的融資擔保公告，當前公司對外實際擔保總額為683.66億元（不含本次），占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的147.53%。

盡管暫無擔保逾期問題，但“地雷”終歸存在爆炸隱患。

圖片來源：榮盛發(fā)展官方公告

而近期榮盛因“團購費、裝修保證金、捆綁銷售基金”等問題遭遇的投訴，也讓榮盛面臨一場口碑危機，這在當前樓市存量競爭時代，恐怕不會是個好消息。

縱觀榮盛2020年成績單，幾乎可以看出已經(jīng)從增收不增利，慢慢向既不增收也不增利轉變。其康旅、產(chǎn)業(yè)園等項目盡管迎來一波營收，但從整體營收構成來看，仍難成主要利潤來源，且這些項目毛利水平著實一般。

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