一、項目概況。 項目位于度假區(qū)海埂片區(qū)。東側(cè)環(huán)湖東路，西側(cè)前興路，南側(cè)繞城高速，北側(cè)廣福路。

現(xiàn)在售A2-1地塊，推廣名璟樾（備案名墨香苑）。墨香苑東鄰金家河景觀帶，南鄰逸華路，西鄰怡江路，北鄰逸康路，用地面積70436.2平方米。

?該地塊地上由17棟高層住宅（已全部封頂，今年底交房）6棟多層配套，共23棟建筑組成。

16-34層（48.3-99.9米）2梯4、2梯5、2梯6、3梯4（2端戶電梯入戶，實為1梯1、1梯2）設(shè)計，樓間距25至60米，容積率4.3，綠地率40.01%。 采光分析

13棟16棟日照較差，2、4、5、6、棟日照比較理想，17棟最優(yōu)，但17棟離幼兒園只有17米，噪音較大。 目前在售3、4、9、10、16棟88、98、118、127、131、136、143、144㎡戶型，精裝交付。

項目1、2、11、12、13、14棟，共6棟暫未推售。 ? 二、項目配套 1.交通

三條地鐵線路，出行便捷——2、5、7號線，三地鐵接駁，在售璟樾地塊距離5號線莊家塘地鐵站約800米。項目周邊500米范圍內(nèi)有2個公交站，20多條公交路線，出行便利。 2.教育

項目自帶207班教育配套，幼、小、初、高全齡覆蓋 ： 西山金岸幼兒園（原云南省委機關(guān)幼兒園，公立），共21班。 昆明滇池國家旅游度假區(qū)第二小學(xué)（擁金路校區(qū)，66班公立小學(xué)） 西山金岸中學(xué)（原昆一中金岸中學(xué)，私立）小學(xué)、初中、高中12年一貫制教育服務(wù)體系，初中36班，高中30班。 3.醫(yī)療

三所三甲醫(yī)院：旁邊就是同仁醫(yī)院，1.5KM范圍內(nèi)昆明市兒童醫(yī)院、云南省中醫(yī)醫(yī)院等三所三甲醫(yī)院配套 4.商業(yè)

四商圈環(huán)伺：坐擁愛琴海、公園1903、萬達(dá)廣場、南亞風(fēng)情第壹城四大旗艦商圈。項目周邊更有家樂福、大潤發(fā)、麥德龍、沃爾瑪?shù)榷嗉掖笮蜕坛椖緼1地塊打造約10萬㎡大型商業(yè)綜合體，生活便利。 5.環(huán)境

自然景觀：東側(cè)為金家河，坐擁雙岸景觀帶 周邊環(huán)境：片區(qū)開發(fā)較早，基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)成熟，是為數(shù)不多的近滇千畝級樓盤，城市界面較好。 三、戶型分析 88㎡：兩室兩廳一衛(wèi)單陽臺；

優(yōu)點：全明設(shè)計，客廳大陽臺大橫廳， 缺點：客廳、主臥朝西，日照不足 98㎡：三室兩廳兩衛(wèi)單陽臺；

優(yōu)點：動靜分區(qū)、干濕分離，客廳大陽臺 缺點：主、次臥以及北向臥室外是過道，私密性差 ?118㎡（C1）：三室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺；

優(yōu)點：動靜分區(qū)、干濕分離，客廳大陽臺 缺點：中戶，通風(fēng)效果不好 ?118㎡（C2）：三室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺

優(yōu)點：動靜分區(qū)、戶型方正，端頭房采光好 缺點：東向房，采光不足 ?127㎡（D1）：三室兩廳兩衛(wèi)單陽臺；

優(yōu)點：端戶采光好，客廳空間闊綽，同級別產(chǎn)品中是一大亮點，開間、進(jìn)深相對適宜 缺點：入戶次臥朝西，二次采光，各房間空間狹小，收納不足 131㎡（D2）：四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺

優(yōu)點：空間利用率高，浪費少 缺點：開間小，進(jìn)深長；客餐廳單面通風(fēng)采光，通風(fēng)采光效果差 ?136㎡：四加一室（書房）兩廳兩衛(wèi)雙陽臺

優(yōu)點：空間利用率高，無浪費 缺點：舒適度較差 ?143㎡：四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺

優(yōu)點：電梯入戶，私密性高各區(qū)域使用空間寬敞，舒適度高 缺點：開間小，進(jìn)深長；客餐廳朝東、單面通風(fēng)采光，通風(fēng)采光效果差 ?144㎡：四室兩廳兩衛(wèi)雙陽臺

優(yōu)點：電梯入戶，私密性高；動靜分區(qū)、干濕分離，客廳大陽臺 缺點：同級別產(chǎn)品無 四、優(yōu)劣分析 1、區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)矗立，周邊成熟

即買即住成熟社區(qū)；同時本身自帶流量，現(xiàn)在的市場行情仍立于不敗之地；精裝修16000的均價持平于周邊市場價，未來貶值可能性不大，以后二手房出手客群更廣。 2、樓盤定位剛需、剛改，是度假區(qū)極少數(shù)適合剛需的樓盤；整體不錯，教育、地鐵、商業(yè)、生態(tài)俱全；

3、2015年，雙河灣首次開盤，基于體量原因，是度假區(qū)在售最久的樓盤。前期已交付地塊交付質(zhì)量一般，物業(yè)水平相對普通。

?4、璟樾戶型中規(guī)中矩，沒有太多槽點，也沒有很明顯的亮點，作為剛需盤10棟143以及144平端戶戶型整體舒適性不錯。

項目主打全齡段教育，金岸小學(xué)、中學(xué)對剛需而言教育成本太高，給了雙學(xué)位不一定上得起。公辦度假二小，教育質(zhì)量相對普通。 大家如果對這個小區(qū)感興趣或是想了解更多信息，可私信我。我是李佬斯，關(guān)注我，帶你盤遍昆明所有小區(qū)。