案情簡介：

趙某和老伴剛剛退休，想要購買一處環(huán)境清幽的房產(chǎn)養(yǎng)老。2017年10月份，趙某通過朋友得知河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的別墅項(xiàng)目正在火熱預(yù)售中。經(jīng)趙某實(shí)地考察，確實(shí)如宣傳所言，非常適合老年人養(yǎng)老。售樓處赫然在目的“交40萬元團(tuán)購費(fèi)可以享受優(yōu)惠10萬元購房款”的宣傳標(biāo)語，令現(xiàn)場購房人瘋狂搶交團(tuán)購費(fèi)，趙某也被現(xiàn)場你爭我搶的熱烈氛圍所感染。在銷售顧問的指引下，毫無購房經(jīng)驗(yàn)的趙某分3筆交了40萬元團(tuán)購費(fèi)。辦妥后，趙某回京等下一步進(jìn)展的通知。

可2年過去了，趙某依然未等到簽約的通知，直到銷售顧問失聯(lián)時(shí)，趙某才意識到事情不對勁。趙某在家人的陪伴下，急匆匆來到售樓處詢問情況，原來接待自己的銷售顧問都辭職了，別墅項(xiàng)目因未取得預(yù)售許可證違法預(yù)售已經(jīng)被相關(guān)部門叫停了，施工現(xiàn)場早已是荒灘一片，一派死氣沉沉。

既然房子買不成了，趙某要求房地產(chǎn)開發(fā)公司退還40萬元團(tuán)購費(fèi)，但是房地產(chǎn)開發(fā)公司只同意退還已收取的5萬元，其余款項(xiàng)讓趙某向?qū)嶋H收款方追償。這時(shí)，趙某拿出當(dāng)時(shí)付款的POS機(jī)刷卡小票才發(fā)現(xiàn)20萬元的收款方是A公司、15萬元的收款方是B公司，但是這兩個(gè)公司趙某完全不認(rèn)識。趙某查詢了A公司和B公司的工商登記發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)公司早已注銷了。

面對這樣的情況，趙某也慌了，擔(dān)心40萬元真的打水漂了，急的不知道該怎么辦。

趙某憂心忡忡地來我所咨詢，聽了趙某陳述的案件情況以及考慮到趙某急切的心情和未來執(zhí)行回款的風(fēng)險(xiǎn)，我們建議趙某立即起訴房地產(chǎn)開發(fā)公司要求退還40萬元款項(xiàng)及賠償利息損失并申請法院對其名下的財(cái)產(chǎn)采取保全措施。如若凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)足以支付趙某的40萬元債務(wù)的話，我們節(jié)約訴訟時(shí)間就僅起訴房地產(chǎn)開發(fā)公司。如若凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)不足以支付趙某40萬元債務(wù)的話，我們就要同時(shí)申請追加A和B 公司甚至公司股東作為共同被告了，以便未來最大限度地保障趙某的債權(quán)能夠得到完全實(shí)現(xiàn)。趙某接受了我們的建議。令人欣慰的是，法院根據(jù)我們的申請凍結(jié)了房地產(chǎn)開發(fā)公司賬戶內(nèi)的40余萬元的款項(xiàng)。

開庭審理中，房地產(chǎn)開發(fā)公司表示由于公司實(shí)際只收取了趙某5萬元，同意退還，但是不同意支付利息。其余的35萬元公司沒有收到，收據(jù)上的公章是銷售員個(gè)人私蓋的，不代表公司的真實(shí)意思，趙某應(yīng)向?qū)嶋H收款方A公司和B公司主張退還35萬元，這筆錢與自身無關(guān)，不同意退還。

A公司和B公司均未出庭應(yīng)訴。

法院開庭審理后，判決房地產(chǎn)開發(fā)公司賠償趙某38萬元及相應(yīng)的利息損失。判決后，房地產(chǎn)開發(fā)公司如期履行了付款義務(wù)。

王律師點(diǎn)評：

趙某與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間存在商品房買賣合同關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)公司直到一審開庭都未取得合法有效的商品房預(yù)售許可證，根據(jù)司法解釋的相關(guān)規(guī)定，雙方之間的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。

根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，合同被確認(rèn)無效后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。結(jié)合本案情況來說，趙某提交的POS機(jī)刷卡憑證以及房地產(chǎn)開發(fā)公司出具的收據(jù)顯示趙某在房地產(chǎn)開發(fā)公司的指示下，向房地產(chǎn)開發(fā)公司、A公司、B公司分別支付了5萬元、20萬元、15萬元。而且收據(jù)上明確載明“今收到趙某支付的某別墅項(xiàng)目團(tuán)購房款40萬元”，落款處有房地產(chǎn)開發(fā)公司加蓋的公章以及當(dāng)初承辦這筆交易的銷售顧問及財(cái)務(wù)人員的簽名和日期，這就足以說明房地產(chǎn)開發(fā)公司已收到了趙某所付的40萬元。

至于其與A公司和B公司之間的糾紛應(yīng)當(dāng)另案解決。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)公司主張公章是銷售員私蓋的，這是其內(nèi)部管理過失問題，但是不能對抗善意的買房人，故，房地產(chǎn)開發(fā)公司以此推責(zé)的理由不能成立。由于趙某購房時(shí)未查看預(yù)售許可證，未盡到買房人的謹(jǐn)慎注意義務(wù)，對合同無效應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。因此，法院判決房地產(chǎn)開發(fā)公司退還趙某38萬元及承擔(dān)相應(yīng)的利息損失。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

1、買房人購買期房時(shí)，應(yīng)當(dāng)先查看開發(fā)商所銷售的房產(chǎn)是否已取得合法有效的預(yù)售許可證。以免出現(xiàn)無證違法銷售、許可銷售的項(xiàng)目與實(shí)際項(xiàng)目不符、許可銷售的期限已過等情況。

2、很多團(tuán)購看上去非常優(yōu)惠，實(shí)際陷阱很多。一定不要被現(xiàn)場的銷售情況所迷惑，在未了解清楚的情況下急于付款。同時(shí)，付款時(shí)一定要及時(shí)查看憑證的收款單位是否與洽談的情況一致。以免出現(xiàn)本案的情況，追責(zé)困難。

3、團(tuán)購時(shí)一定要簽訂相應(yīng)的協(xié)議，將口頭協(xié)商的情況都落實(shí)到書面協(xié)議中。