2021年12月，中海地產(chǎn)成功摘得了長沙市雨花區(qū)紅星城市更新項目天華片區(qū)一期的地塊，“中海星樾府”開始在天華村落地。

當(dāng)時，“中海星樾府”樓盤信息一經(jīng)曝光，便引起了所有長沙意向購房者的關(guān)注。開盤后，“中海星樾府”迅速成為雨花區(qū)最火熱的項目之一。究其原因，那便是人們未來在這里的生活實在是太有想象力了。

從自然資源來說，“中海星樾府”擁有長沙極為稀缺的資源。往西300米是長沙市唯一一條市內(nèi)河——圭塘河，這里屬于圭塘河植物園段，這個位置不僅與已經(jīng)改造成全國優(yōu)秀項目的圭塘河悠游小鎮(zhèn)、溪悅薈項目連通，政府也正在投入數(shù)十億資金對圭塘河植物園段進(jìn)行改造升級，將在不久后成為一條全新的“景觀帶”和“經(jīng)濟(jì)帶”。

往東走，就可以走進(jìn)湖南省植物園，這個森林覆蓋率達(dá)到90%以上的植物園，負(fù)氧離子含量達(dá)2000個/立方厘米，一到賞花季，大量游客都會來此看櫻花、杜鵑花...如果只是欣賞春意，你甚至都不用走那么遠(yuǎn)，因為就在小區(qū)附近就配套建設(shè)有以“天華”命名的一湖一公園。

從交通資源來看，這里四通八達(dá)，去高鐵站和飛機(jī)場都非常方便，北有湘府路，南有時代陽光大道、韶山路等城市主干道。事實上，南城最大的交通樞紐——長沙汽車南站綜合交通樞紐站就在小區(qū)附近，而北側(cè)，還設(shè)有長株潭城際鐵路湘府路站以及未來長沙的地鐵8號線。

最值得一提的是，這里的教育資源在整個長沙河?xùn)|也屬于稀缺。這里自帶小學(xué)、中學(xué)學(xué)位，小學(xué)是鼎鼎有名的砂子塘天華小學(xué)，而中學(xué)將引進(jìn)麓山國際教育品牌。從小學(xué)到初中，都是長沙有口皆碑的教育品牌，還都是直接帶學(xué)位，這大大減輕了家長的教育壓力與相對應(yīng)的教育成本。

因此，中海星樾府一時成為了河?xùn)|最稀缺的頂級樓盤之一。在長沙樓盤熱評榜上，中海星樾府高居首位，2023年其成交面積、成交金額位列雨花區(qū)第一。

不過，令無數(shù)前來咨詢的購房者難以想象的事，就在中海星樾府隔壁，在距離植物園位置更近的一個小區(qū)，一個多項條件比中海星樾府更為優(yōu)越的小區(qū)，由央企建筑企業(yè)中建五局建設(shè)，這將是天華村民的新家園。

這讓人不得不羨慕起來，很多來中海星樾府看房的人也不禁感嘆，投胎確實是個技術(shù)活。

位置上，天華生活小區(qū)比中海星樾府更加貼近省植物園，小區(qū)有扇門就可以直接進(jìn)入植物園；教育上，與以前只有知名小學(xué)學(xué)位相比，天華村民的子女不需要再額外買房，就可以輕松就讀知名中學(xué)；生活安置上，天華生活小區(qū)由中建五局負(fù)責(zé)施工，由央企承建的安置房項目，這個放眼全湖南都是非常罕有的；生產(chǎn)安置上，天華合作社出資由中鐵五局高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。

在房市接連爆雷人心惶惶的當(dāng)下，“雙央企建設(shè)”，“先安置再拆遷”的條件，真是不多見。

不過，客觀地說，在這些“優(yōu)越的條件”、“穩(wěn)穩(wěn)的幸?！北澈?，天華村民的好條件確實存在特殊的一面，這里的土地價值便是大多數(shù)安置、城市更新項目不具備的優(yōu)勢。也正是這樣的“黃金好碼頭”，如果能抓住城市更新的新機(jī)遇，天華村民生活水平必將再一次提高。

令人心動的“拆遷”

歷史上，天華村曾有過一次改造。那為什么現(xiàn)在又要對天華村進(jìn)行再改造呢？

在2002年之前，天華村一直處于農(nóng)業(yè)農(nóng)村階段，村民地處偏遠(yuǎn)，依托有限的生產(chǎn)資料，收入有限，生活也一直處在較低的水平。

