作者：lycra

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1980年4月，鄧小平同志提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡建議個人建房買房”，拉開了商品房改革的序幕，如今中國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展。今天，商品房買賣已經(jīng)成為了我們?nèi)粘Ｉ钪械囊徊糠?。但是《商品房買賣合同（預(yù)售）》中的彎彎繞繞我們真的清楚嗎？

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一、買受人可以按照對等的原則，要求出賣人違約時承擔(dān)訴訟費、保全費、律師費等費用嗎？

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除了《商品房買賣合同（預(yù)售）》范本，在期房買賣中我們經(jīng)常需要簽多份補充協(xié)議，有的時候補充協(xié)議中會有這樣的條款：“出賣人因買受人的違約行為解除商品房買賣合同及補充協(xié)議的，買受人除應(yīng)按總房價10%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金外，還應(yīng)承擔(dān)出賣人追究買受人違約行為發(fā)生的訴訟費、保全費、律師費等費用。”

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可見買受人違約時，出賣人有權(quán)要求買受人承擔(dān)訴訟費、保全費、律師費等費用。那問題來了，買受人可以按照對等的原則要求出賣人違約時承擔(dān)訴訟費、保全費、律師費等費用嗎？

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四川省成都市中級人民法院于2020年12月3日作出的（2020）川01民終17684號《民事判決書》明確了：不可以。

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在成都順宇置業(yè)有限公司、夏杰商品房預(yù)售合同糾紛二審一案中，四川省成都市中級人民法院認為：一方面《商品房買賣合同》補充協(xié)議為地產(chǎn)公司提供的格式條款，雙方在《商品房買賣合同》補充協(xié)議中約定了出賣人通過訴訟方式向買受人主張權(quán)利時，有權(quán)要求買受人支付律師費，但并無出賣人應(yīng)支付律師費的相關(guān)約定。

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由此可見，上述約定系權(quán)利義務(wù)不對等不公平的格式條款。當(dāng)契約自由導(dǎo)致契約非正義時，為防止力量薄弱的締約者免受格式條款提供者的壓迫，法律根據(jù)公平原則對格式條款的內(nèi)容進行了限制。

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根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百九十七條的規(guī)定，“提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利，該格式條款無效。”因此約定買受人單方面負擔(dān)律師費的格式條款無效。

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另一方面盡管約定買受人單方面負擔(dān)律師費的格式條款無效，但也無權(quán)要求對方同樣按照對等的原則來履行相關(guān)義務(wù)，這與“私法自治”“契約自由”的基本精神相違背。

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二、交房時燃氣出現(xiàn)哪些問題，可以要求出賣人按照約定承擔(dān)逾期交付責(zé)任？

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在《商品房買賣合同（預(yù)售）》范本中對于商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件中會提及，“燃氣：交付時完成室內(nèi)燃氣管道的敷設(shè)，并與城市燃氣管網(wǎng)連接，保證燃氣供應(yīng)?！蹦侨細獬霈F(xiàn)哪些問題，可以要求出賣人按照約定承擔(dān)逾期交付責(zé)任？

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首先，供水、排水、燃氣、通話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備屬于竣工驗收合格并在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理工程竣工驗收備案的內(nèi)容范圍，因此我們要檢查是否有《燃氣工程竣工驗收單》等燃氣工程竣工驗收資料，是否有燃氣管道和燃氣表的驗收資料。

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其次，我們也要明白“通氣”難以作為逾期交付的判斷標(biāo)準(zhǔn)，因為通氣是需要買受人自行辦理開通手續(xù)的。所以在很多案件中地產(chǎn)公司均主張“燃氣供應(yīng)作為第三方提供服務(wù)的行為，需要燃氣公司決定供應(yīng)時間且需使用人向燃氣公司申請開通并簽訂《居民供用氣合同》，地產(chǎn)公司不能控制該項服務(wù)提供的時間。項目已經(jīng)具備通氣條件，而能否正常供氣取決于多項因素，如用氣人的申請、供氣人的各項審批流程等。

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2020年，西安市臨潼區(qū)某樓盤接房過程中，眾多購房人與地產(chǎn)公司中海興耀房地產(chǎn)有限公司就燃氣交付標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生糾紛，最終引發(fā)了20起訴訟。西安市臨潼區(qū)人民法院在2020年8月17日作出的（2020）陜0115民初2653號等系列民事判決書中明確：由于“燃氣：交付時完成室內(nèi)燃氣管道的敷設(shè)，并與城市燃氣管網(wǎng)連接，保證燃氣供應(yīng)。”系格式條款，若對該條款買受人、出賣人有不同理解。

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依據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百九十八條的規(guī)定，對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。因此該條應(yīng)理解為，交付時燃氣應(yīng)達到業(yè)主可向燃氣供應(yīng)部門申請供氣的條件，而非是燃氣設(shè)施達到燃氣部門可供應(yīng)燃氣的條件。若交付時燃氣未能達到業(yè)主可向燃氣供應(yīng)部門申請供氣的條件，則存在違約，可主張逾期違約金。

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三、全裝修的房子要求退裝修款，真的難于登天嗎？

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越來越多的地產(chǎn)公司選擇銷售全裝修的房子，但是全裝修的房子經(jīng)常被買受人詬病，理由多為裝修差、沒有達到裝修標(biāo)準(zhǔn)等。

