近日，山東省濟南的一位老百姓咨詢律師說，年前開始，村里就有人不斷傳出要拆遷了，可是一直沒有實際開展拆遷工作，直到去年年末的時候，村里張貼了土地征收預公告才確定，其的房屋也在拆遷范圍內。據這位當事人的闡述，其在該村有一處合法宅基地，由于臨近路邊，所以就把其中一間屋子用來經營了。

　　房屋被拆遷后，聽相關部門的工作人員說，這一間房屋會按住宅性質進行補償，不會按照經營性用房進行補償，而且其也查看了補償標準，但是補償標準特別的低，但最主要的是，其用來經營的房屋如果按照住宅進行補償的話，那顯然是不合理的，據這位當事人所反映的來看，其不僅辦理了營業(yè)執(zhí)照，而且還一直依法納稅，所以其認為應當要按經營性用房給予補償。

　　實踐中，類似于這樣的情況非常多，在集體土地征收中，我們經常能遇見征收范圍內的房屋不僅僅只是住宅，有的還是加工廠、養(yǎng)殖場以及小商鋪，小商店這種經營性用房。那么，在集體土地征收中，對于這種將原本是住宅的房屋改為經營性用房的，應當要如何補償呢？

　　首先，在知道怎么補償之前，我們需要先對此類房屋的性質進行認定，那么，如何認定這類房屋性質呢？根據《國務院辦公廳關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》中的規(guī)定，對拆遷范圍之內的，產權為住宅，但是已經依法取得營業(yè)執(zhí)照經營性用房的手續(xù)，各地應當根據其經營情況、經營年限以及納稅等實際情況給予適當的補償。

　　從上述的法律法規(guī)中我們可以看到，如果征收范圍內的房屋原本是住宅，后來因位置比較好，又改成商用房的，即用來經營生產，此時，如果已經取得了營業(yè)執(zhí)照，同時也有依法納稅的話，那么該房屋則是可以認定為住改商房屋的，在拆遷時也需要按照經營性用房給予被征收人補償。

　　實踐中，倘若有征收方以是將住宅改變經營性用房為由，以住宅性質給予被征收人補償的話，那原則上來說則是不合理的，這很有可能是相關部門為了降低征收成本而使出的招數，作為被征收人，在此時，一定要對相關部門的話進行分析了，千萬不要信以為真，只要堅信自己有依法納稅，且有營業(yè)執(zhí)照，那么，我們可以先拒絕相關部門提出的要求，也盡量不要在補償安置協議上面簽字，避免讓自己有所損失。

　　那么，對于住宅商的補償標準是怎樣的呢？

　　在了解了住宅商應該以什么性質進行補償以后，我們再來了解一下，集體土地征收中的住改商都是怎么補償的？補償標準是什么？下面我們就結合《張家界市集體土地征收及其房屋拆遷補償安置辦法》中的規(guī)定來看一下

　　根據該《補償安置辦法》中的規(guī)定，拆遷集體企業(yè)經營性房屋，按本辦法房屋拆遷補償標準增加35%補償。

　　拆遷個人生產、經營用房的，有經營現狀且已依法取得營業(yè)執(zhí)照，照章納稅并連續(xù)經營3年以上的房屋的征收，按本辦法房屋拆遷補償標準增加25%補償。

　　而對于住改商停產停業(yè)費、搬遷費等相關費用的標準，該《補償安置辦法》中規(guī)定，拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的，應當支付停產、停業(yè)補助費。房屋產權人和使用權人不是同一人的，停產、停業(yè)補助費支付給房屋使用權人。停產、停業(yè)補助費的標準為每月按照被征收房屋補償額（主體+裝飾裝修）的7‰給予補助。停產、停業(yè)期限，按照實際停產、停業(yè)的月數計算確定。

　　凱諾律師最后需要提醒大家，關于住改商的拆遷補償標準以及其他各項補償費的標準，每個地方都是不一樣的，我們上面所說到的，也只是一個參考標準，對于具體是多少，且被征收人又能拿到多少，都需要結合實際的情況來確定。

　　總之，集體土地征收關系著被征收人的利益，集體土地征收中的房屋性質是什么更是影響著廣大被征收人的利益，所以，當這類房屋遇上拆遷時，廣大被征收人首先要弄清楚自家房屋的性質是什么，如果有營業(yè)執(zhí)照，且正常經營，有依法納稅，那么即使是后來改為經營性用房的，也需要按照經營性用房給予自己補償，實踐中，相關部門要是以住宅性質對自己補償，那就侵害了被征收人的合法權益，被征收人可能及時地咨詢專業(yè)律師，并在專業(yè)律師的幫助下，啟動法律程序依法維護自己的權益。

　　北京市凱諾律師事務所，擁有一支專注于以“征地拆遷案件”為主的行政訴訟律師團隊。由執(zhí)業(yè)二十余年的賈啟華主任律師領銜，代理業(yè)務遍及北京、福建、黑龍江、安徽、廣東、廣西、天津、河北、河南、山東、湖北、湖南、浙江、江蘇、四川、內蒙古、吉林、遼寧、新疆等30個省、自治區(qū)、直轄市。

　　作為專項從事不動產征收和行政訴訟領域法律服務的專業(yè)機構，凱諾團隊始終以維護民眾最基本的生存居住權和建立“和諧社會”為終極服務方向，始終秉承“專心做事，誠信做人”的執(zhí)業(yè)信條，為社會提供更高水平的法律服務，用不斷的成功回報全國各地所有凱諾客戶的信任和托付!