新城基業(yè)·頤瑞府

通州的住宅項目，很難給我們眼前一亮的感覺。

一是因為雙限，市場熱度一直起不來；二是因為通州報規(guī)條件很苛刻，很多項目產(chǎn)品定位和戶型有點墨守成規(guī)，不夠純粹，典型是就是融御，戶型有點暴殄天物、浪費土地了。

但是副中心文旅區(qū)東小馬板塊三個新項目，京玥蘭園，璀璨公元，先后亮相，市場反應(yīng)不錯。這次新城基業(yè)·頤瑞府定位純改善大平層洋房，又設(shè)計了大陽臺，算給通州新盤帶來了驚喜。

2023年2月份，新城基業(yè)以10.4億元競得，通州梨園東小馬6015、6016地塊，土地面積2.86萬㎡，規(guī)劃面積6.65萬㎡。樓面價3.97萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價6.2萬元/平方米。

耗時半年，頤瑞府的戶型圖終于正式官宣，主打改善產(chǎn)品，與隔壁的兩個競品

項目直接拉開了差別，至此東小馬三宗地塊也終于都有了著落。

左邊6015地塊為多功能用地，規(guī)劃3棟大樓（5-9F），右邊6016地塊為居住用地，規(guī)劃6棟住宅樓，均為11層小高層。

6015地塊

其中社會福利設(shè)施包含養(yǎng)老設(shè)施1處和殘疾人設(shè)施1處，采取共建共享方式整體考慮。

一站式綜合服務(wù)中心，包含社區(qū)管理服務(wù)用房、社區(qū)服務(wù)中心、綜合健身中心、社區(qū)文化設(shè)施、日間托兒設(shè)施、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等功能。

兩地塊方案，整體采用智慧城區(qū)全齡友好的設(shè)計理念，以展現(xiàn)開放共享的家園中心和高品質(zhì)特色智慧居住組團的理念為核心，統(tǒng)一規(guī)劃和設(shè)計，實現(xiàn)風(fēng)格協(xié)調(diào)。設(shè)計色系以米白色、褐色和天藍色為主導(dǎo)，相互呼應(yīng)，建筑形體大方優(yōu)雅，立面語言簡潔流暢，營造環(huán)境宜人、精致舒爽的家園。

近年來通州入市的新盤著實不少，金地北京壹街區(qū)，國譽朝華，東小馬三兄弟，融御三期，近期又有萬科東廬、北投晟景汀瀾等等。

頤瑞府一路之隔有兩個在售剛需、剛改項目“璀璨公元”、“能建·京玥蘭園”，三個項目的指導(dǎo)價都是6.2萬元/㎡

其中，璀璨公元戶型面積段為77-143㎡兩居-四居，具體為77㎡兩居、89-107㎡三居、120-143㎡四居。

能建·京玥蘭園開盤時間較長，打造的是建筑面積約75-134㎡2-4居產(chǎn)品，不過去化率一般。

通州房票極其珍貴，符合條件的北京家庭（非通州戶）和非京籍家庭，均只能買一套。

而且通州雙限后，房價一蹶不振。即便是21年北京新一輪上漲周期，通州也沒什么行情，越來越多的購房者對通州信心不足。

但是通州的未來規(guī)劃真的很讓人心動?？梢哉f是舉北京之力建設(shè)通州城市副中心，每年都有超千億的投資規(guī)模。

短期之內(nèi)，通州也不會解除限購。不解除限購，通州房產(chǎn)的流通性還是會被壓制。畢竟投資以流通性優(yōu)先，而現(xiàn)在通州房產(chǎn)流動性，有一大半被政策鎖死了。

但要是自主需求，房住不炒，通州是絕對可以買的，本身通州的條件就不差，從樓盤產(chǎn)品力到配套成熟度。

況且通州房價低也有好處，就是房價泡沫很少，對自住購房很友好。

短期投資不行，但如果買對房，房產(chǎn)保值目的還是可以達到的。

而且買通州，更多是買區(qū)域價值，和未來增長的學(xué)區(qū)價值和產(chǎn)業(yè)帶動價值。

項目信息

頤瑞府是通州在售新房中，唯一有陽臺的項目。總價750萬起，項目規(guī)劃6棟樓172戶，均是11層的一梯兩戶，1號樓層高3米，其余層高都是3.05米，戶型為主力戶型為137平、140平和170平，至于124的變異戶型和220平左右的頂躍沒幾套，所以就不說了。容積率僅2.1，得房率是78%-80%。

但從面積段來算，小區(qū)總價750萬起，這樣的小區(qū)通州真的很少，改善的很純粹。而且頤瑞府還有陽臺，這多稀罕，通州唯一有陽臺的新房。

項目位置：北京市通州區(qū)群芳中三街
開發(fā)商：北京新城基業(yè)(國企)
占地面積：占地約1.24萬平方米
建筑面積：建面約2.6萬平方米
產(chǎn)權(quán)年限：70年產(chǎn)權(quán)商品住宅

