撰文/藍科技

海南自貿港全面落地實施，不代表著海南房地產持續(xù)上漲。以貿易為主導，加速成為離岸中心的本質，不是推動海南房地產，而是切實推行海南金融與貿易成為當?shù)刂еa業(yè)之一。從國際旅游城市到全球貿易，海南加速發(fā)展一定程度上會推動當?shù)胤康禺a的發(fā)展，但當?shù)卣畱摃m度量化控制，不會形成房地產泡沫。

今年4月，央行等四部門發(fā)布了《關于金融支持海南全面深化改革開放的意見》，進一步優(yōu)化了海南的開放程度。本次意見表示，支持在海南自由貿易港內就業(yè)的境外個人開展證券投資在內的各類境內投資，并允許符合條件的非居民按照實際需求原則在海南貿易港內購買房產。

雖然，本次購房的主體，非居民主要指在海南自由貿易港工作、生活的境外個人或境外機構在海南自由貿易港設立的分支、代表機構，也強調了實需原則，但本次海南自貿港給出如此大力度的政策，無疑是在向境外資本拋出橄欖枝。

其實，關于第一點，可以理解為，未來海南自貿港內，有可能會有自己的交易所，結合第二點信息來解讀，信息量可能要大很多。畢竟，從去年年底開始，在全國各地都在嚴控房地產市場的行情下，國家為海南買房發(fā)聲，實屬罕見。

繞不開的資產離岸化

通過海南系列金融建設，人民幣的匯兌范圍、國際地位將持續(xù)上升，境外人員在海南投資將成為大趨勢。這兩大重點信息，都預示著海南即將進入離岸化時代。

提及離岸化，就繞不開“資產離岸化“這個話題，而投資房產，一直以來都被譽為自由貿易港最好的投資產品。就像迪拜自貿港，從石油產業(yè)轉型金融貿易后，僅用三年時間，房產投資就占了整體GDP的20%?？v觀中國香港、新加坡等全球著名的自由貿易港，也都是實實在在的寸土寸金。

當然，外界對于海南這次全力推進自貿港，也不全是一片看好，畢竟海南前些年的特區(qū)、國際旅游島都沒有做得很成功，多少讓海南這次的大刀闊斧，難逃“炒作“嫌疑。

但事實上，海南這次對于建設離岸中心的決心是很堅定的。這不僅體現(xiàn)在海南自貿港已針對個人或企業(yè)頒布多項稅收優(yōu)惠政策、出臺一系列創(chuàng)新審查模式，以及今年6月人大常委通過《中華人民共和國海南自由貿易港法》。

而且，自2020年以來，海南金融監(jiān)管局聯(lián)合國家外匯管理局先后推動出臺了《關于打造區(qū)域性離岸新型國際貿易中心先導性項目的工作實施方案》、《關于支持海南開展新型離岸國際貿易外匯管理的通知》、《海南省關于支持洋浦保稅港區(qū)開展新型離岸國際貿易的工作措施》，都預示著海南在逐步成為一個合格的離岸中心，外商進入海南配置房產將帶來新一輪的房產熱。

未來，海南很可能會成為中國最開放的地區(qū)之一，將會有更多的國際資本涌入，更多的貿易交易，這在一定程度上會促進海南房地產業(yè)的發(fā)展。

供不應求物以稀為貴

經(jīng)歷了二年多史上最嚴樓市的海南，也算是走出了房地產為支柱的尷尬局面，逐步邁向多元化發(fā)展，為自貿港的發(fā)展挪出了巨大空間。雖然一系列非居民海南購房政策出臺，但不一定代表海南的地產價格突飛猛進。

去年6月，在國務院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會上，介紹《海南自由貿易港建設總體方案》時，相關領導就曾強調，海南將嚴格控制房地產，不能外面想要多少就建多少，海南土地有限，不做房地產加工廠。這證明，海南地產將成為稀缺資源。

雖然，在之前地產嚴控下，房地產投資比重已由2015年的超50%下降至去年不足40%，商品房銷售面積也由2017年2292萬平方米下降至去年的751萬平方米，但是，自海南自由貿易港整體方案發(fā)布以來，前所未有的紅利政策，讓海南自貿港成為眾多人逆襲人生的“天梯“，有消息稱，一個月落戶將近60萬，大量人口涌進海南。

相關數(shù)據(jù)顯示，海南2020年常駐人口接近1000萬人，預計2025年將接近1200萬人，如果海南的人口流動呈凈流入狀態(tài)，在供不應求的底層邏輯下，海南的房價大概率會漲。

不過，海南省發(fā)改委印發(fā)的《海南省產業(yè)準入禁止限制目錄（2019版）》里面多次集體房地產相關禁令，例如，禁止建設房地產開發(fā)經(jīng)營中的產權式酒店，禁止海岸帶一線土地開發(fā)、禁止填海開發(fā)等等。

這些都意味著以后不再審批一線海景房，海南的房產將進一步成為稀缺資源，賣一套少一套。所以，海南房產大概率會迎來量跌價漲的時代。

稀缺的海島資源

海南是中國唯一的熱帶島嶼，與夏威夷、巴厘島同處于北緯18度，是全球公認的黃金度假線。海南還是中國唯一的處在熱帶區(qū)域的省份、唯一的海岸線、唯一的熱帶雨林。當北方籠罩在霧霾和寒冷中時，海南仍然是暖陽高照、碧海藍天。

海南一直有旅居養(yǎng)老圣地的美稱，很多人選擇去海南買房都是向往著面朝大海，春暖花開的生活。海南也確實不負眾望，空氣質量優(yōu)良天數(shù)比例高達97.9%，絕對算得上是健康寶島，優(yōu)質的生態(tài)環(huán)境是海南房產備受青睞的主要原因之一。

曾有一句話形容海南的房子“你可以用錢買最豪華的房子和物業(yè)，但你買不來海南的陽光和空氣”。 所以，海南的房產，天生自帶稀缺海島資源的光環(huán)，而且這種資源是不可替代、不可再生的。這樣的房子，已經(jīng)遠超房產價值本身了。

結語

其實，海南除了天生的稀缺海島資源，在自貿港建設的紅利下，會變得越來越好。海南在2030年將不再銷售燃油汽車，海南將允許本地居民島內免稅購買進口生活用品，海南將在全球、全國引進80家最好的學校和50家各類好的醫(yī)療機構。所以，會有越來越多的人愿意來海南定居，而海南的房子在政策調控下也許不會大漲，但不久的將來，或成為最有價值的房子。

參考資料：

1.《定下來了！非居民可在海南買房，海南將進入“離岸資產化”時代》

2.《海南兩年后一房難求，海南房產成稀缺資源，未來十年將是海南樓市的黃金十年》

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