2002年開始，天華啟動60號令征地拆遷，并于2005年開始啟動安置房建設(shè)。

這番改造帶給村落的改變是，天華村開始擺脫村莊形態(tài)向城市化邁步，居住水平也隨之向上提了一個檔次。同時由于對此地的拆遷建設(shè)，在旁邊紅星大市場為代表的商業(yè)逐漸興起后，房屋出租也成為了村民的另一大收入源，村民的生活明顯有了改善。

但隨著時代的發(fā)展，一些歷史遺留問題逐漸凸顯。一方面，作為當(dāng)時的安置房，天華小區(qū)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，建筑標(biāo)準(zhǔn)低。隨著房屋逐漸老舊，不僅難住，維護(hù)成本還高。另一方面，基于歷史發(fā)展的原因，作為城中村的天華村并沒有享受有配套的公共設(shè)施。外界看來，這地臟亂差，交通不便。村民自身也有苦難言，生活在此自然希望無論是教育、醫(yī)療、還是交通上都能享受到更多的便利。

最重要的一點是，村民所居住的房屋統(tǒng)統(tǒng)沒有辦理產(chǎn)權(quán)，村民的資產(chǎn)沒有得到保障，部分村民私下將房屋交易給他人，還陷入糾紛之中。

這些問題一直存在，但原本按照正常城市發(fā)展的規(guī)律，會在八到十年后才能騰出手來集中資源去解決。奈何城市更新的風(fēng)強(qiáng)力地吹著這個風(fēng)口，地區(qū)利好的消息不斷釋放。2022年，政府提出了要打造南北兩大區(qū)域中心的發(fā)展規(guī)劃，兩處發(fā)展奔跑進(jìn)入加速期，村城融合成為趨勢，導(dǎo)致許多兩安用地被納入到城市更新的體系中來，其中就包括天華村。

目前，根據(jù)天華股份經(jīng)濟(jì)合作社放出的“一方案、兩辦法”，也就是《天華片區(qū)綜合改造方案》、《房屋拆除補(bǔ)助辦法》、《新建住房及“回遷房”分配辦法》，條件可謂相當(dāng)優(yōu)厚。

新建設(shè)的物業(yè)分為三處，一處是生活安置國有劃撥地、兩處生產(chǎn)安置國有劃撥地，全部物業(yè)均辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。

如何理解這種改動，我們來算一筆簡單的賬。

新建生活小區(qū)的質(zhì)量之前已有介紹不再贅敘。村民按股份每股分配40㎡，以戶為單位申報。但生活質(zhì)量，相較之前配套不齊全的公共設(shè)施，新增的公園、學(xué)校等設(shè)施以及未來的商業(yè)發(fā)展，卻能讓生活水平實現(xiàn)一個大跨步提升。

目前根據(jù)官方公開的消息，擬由中鐵五局以高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)生產(chǎn)安置商業(yè)。根據(jù)原天華小區(qū)房屋面積，一樓房屋面積按照1:1的比例置換為擬建的商業(yè)裙樓面積，二樓及以上房屋面積按照1:1比例置換為生產(chǎn)安置商業(yè)裙樓以上面積（含商業(yè)住宅）。

在這種分發(fā)下，村民擁有的面積，較之前只多不少。

在拆遷的收益方面，根據(jù)天華股份經(jīng)濟(jì)合作社的《房屋拆除補(bǔ)助辦法》，有包括但不限于裝修補(bǔ)助費、搬遷補(bǔ)助費、過渡補(bǔ)助費在內(nèi)的好幾筆補(bǔ)助發(fā)放。這筆金額是固定的，沒有太多可變化的空間，相比于這筆一次性收入，天華村的村民想要算清自家這筆經(jīng)濟(jì)賬，更應(yīng)當(dāng)關(guān)注兩處生產(chǎn)安置地。

建設(shè)商住分離，也就意味著此次改造在實現(xiàn)整村安置的同時，也兼顧了產(chǎn)生更多經(jīng)濟(jì)效益保證村集體及個人長遠(yuǎn)收入的考慮。這才是村民在改造后手持著的長期飯碗。

現(xiàn)已有條件下，生產(chǎn)安置部分釋放出的都是利好消息。影響商戶出租有兩個關(guān)鍵因素：區(qū)域商業(yè)發(fā)展以及出租商鋪本身建設(shè)質(zhì)量。目前紅星大市場已搬遷至跳馬，作為天華村民出租最大的客戶群體，原有租房生態(tài)走向坍塌已成必然。