建筑類型：小高層純板樓產(chǎn)品

樓棟數(shù)：共有6棟樓

總戶數(shù)：172戶

項目總高：產(chǎn)品總高是在11層
層高：2.95米

交房時間：預(yù)計2025年12月31日

交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修

產(chǎn)品單價：指導(dǎo)價6.2萬元（具體價格與團購優(yōu)惠咨詢戶型圖上售樓員）

面積區(qū)間：136四居，140三居，179平米四居

戶型格局：三居到四居室格局

梯戶比例：一梯兩戶

物業(yè)公司：綠城物業(yè)
物管費用：5.98元/平米/每月

車位配比：1：1.2(人車分流)

車位：地下車位206個

供水供電：市政民水民電
供暖方式：市政集中供暖

項目得房率：78%-80%
項目容積率：2.1

項目綠化率：30%

戶型介紹

136平四居室：這個戶型位于1號樓和4號樓的中間戶，一梯兩戶。經(jīng)典四葉草格局，LDK餐客廚一體設(shè)計，客廳面寬4.3米，全明格局，沒啥槽點，但比較可惜，因為這個戶型沒陽臺，南向三面都是飄窗，還有就是進門對著衛(wèi)生間可能不太好！

140平四居，這個戶型位于1號樓3-9層和4號樓的邊戶，一梯兩戶。戶型和上邊136基本類似，只是衛(wèi)生間開窗方向和臥室尺寸有變化。

141和144平三居，廚房面積比較大，做了中西廚設(shè)計。

141這個戶型位于2/3/5/6號樓三層以上，而144平是2/3/5/6號樓的一二層，這個戶型改善屬性更高，入戶有玄關(guān)，南側(cè)客廳北側(cè)廚房，玄關(guān)后邊應(yīng)該是家政間，同樣南向三面寬，這個戶型是有大陽臺的，不是落地，但是也比較接近了，而且主臥套房有拐角飄窗！

從戶型圖也可以看到，雙開門帶電梯，相當(dāng)于一梯一戶了，電梯門到入戶門的空間是可以用的。

177平和179平的四居雙衛(wèi)，177平戶型位于3號樓的西戶和5號樓的東戶，179平位于2號樓的西戶和6號樓的東戶，總價預(yù)計1000萬起，這個小區(qū)戶型都是全明格局，這一點很好。

此戶型算是137四居的升級版，基本格局類似，不過各功能間都放大了，另外多個大陽臺，但大陽臺的長度8.2米要比之前的縮小了，整體采光面大約12.1米。

這個戶型同樣也是電梯雙開門，電梯門和入戶門之前的空間也可以自己用。

223㎡四居，是全明的頂層復(fù)式格局，一層以會客為主，二層為主人居住，私密性更強，二層整體戶型設(shè)計類似141㎡三居，主臥套間設(shè)置270度轉(zhuǎn)角飄窗。

建筑風(fēng)格

當(dāng)代建筑大師 匠制人居美學(xué) ——攜手北京市建筑設(shè)計研究院有限公司總建筑師——劉曉鐘先生及其工作室團隊，匠制新中式美學(xué)品宅。設(shè)計汲取東方美學(xué)觀念，再塑傳統(tǒng)空間與當(dāng)代生活，打造京城縮影，小中見大，詮釋層次空間，并將生態(tài)頤養(yǎng)與未來需求結(jié)合。

國匠之心，極致探索。新城基業(yè)深刻洞察人居需求，以生活視角，創(chuàng)新性的將城市、街區(qū)、建筑、環(huán)境與人進行多場景融合，將全齡友好社區(qū)與家園中心有機結(jié)合，開創(chuàng)全新人居極致體驗。

宋式園林之美 清雅的極簡氣韻 ——以宋雅文化為底蘊，以《千里江山圖》為藍本，從森系設(shè)計語言中汲取靈感，描繪美好城市森居花園生活。

五重歸家禮序 ——“古典園林”布局，建“景觀新中軸”的造園理念。以“門 - 廳 - 庭 - 園 - 場”五重遞進式歸家禮序融于一園。

周邊配套

雙地鐵 | 多維立體路網(wǎng)：南側(cè)緊鄰地鐵7號線群芳站700米，步行僅需5分鐘，北側(cè)步行約1000米為1號線/八通線的臨河里站，雙線地鐵無需換乘，可快速抵達北京各核芯區(qū)域

商業(yè)配套：約4.06萬m2 創(chuàng)新全齡友好社區(qū)潛心營造約4.06萬m2家園中心綜合配套，實現(xiàn)職、住、醫(yī)、教、休、商六類功能的平衡，周邊有約19萬m2灣里·王府井奧萊（在建）、萬達廣場、領(lǐng)展購物廣場、愛琴海等多個大型購物中心。

毗鄰聞名世界的夢幻勝地：南側(cè)約600米即為北京環(huán)球影城，身隨心動，暢游無界。

教育配套：全齡教育 | 東側(cè)一路之隔為東方尚德幼兒園，北側(cè)約500米為北京育才學(xué)校（通州分校）九年一貫制，項目周邊有潞河中學(xué)、第六中學(xué)、首都師范大學(xué)附屬中學(xué)(通州校區(qū))。

