出品 l 觀點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 l 橙子

日前，中房協(xié)在北京召集了10家頭部房企開了一個(gè)座談會(huì)，主要是為了解一線企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況，征詢企業(yè)對(duì)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的意見建議，并為后期決策提供一些參考。

關(guān)于該會(huì)議無(wú)太多信息披露，但也確實(shí)反映出當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的一些影響，而隨著10月份進(jìn)入三季報(bào)披露期，上市房企的經(jīng)營(yíng)狀況也將告訴我們最真實(shí)的市場(chǎng)信息。

從金地集團(tuán)（600383）來(lái)看，10月17日，金地披露三季報(bào)，除了營(yíng)業(yè)收入同比正增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、凈利潤(rùn)等盈利指標(biāo)，均出現(xiàn)不同程度的負(fù)增長(zhǎng)，且債務(wù)壓力仍存，土儲(chǔ)權(quán)益占比持續(xù)較低。

增收不增利

根據(jù)金地三季報(bào)顯示，截止到9月30日，金地實(shí)現(xiàn)營(yíng)收538.84億元，同比增長(zhǎng)33.25%；

歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)33.09億元，同比下降33.72%。

其中：

2021年第三季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入196.1億元，同比下降4.64%；

歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)14.84億元，同比下降26.19%。

圖片來(lái)源：金地集團(tuán)三季報(bào)

整體營(yíng)收表現(xiàn)不佳，反映到實(shí)際銷售層面，今年9月份，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積 98.1萬(wàn)平方米，同比下降20.88%；實(shí)現(xiàn)簽約金額212億元，同比下降17.84%。

圖片來(lái)源：金地集團(tuán)官方公告

導(dǎo)致金地今年前三季度營(yíng)收表現(xiàn)不佳的主要原因，除了銷售結(jié)轉(zhuǎn)情況不及預(yù)期，還有重要一點(diǎn)在于金地近年來(lái)逐年下滑的盈利質(zhì)量。

三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止到今年三季度，金地銷售毛利率為18.13%，較2020年的32.86%下降了14.73個(gè)百分點(diǎn)，而在2017年到2019年，該指標(biāo)分別為34.25%、42.68%和40.5%。

而三季度銷售凈利率則只有10.63%，此前2017年到2020年該指標(biāo)分別為25.39%、24.06%、24.51%和18.22%。

盈利質(zhì)量表現(xiàn)不佳，也讓金地三季度ROIC（投資回報(bào)比）進(jìn)一步降至2.86%，較年初7.82%下降了4.96個(gè)百分點(diǎn)。

圖片來(lái)源：萬(wàn)得股票

此外，從現(xiàn)金流表現(xiàn)來(lái)看，截止到今年三季度，金地經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為-7.59億元，同比減少168.26%，較年初減少82.74億元。

全年現(xiàn)金凈增加額也只有5.48億元，去年同期該指標(biāo)則為54.56億元，其利潤(rùn)水平不高，資金結(jié)轉(zhuǎn)能力下降明顯。

圖片來(lái)源：萬(wàn)得股票

當(dāng)然，除了盈利質(zhì)量問(wèn)題，一直困擾金地的債務(wù)問(wèn)題和土儲(chǔ)權(quán)益問(wèn)題，今年三季度也并未獲得明顯改觀。

借新還舊？明股實(shí)債？

難掩真實(shí)債務(wù)壓力

對(duì)于房企而言，負(fù)債就是一把雙刃劍，房企需要通過(guò)負(fù)債擴(kuò)大規(guī)模，在債務(wù)增長(zhǎng)中攫取利潤(rùn)，但也需要承擔(dān)在市場(chǎng)環(huán)境不景氣的時(shí)候，巨大債務(wù)壓力帶來(lái)的反噬。

在這方面，目前金地債務(wù)壓力仍存。

根據(jù)三季報(bào)，金地當(dāng)前總負(fù)債規(guī)模為3618.84億元，同比增長(zhǎng)22%，較年初增加了542.92億元，其中流動(dòng)負(fù)債規(guī)模為2658.99億元，占總負(fù)債比重高達(dá)73%。而金地目前賬面貨幣資金為547.65億元，或面臨著不小的償債壓力。

