出品 l 觀點財經(jīng)

作者 l 橙子

自5月18日榮盛發(fā)展難得漲停一次以來，截止到7月16日收盤，榮盛股價已經(jīng)從5月18日的6.96元，跌至5.59元，近2月其股價跌幅達20%。

圖片來源：萬得股票

資本市場對榮盛投資價值的評估可見一斑，而在一級消費市場，榮盛也在打折低價賣房，以期迅速解決現(xiàn)金流緊張。

7月13日，位于鄭州主城區(qū)榮盛旗下樓盤榮盛·花語水岸一套位于17號樓2層的124㎡的三房單價為9800元/㎡。

盡管樓層一般，但相對三環(huán)內主城區(qū)1.6萬元/㎡的均價而言，這個價格著實夠低。而且在更早些時候，榮盛還被爆出部分商業(yè)票據(jù)兌換逾期。

盡管這筆逾期在3天后完成兌付，但其現(xiàn)金流情況之緊張，不言而喻。

糟糕的業(yè)績表現(xiàn)

拖累現(xiàn)金流

榮盛發(fā)展現(xiàn)金流緊張，其財報數(shù)據(jù)早有顯示。

截止到2020年末，榮盛發(fā)展僅實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流13.67億元，同比減少36%，到今年一季度，該指標則凈流出50.07億元。

值得一提的是，2018年得益于良好的銷售表現(xiàn)，全年實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額175.12億元，但此后該指標則呈斷崖式下跌。

而且從2019年開始，榮盛通過外部融資獲得籌資性現(xiàn)金流也在不斷增加，整個2020年，榮盛的籌資性現(xiàn)金流為35.48億元，同比增長178%。

不過，得益于籌資性現(xiàn)金流的增加，榮盛全年實現(xiàn)25.64億的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈額增長，較2019年同比增速達229%。

圖片來源：萬得股票

而導致榮盛現(xiàn)金流情況表現(xiàn)不佳的根本原因，還在于整體經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)一般。

整個2020年，榮盛發(fā)展完成簽約金額1270.97億元，同比增長10.18%。

由此反映到財報層面，全年僅實現(xiàn)營收715.11億元，同比微增0.85%?？鄯呛髿w母凈利潤則只有74.94億元，較2019年同比負增長17.12%。

圖片來源：萬得股票

經(jīng)營業(yè)績不佳，也導致榮盛全年銷售毛利率時隔兩年后再度跌破30%。

截止到2020年末其銷售毛利率僅為27.82%，較2019年減少了2.26個百分點，銷售凈利率也同比減少了2.65個百分點至10.87%。

圖片來源：萬得股票

導致榮盛近年來經(jīng)營業(yè)績情況不佳的原因，之前也聊到過，主要在于榮盛跟華夏幸福一樣，對河北、北京及環(huán)京區(qū)域依賴度很高。

根據(jù)其年報數(shù)據(jù)，截止2020年年末，榮盛發(fā)展的總土儲約3836萬平方米，比年初提升2.9%，總土儲可保障未來2-3年開發(fā)需求，但環(huán)渤海區(qū)域占比就達6成。

整個2020年，榮盛發(fā)展新增土儲拿地金額為282.03億元，其在環(huán)渤海區(qū)域的拿地投入就達到147.5億元，占比52%。

對環(huán)渤海區(qū)域的高度依賴，也意味著榮盛受北京地區(qū)樓市政策影響較大，增加了其經(jīng)營壓力。由此便不難理解榮盛發(fā)展的存貨周轉率只有0.3次，遠低于11.8次的行業(yè)平均水平。

圖片來源：鷹眼數(shù)據(jù)

榮盛發(fā)展作為地道河北房企，素有“河北王”之稱，對河北和北京地區(qū)的高度依賴，讓其在享受北京樓市繁榮的紅利之后，也遭到政策壓力下的嚴重反噬。

一來北京及環(huán)京地區(qū)隨著樓市火熱，地價也在逐年攀升，加重了榮盛的拿地成本；而且近年來，隨著3道融資紅線及集中招拍掛政策的出臺，對房企融資比例進行限制的同時，也對其自有現(xiàn)金流提出更高要求。

二來，高房價在降低樓市流動性的同時，政策高壓則進一步限制了樓市流動性，拉長了樓市交易周期。

7月初，榮盛公布了上半年銷售情況，今年6月，榮盛發(fā)展實現(xiàn)簽約面積129.47萬平方米，同比下降4.99%；簽約金額137.39億元，同比下降9.39%。

整體來看，今年上半年，榮盛發(fā)展累計實現(xiàn)簽約面積516.71萬平方米，同比增長19%；簽約金額599.22億元，同比增長24.26%。

考慮到去年上半年疫情影響下樓市整體銷售情況不佳，在這樣的情況下，榮盛卻只實現(xiàn)兩成左右的銷售增速，此番表現(xiàn)著實一般。

圖片來源：榮盛發(fā)展官方公告

難以避開的債務問題

除了經(jīng)營層面榮盛表現(xiàn)不佳拖累榮盛現(xiàn)金流表現(xiàn)，財務結構的高負債，也在加重其償債壓力，進一步拖累現(xiàn)金流。

根據(jù)其歷年財報數(shù)據(jù)， 從2017-2020年，其總負債總額從1623.53億元逐年攀升至2020年的2368.5億元。今年一季度，榮盛該指標較年初小幅增至2388.72億元。

圖片來源：萬得股票

以一季度財務報表來看，截止到今年3月末，榮盛有息負債共715.5億，其中公司債券140億左右，銀行貸款約400億，信托約114億。

在榮盛發(fā)展全部負債中，流動負債合計達1918.19億元，占總債務的80.3%。其中合同負債843.71億元，應付票據(jù)及應付賬款324.31億元，一年內到期的短期債務有225.83億元。

而榮盛發(fā)展截止到一季度263.87億元的貨幣資金，勉強能覆蓋一年內到期的短期債務。但考慮到客觀存在的千億流動負債，以及為維持規(guī)模而必須持續(xù)拿地的現(xiàn)金儲備這點錢確實太少。近日榮盛在商業(yè)票據(jù)問題上的短暫逾期，或許只是榮盛現(xiàn)金流危機的冰山一角。

其當前618.32億元的擔保總額，占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的133.43%，也在加深市場對其財務狀況的擔憂。

這很難不讓人聯(lián)想到今年來因債務不斷違約而暴雷的華夏幸福。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月21日，華夏幸福累計未能如期償還債務本息合計669.90億元，股價也從去年7月份最高的20.93元，一路跌至如今的5.18元。

有趣的是，榮盛不僅在業(yè)務上，跟華夏幸福高度重合，主營環(huán)渤海區(qū)域，二者發(fā)家地也同為河北廊坊。

回看榮盛發(fā)展，難說不是正在步華夏幸福的后塵！

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