在生產(chǎn)安置上，天華合作社引進(jìn)中鐵五局高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)生產(chǎn)安置商業(yè)并兜底運營，推動天華合作社經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，也為全體天華股民資產(chǎn)的招商運營提供了強(qiáng)有力的保障。

據(jù)了解，天華生產(chǎn)安置商業(yè)擬建總建筑面積約22.8萬㎡，除村民自住以外的部分都統(tǒng)一由中鐵五局租賃運營，起始整租租金均價25元/㎡（稅后），每三年遞增5%。也就是說，村民不需要再為找不到租戶干著急，有中鐵五局這樣的央企兜底，天華合作社股民每股每年收益都有數(shù)萬元，關(guān)鍵這樣的話，村民們省事又賺錢了。

從趨勢上看，整個紅星片區(qū)整體未來商業(yè)發(fā)展肯定是呈現(xiàn)上升趨勢，這也意味著村民改造后用于商業(yè)部分的房屋，其出租價值將會隨著城市更新的遞進(jìn)，呈顯著提升。

生產(chǎn)安置擬由中鐵五局以高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，較之前不是專門從商業(yè)出租角度去規(guī)劃，又屬于未辦證的建筑物范疇，無論從環(huán)境、建筑質(zhì)量還是價值上，肯定會有一個大幅度提升，租戶也會租的更放心。

按理說，這樣的條件應(yīng)當(dāng)是打著燈籠都找不到的。區(qū)域內(nèi)最高價位的樓盤，自己不用花一分錢就能住進(jìn)去安享晚年。還能得到一筆不菲的補(bǔ)助，并且在未來能擁有一個長期穩(wěn)定且不斷增長的飯碗。

這無疑是任何市民都夢寐以求的。

但事實情況卻是，該地的遷移工作，進(jìn)展順利，但挑戰(zhàn)不容小覷。

城市更新后，區(qū)域整體價值激增

截止到3月27日22時，已完成提前簽約206戶，剩余一百余戶。

之所以要特別把這一數(shù)據(jù)圈出來，是因為在這一數(shù)據(jù)下有兩個特別值得討論的內(nèi)容：一、為什么還有人沒簽約？原安置小區(qū)拆除工作能否順利完成；二、關(guān)于天華綜合改造項目，在完全改造后，還將釋放出哪些利好的信息？

先說第一點，天華綜合改造項目的拆遷工作其實對比同類項目已是屬順利推進(jìn)。但城市更新畢竟是個系統(tǒng)性的工程，尤其是以長沙市目前所處的發(fā)展程度，再進(jìn)行城市更新，勢必是要達(dá)成民生、城市及經(jīng)濟(jì)等多個維度的共同成長，有著更高的要求。自然，要求越高，困難也就越多。

就目前的拆遷政策而言，由于天華綜合改造項目涉及到“兩安用地與城市更新”的創(chuàng)新結(jié)合，政策屬于難得優(yōu)越的類型。只是統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)一下放到千家萬戶，待到各家各戶的反饋再回來時，卻成了分散的，只因再好的條件也抵不過“眾口難調(diào)”。這勢必會要經(jīng)過一個持續(xù)溝通的過程。

另外，由于對政策體系的不了解，有村民質(zhì)疑改造項目的政策，甚至?xí)岩杀澈笥袥]有一些其他操作，也并不奇怪。這是任何拆遷工程中，都會出現(xiàn)的狀況。加之，市場本沒有絕對的公平，兩次更新改造時間又較為接近，有人認(rèn)為自己利益收到損害，內(nèi)心糾結(jié)也是一件很正常的事。

實際上，當(dāng)局者迷,旁觀者清。為什么許多去看中海星樾府的市民對天華村民羨慕不已？因為從旁觀者的角度，天華村正在做一件很多地方拆遷想做但沒實力做的一個事情，即按村民自治、集體決策的“自拆、自建、自安”方式，由村集體經(jīng)濟(jì)組織自主實施更新改造。

這個模式的好處是，村集體和村民既掌握了參與城市更新的主導(dǎo)權(quán)，又不用村民額外掏錢來將自己的家園建設(shè)得更好，甚至還通過充分利用、整合了村集體的資源，撬動了更多強(qiáng)大、專業(yè)的企業(yè)和團(tuán)隊為新的區(qū)域規(guī)劃提供強(qiáng)有力的落地支撐。