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但是筆者檢索了全國各地的案例，發(fā)現(xiàn)買受人無論是以要求對裝修現(xiàn)狀進行鑒定之后退還與合同所載裝修價款的差額，或是認為裝修質(zhì)量太差要求支付違約金或退房，或是主張退還按照裝修標(biāo)準(zhǔn)計算的公攤面積的價款，上述或類似訴求無一例外均被駁回。

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法院的觀點分為如下幾類：

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1、裝修費用無法評估，不支持退還裝修價款差額

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安徽省滁州市中級人民法院于2021年1月26日作出的（2021）皖11民終274號《民事判決書》中明確：買受人一旦與地產(chǎn)公司辦理房屋交接手續(xù)，視為對合格房屋的接受，即使通過鑒定的方式確定了房屋的實際裝修造價，也因合同約定的裝修費用無法確定，而致使買受人所主張的合同約定裝修費用與實際裝修價值的差額無法計算。

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另外，浙江省杭州市中級人民法院于2016年6月23日作出的（2015）浙杭民終字第3866號《民事判決書》中亦認為：雙方買賣的標(biāo)的物是全裝修房屋，而非雙方買賣毛坯房之外，地產(chǎn)公司另行提供裝修服務(wù)。買受人委托第三方鑒定機構(gòu)對案涉房屋裝修的工程造價所作的評估，與雙方約定的全裝修價格缺乏關(guān)聯(lián)性。

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2、不支持因裝修質(zhì)量問題的退款，同時強調(diào)地產(chǎn)公司應(yīng)履行保修義務(wù)

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對于裝修出現(xiàn)的質(zhì)量問題，應(yīng)要求地產(chǎn)公司按照合同約定及《中華人民共和國民法典》第五百八十二條的規(guī)定，可以合理選擇請求對方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。

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安徽省滁州市中級人民法院于2021年1月26日作出的（2021）皖11民終274號《民事判決書》中亦明確：相關(guān)裝修協(xié)議系自主協(xié)商后形成，不存在民法典第四百九十七條規(guī)定的格式條款無效的情形，即使涉案房屋存在一定的裝修質(zhì)量缺陷及瑕疵問題，也屬于工程保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問題。買受人如認為房屋質(zhì)量存在問題，可按合同約定向地產(chǎn)公司主張維修義務(wù)，而非在已經(jīng)支付價款之后要求地產(chǎn)公司返還。對于買受人主張的維修義務(wù)，地產(chǎn)公司亦不得拒絕承擔(dān)保修責(zé)任。

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3、不支持買受人按照裝修標(biāo)準(zhǔn)計算的公攤面積退還價款

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《關(guān)于新建商品住宅全裝修價格核算規(guī)定的通知》（長住建發(fā)（2018）53號文）規(guī)定，“公共部分裝修、普通入戶門、室內(nèi)排水、強（弱）電的配管、配線，應(yīng)計入毛坯房價格，不計入全裝修價格?！贝蠖鄷r候會簽訂補充協(xié)議對商品房計價方式及價款進行了補充約定，約定為該商品房為預(yù)售的裝修房，毛坯部分和裝修部分分別均按建筑面積計價，其中：毛坯部分計價標(biāo)準(zhǔn)為XX元／平方米，毛坯部分總金額為XX元；精裝部分計價標(biāo)準(zhǔn)為XX元／平方米，精裝部分總金額為XX元。

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那在裝修收費標(biāo)準(zhǔn)明確時，買受人主張退還按照裝修標(biāo)準(zhǔn)計算的公攤面積的價款能否得到支持？

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長沙市雨花區(qū)人民法院于2020年9月24日作出的（2020）湘0111民初7712號《民事判決書》中認為：在預(yù)售商品房的實際操作中，全裝修為了與毛坯同步，地產(chǎn)公司會選擇按預(yù)售許可面積折算。買受人購買的是預(yù)售商品房，地產(chǎn)公司是按預(yù)售許可面積銷售，其精裝修部分單價系按照政府部門要求核算出全裝修總價后，再按照預(yù)售許可面積（建筑面積）折算出來的裝修單價，并未將房屋公共部分納入。因此對于要求退還價款的主張不予支持。

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四、結(jié)語

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大部分人購房人掏空六個口袋付了首付，之后用30年的歲月償還貸款，房子被賦予了獨特的意義，是大家的“養(yǎng)老房”“婚房”“學(xué)區(qū)房”， 是買房人一生心血。

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購房人在買房時應(yīng)更為謹慎，保持合理的住房消費觀念，地產(chǎn)公司也應(yīng)保持初心履行好社會責(zé)任，共同促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定地發(fā)展。

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高云（本名汪宏杰），合同六法創(chuàng)始人，《民法典時代合同實務(wù)指南》主編。中國法學(xué)會法律文書研究會理事、中山大學(xué)法學(xué)院客座教授，廣州仲裁委員會仲裁員。1993年開啟法律從業(yè)生涯，主要從事企業(yè)投融資，并購重組和不良資產(chǎn)等業(yè)務(wù)，歷任多家律所主任，上市公司法務(wù)總監(jiān)，合規(guī)官等職務(wù)，先后出版《思維的筆跡》《公司法實務(wù)指南》等13本法律實務(wù)暢銷作品。