開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證，買房簽訂的房屋預(yù)售合同是否有法律效力？

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問：小孩大學(xué)畢業(yè)回合肥上班了，準備給孩子買房。通過選擇確定了買期房，暫時也不急著拿到房。在售樓處看好中意的戶型后，但售樓小姐要我們先交首付，簽合同等她們通知。后來和朋友聊天中，朋友說可能是開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證。請問如果是開發(fā)商沒有預(yù)售許可證，我們買房簽的合同有效嗎？

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合肥律師劉志漢的回復(fù)

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1、購買房子先要看開發(fā)商的五證是否齊全，具體是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。在購房過程中，必須核實開發(fā)商是否已具備這五證，特別是在購買期房時，必須在簽署購房合同以前將這五證核實清楚，這樣才能讓自己的利益得到保障。

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2、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條就明確規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。

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3、從前述規(guī)定可見，要簽訂商品房預(yù)售合同，開發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證明，否則，該合同無效。當然如果在買受人向法院起訴之前，商品房預(yù)售人取得了商品房預(yù)售許可證明，預(yù)售合同仍然是有效。