換句話來說，一般人需要花幾百萬在中海星樾府買套房子，可能要還月供才可以在天華地塊享受這些福利，而天華村民不需要額外再出一分錢就可以分到由央企建設(shè)的現(xiàn)代小區(qū)和商業(yè)資產(chǎn)，他們不僅可以享受天華地塊的教育、生態(tài)、交通資源，每年還可以持續(xù)有分紅收入。同樣一個地塊，大家以不同的身份和視角來看，看到的東西也完全不一樣。

可以肯定的是，盡管很多時候人們身在局中沒辦法看清楚局勢，但隨著簽約進(jìn)度越來越快，當(dāng)更多天華村民仔細(xì)算賬，仔細(xì)了解目前天華城市更新的各項條件，利弊一清二楚，拆遷工作必然會順利完成。

2023年6月，天華村民的新家園將達(dá)到分房條件。到下半年，村民們將正式搬到新家園。屆時，他們只需要期待生產(chǎn)安置物業(yè)盡早建成，便能抓住現(xiàn)代商業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機(jī)遇，通過城市更新將天華村從城中村階段真正改造成現(xiàn)代城市階段，這一定會是所有天華村民都樂意看到的一幕。

與簽約進(jìn)度相比，更關(guān)鍵的是天華村城市更新后的區(qū)域價值，這一定是能得到天華村民、政府、市場多方認(rèn)可的事情。

天華村位于的雨花區(qū)紅星片區(qū)城市更新項目，由于其片區(qū)得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、人口基數(shù)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等，是市內(nèi)眾城市更新項目中的一大核心代表類項目，一直備受關(guān)注。

這次推進(jìn)的天華綜合改造項目屬于天華更新單元，是紅星片區(qū)城市更新（舊城改建）項目的六大更新單元之一，更是首發(fā)的城市更新項目。

這意味著天華綜合改造項目的推進(jìn)對后續(xù)城市更新的項目推進(jìn)有著重大的指導(dǎo)作用。根據(jù)目前的政府工作文件，雨花區(qū)紅星片區(qū)城市有著多個更新項目蓄勢待發(fā)，天華地塊中海項目的落地，將直接推動其他項目的進(jìn)展。

就以天華村而言，其西側(cè)是占地面積更大，擁有更大改造空間的紅星大市場?，F(xiàn)在紅星大市場已搬遷至跳馬，如果這一塊區(qū)域?qū)崿F(xiàn)改造，在未來，天華村將徹底融入“中部首創(chuàng)，全國標(biāo)桿”紅星片區(qū)之中。往后十年，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)價值將實現(xiàn)無法想象的激增。

天華村案例，將“兩安用地與城市更新”進(jìn)行有效交融，將作為極具代表性的案例。在未來長沙城市更新過程，發(fā)揮示范作用，起到重要的指導(dǎo)與借鑒價值。

透過天華地塊城市更新，筆者發(fā)現(xiàn)，“人越挪越活”一樣適用在城市更新中，土地的價值、居民的生活水平，也隨著城市更新的發(fā)布逐步提升。

未來，像天華地塊這樣處于省會城市核心地段的土地，如果能擁有符合當(dāng)下時代的新規(guī)劃，擁有強(qiáng)大、專業(yè)的團(tuán)隊去將規(guī)劃、戰(zhàn)略落地，在全體天華村民和共同努力下，這里將非常容易產(chǎn)生比以前更大的價值，居民的生活水平必將再上一個臺階，整個區(qū)域的價值也將迅猛提升。

透過天華地塊看整個紅星片區(qū)的城市更新，天華地塊還只是一個開始。隨著其他地塊陸續(xù)進(jìn)入正式更新階段，紅星片區(qū)成為國內(nèi)標(biāo)桿性的現(xiàn)代商業(yè)片區(qū)，只是時間問題。而這時間早晚，也掌握在紅星片區(qū)大量原住民的手上。

隨著天華地塊城市更新起到的示范效果，相信會有越來越多人明白，紅星片區(qū)越早完成城市更新，整個紅星片區(qū)的土地價值、原住民福利與收入就越早可以實現(xiàn)更大的提升，這或許是所有“紅星人”將城中村改造成現(xiàn)代城市過程中，首先需要算清楚的一筆賬。

來源：松果財經(jīng)