之前我們說到南京三大板塊對于未來南京經(jīng)濟實力的貢獻，橋林主攻集成電路和芯片、江寧濱江主打5G通訊和新能源、新港在顯示器以及光電領(lǐng)域有著極強的實力。于是就有網(wǎng)友提出疑問，既然這幾個遠郊新城的產(chǎn)業(yè)這么強，那么房價是不是有希望在未來實現(xiàn)突破呢？我相信這是很多人比較關(guān)心的話題，畢竟產(chǎn)業(yè)有多強一般人實際上并不關(guān)心，但房價卻是實打?qū)嵶屓酥苯痈惺艿降摹?/p>

一、產(chǎn)業(yè)實力與房價有沒有關(guān)系？

板塊的產(chǎn)業(yè)實力當然有助于促進周邊房價的上升，其內(nèi)生邏輯在于實力強勁的產(chǎn)業(yè)必定帶來較高的營收，而較高的營收注定雇員的薪資水平較高，而雇員較高的薪資帶來強勁的購買力，一個區(qū)域內(nèi)有錢的人多了，自然購買力上升，對于生活品質(zhì)的要求，對于教育的重視程度、投入程度，對于住宅品質(zhì)等等的要求自然也會有所提高。久而久之這個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)等級、學生的整體實力都會自發(fā)地提高，那么反過來作用于房價自然是有幫助的。

最典型的例子就是雨花臺的軟件園，其區(qū)域內(nèi)大量高智商高學歷高收入的人才，對于該區(qū)域內(nèi)的房價有著明顯的推動作用，這顯然是一個正向循環(huán)，那么這套邏輯對于遠郊板塊適不適用呢？

二、供需關(guān)系依然是最終決定因素

上面說到高收入人群對于房價是有很大幫助的，理論上對于遠郊新城當然也適用，但問題在于這個數(shù)量是多少？

遠郊板塊的產(chǎn)業(yè)和近郊或者市中心相比有著本質(zhì)區(qū)別，后者主要是第三產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)為主，年輕人主要的工作場所是高聳的寫字樓，雖然工作場所并非很大，但單位地塊的雇員密度卻是極高的。

而前者遠郊主要是第二產(chǎn)業(yè)，以制造業(yè)為主，其雇員大多數(shù)的工作場所是超大的廠房，員工數(shù)量也許不少，但其密度相對來說就要低很多了。在早期還是以勞動密集型產(chǎn)業(yè)為主的年代這個問題倒也還好，但近些年隨著機械化、智能化水平、AI水平的迅速提高，很多過去依賴人工操作的環(huán)節(jié)，如今早已被智能的機械臂所取代，就連遠郊的倉儲物流基地也越來越多的使用智能化的分揀自動程序，顯然往后遠郊各個工廠所需要的人力資源數(shù)量還有進一步下降的趨勢，甚至最終走向無人工廠。

像芯片這個領(lǐng)域，對于人工數(shù)量的要求就更低了，現(xiàn)在很多港口碼頭集裝箱的裝卸就已經(jīng)都采用了智能化很高的無人操作。

雖然南京遠郊的產(chǎn)業(yè)近些年越來越牛，GDP越來越高，但直接受益的人群并沒有大家想象的那么多。受產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的影響，高收入人群雖然是增加不少，但就數(shù)量而言還不足以影響當?shù)胤康禺a(chǎn)的供求關(guān)系，打破不了供需平衡自然無法影響房價。

三、打破供需平衡

只有打破供需平衡，且是供小于求的狀態(tài)，遠郊的房價才有可能有所突破。如果需求端較小，那么降低供應(yīng)也是一個不錯的辦法。實際上南京各大遠郊的住宅供應(yīng)都嚴重偏高，18層甚至更高的住宅更加劇了這種供大于求的市場環(huán)境。由于工業(yè)所需的人口越來越低，當?shù)啬軌蛳淖≌钟邢蓿績r自然不可能有太大程度的上漲。

除非能夠通過交通上的努力，解決其與主城在地理空間上的隔閡，讓在主城工作在遠郊居住的點對點模式變得方便可行，讓通勤成本和時間成本都能控制在合理的區(qū)間內(nèi)。只有在當?shù)毓S就業(yè)人群、在市區(qū)就業(yè)人群以及匹配的低密度住宅供應(yīng)三方的共同努力下，遠郊新城的房價才有可能穩(wěn)步提高。