生態(tài)配套：約1公里直抵梨園公園，北側(cè)約5公里為大運河，東部為國家級4A景區(qū)城市綠心森林公園。自古以來，通州區(qū)都被運河環(huán)繞，靠山吃山靠水吃水，如今運河文化得到進一步發(fā)展，未來旅游業(yè)將成為又一個新的增長點。

醫(yī)療配套：守護生活 護航家人健康家園中心自配有康養(yǎng)醫(yī)療機構(gòu)，約15分鐘生活圈可到達北京中醫(yī)藥大學(xué)東直門醫(yī)院（通州院區(qū)）等。周圍還有友誼醫(yī)院、北大民、建設(shè)中的安貞醫(yī)院等。

通州買房邏輯

規(guī)劃上看通州有強規(guī)劃，是北京城市副中心，規(guī)劃能級上超過望京、亦莊、麗澤、海淀北部區(qū)域，這些地區(qū)都可以說是衛(wèi)星城、但沒有一個敢站出來說自己是副中心的。很多人說通州規(guī)劃是大餅，如果通州是畫大餅、北京市傻嗎每年投資1000多億攤這個餅？如果通州的規(guī)劃是餅，為什么這個大餅正在緊鑼密鼓的建設(shè)呢？還有的杠精會說，再怎么規(guī)劃也趕不上亦莊、望京，難道望京和亦莊不是北京規(guī)劃出來的？是自己野蠻生長出來的？

功能上，從大的方面說，北京城市副中心北京的一翼，花這么多資金建設(shè)副中心的目的是什么呢？是為了疏解非首都功能、產(chǎn)業(yè)、人口等方面資源。從功能上，通州是北京行政中心，是未來的北京商務(wù)中心，是北京重要的文化（三大建筑）和旅游中心，是連接京津冀的交通樞紐中心（有亞洲最大的軌道交通樞紐）。

產(chǎn)業(yè)上，過去通州沒有產(chǎn)業(yè)，連一個像樣的5A級寫字樓都沒有，現(xiàn)在在運河兩岸建起了多少寫字樓、多少5A級寫字樓？產(chǎn)業(yè)方面，最最重要的規(guī)劃是運河商務(wù)區(qū)，運河商務(wù)區(qū)的規(guī)劃面積是國貿(mào)的四倍大！產(chǎn)業(yè)定位是財富管理、綠色金融、金融科技等等金融類產(chǎn)業(yè)。

除了金融產(chǎn)業(yè)，通州另一大產(chǎn)業(yè)是文化旅游，環(huán)球影城主題公園我不說大家也知道。

人口上，一方面是機關(guān)單位人口，另一方面是副中心產(chǎn)業(yè)帶來的人口，同時還有主城區(qū)疏解到副中心的其他人口。副中心規(guī)劃多少人口？130萬！2035年以前，會將50萬人左右疏解到通州，相當(dāng)于每年凈流入4萬人到通州，全北京沒有一個地區(qū)有這樣的人口增量。而且來到通州的人口，多是公務(wù)員、金融白領(lǐng)、設(shè)計師、藝術(shù)家，哪一類不是高學(xué)歷、高收入的社會精英呢？高收入群體來到通州，將會帶來什么？

配套上，為了歡迎這些精英來到通州，北京市和通州區(qū)統(tǒng)籌市區(qū)兩級資源，新建和引進了一大批優(yōu)質(zhì)交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)、文化等設(shè)施。放眼北京其他各區(qū)，沒有一個區(qū)具備這樣的實力建設(shè)這么多設(shè)施！

以交通為例，建設(shè)了亞洲最大的TOD。教育方面，興建了皇城根小學(xué)、北師大實驗小學(xué)、北京中學(xué)；引入了人大附、北京二中、北京五中、北京小學(xué)、北京育才學(xué)校等等。醫(yī)療方面，興建了友誼醫(yī)院、北京大學(xué)人民附屬醫(yī)院、兒研所、安貞醫(yī)院，而且安貞醫(yī)院還計劃將主城區(qū)的總部遷入到副中心。商業(yè)方面，除通州萬達、領(lǐng)展中心、愛琴海之外，興建了遠洋樂提港、首開萬象匯、運河沿岸還將建設(shè)幾十萬平米的商業(yè)空間。文化和旅游方面，引進了環(huán)球主題公園一期，建設(shè)了北京藝術(shù)中心、北京城市圖書館、首都博物館東館。

如果把其他區(qū)域漲幅原因復(fù)盤一下，無非就是規(guī)劃、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)入駐、高收入群體流入、配套完善、拉升房價。上述這些要素，在通州一樣沒少、而且更強！那么為什么通州的房價沒漲？因為大部分人買不了，而且很多人不了解通州房產(chǎn)價值還在傻傻的賣。過去不漲不代表未來不漲，看好他的價值、買定靜候價格回歸其內(nèi)在價值就好了。