圖片來(lái)源：萬(wàn)得股票

受迫于資金窘境，金地集團(tuán)采用了“借新還舊”的方式來(lái)償債。

根據(jù)公開信息披露，金地集團(tuán)今年上半年發(fā)行共計(jì)49.95億元的一般公司債，期限均為5年；

發(fā)行共計(jì)80億元的中期票據(jù)，發(fā)行期限均為3年；

發(fā)行8億元超短期融資券，期限為250天。

上述募資的用途均為償還債務(wù)。

今年8月，金地集團(tuán)再度發(fā)行一筆規(guī)模4.8億美元，期限3年的美元債，發(fā)行利率4.95%。

圖片來(lái)源：金地集團(tuán)三季報(bào)

此外，為進(jìn)一步“美化”財(cái)務(wù)報(bào)表，金地從2018年起，少數(shù)股東權(quán)益就在逐年大幅增加。

2018年到2020年，金地的少數(shù)股東權(quán)益分別為200.27億元、282.75億元和365.6億元，占全部股東權(quán)益比例則分別為30%、34%和39%。

而到今年三季度，金地少數(shù)股東權(quán)益增至429.85億元，較年初增加了64.25億元，占全部股東權(quán)益比例也突破40%至42.86%。

圖片來(lái)源：萬(wàn)得股票

不難發(fā)現(xiàn)，金地少數(shù)股東權(quán)益正呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這也是為何金地負(fù)債規(guī)模無(wú)明顯下降，且在三季度依靠外部融資產(chǎn)生的籌資性現(xiàn)金流凈增94.39億元的情況下，其資產(chǎn)負(fù)債率卻僅較年初增加了1.71個(gè)百分點(diǎn)至78.3%。

圖片來(lái)源：東方財(cái)富

且根據(jù)其2021年半年報(bào)數(shù)據(jù)，金地居然實(shí)現(xiàn)三道融資紅線全部綠檔。

截至2021年6月30日，公司凈負(fù)債率為69.59％；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.44％；現(xiàn)金短債比為1.19倍，成為為數(shù)不多達(dá)標(biāo)房企。

然金地實(shí)現(xiàn)這一切的方式并非盈利質(zhì)量提高或銷售結(jié)轉(zhuǎn)向好，而主要是通過(guò)外部發(fā)債“借新還舊”，以及增加少數(shù)股東權(quán)益，攤薄公司利潤(rùn)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

困擾大多數(shù)房企的債務(wù)壓力，金地同樣存在。

土儲(chǔ)權(quán)益占比處于行業(yè)低位

此外，除了債務(wù)壓力，金地在土儲(chǔ)權(quán)益問(wèn)題上，同樣面臨焦慮問(wèn)題。

根據(jù)其三季報(bào)數(shù)據(jù)，截止到今年三季度，金地新增土地儲(chǔ)備1492萬(wàn)平方米，而金地的權(quán)益土儲(chǔ)僅為599萬(wàn)平方米，權(quán)益占比40.15%，大幅低于行業(yè)平均水平。

圖片來(lái)源：金地集團(tuán)三季報(bào)

而根據(jù)其半年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2021上半年末，金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備約6729萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約3515萬(wàn)平方米，占比為52.24%，系TOP20陣營(yíng)里的較低水平。

土儲(chǔ)權(quán)益占比較低，盡管可以表面上擁有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但兌現(xiàn)到業(yè)績(jī)層面，卻在拖累盈利質(zhì)量。

而這也是當(dāng)前大多數(shù)房企不得不面臨的難題，隨著地價(jià)升高，及優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)縮減，疊加融資限制，房企不得不面臨更高拿地成本和拿地門檻，合作拿地則是在該背景下最好的解決方案。

當(dāng)然，即便如此，金地仍沒有放棄對(duì)規(guī)模的追逐。

三季報(bào)顯示，2021年前三季度，金地集團(tuán)土地總投資額約1135億元，獲取土地101宗，新增土地儲(chǔ)備約1492萬(wàn)平方米，縱觀2020年全年1657萬(wàn)平方米的新增土地儲(chǔ)備可推算出，其在今年前三季度內(nèi)的拿地面積就達(dá)到去年全年的90%。

可以預(yù)見，隨著“限房?jī)r(jià)”、“競(jìng)地價(jià)”等政策的發(fā)布，房企即便拿到地，利潤(rùn)空間也會(huì)遭遇不同程度的壓縮，拖累盈利質(zhì)量。

但對(duì)金地而言，除了繼續(xù)如此，還能有第二選擇嗎？

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