大家好，我是藍(lán)白。

好多朋友催更，想聽聽我對降首付怎么看。

畢竟，我也算是個半真半假的財經(jīng)房產(chǎn)UP主，那我除了在電腦上看，其實也沒什么太獨特的見解，就一直沒聊這個事。

但是，節(jié)后到現(xiàn)在，房地產(chǎn)幾乎每天一個利好消息，不聊，似乎又顯得不合時宜。

其實這些利好就四個字?。豪滹垷岢础?/p>

各位，想必也麻木了。

200萬的房子，首付從60萬變成40萬。

但30年的月供，從8000多變成了9000多，你會不會買？

所以，大家還是在重復(fù)著那句話：該不買，還是不買。

就說最近這兩三天吧，風(fēng)向越來越急，信號越來越強烈，先簡單匯總一下，再聊聊我的看法。

第一，是房貸利率，超預(yù)期的下調(diào)。

從央行連續(xù)的降準(zhǔn)降息之后，銀行開年房貸額度充足，不用擔(dān)心限貸的“兩條紅線”，開足馬力，加班加點的審批房貸，利率要降，這本來就是一張明牌。

可沒想到：下調(diào)幅度，如此之大，波及的城市，如此之廣。

從2月21號開始，工農(nóng)中建四大行，同步下調(diào)了廣州的房貸利率。

首套，從原來的LPR+100BP（5.6%），下調(diào)到LPR+80BP（也就是5.4%）。

緊隨其后，交行、廣發(fā)也跟隨下調(diào)，郵儲是從22號開始下調(diào)。

工農(nóng)中建、交行、廣發(fā)、郵儲，這七大銀行，同時行動，同時降了20BP以上。

貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)LPR報價后，房貸利率，就是5年期LPR的基礎(chǔ)上，銀行加基點。

1個基點是0.01%，也就是1BP。

現(xiàn)在5年期LPR報價是4.6%，那5.6%的利率，就是4.6%+100個基點。

廣州不像京滬深，是大一線城市里，政策壓制沒那么兇的城市。

幾個國有大行的房貸利率，又被視為市場主流利率。

所以，廣州歷來是全國的“風(fēng)向標(biāo)”。

有機構(gòu)發(fā)報告說，2月份，全國103個城市里，有87個城市，房貸利率環(huán)比在下降。

其中，惠州、中山、呼和浩特降了30BP，重慶、南京、紹興下調(diào)25BP，無錫、溫州、常州下調(diào)20BP。

在去年底，已經(jīng)連降幾次的基礎(chǔ)上，這么多城市又直接降幾十個基點，多年未見。

算筆賬，按150萬的房子，105萬的房貸，30年等額本息來算，去年底很多城市還是6.12%的利率，月供將近6400塊，利息快125萬了。

現(xiàn)在只過了1個月，5.6%的利率，月供變成6000，光利息就少還了快13萬了。

再聊第二件事，也是好多人催更的話題：降首付。

低門檻買房，在越來越多的城市，開始蔓延。

先是山東菏澤，宣布最低首付比例可以執(zhí)行20%，隨后呢，駐馬店新房首付比例也調(diào)到了20%。

易居的數(shù)據(jù)，今年至少有7個城市降首付，北海、自貢、南寧、菏澤、重慶、贛州、佛山。

你要說這些城市有沒有突破調(diào)控的底線，還真沒有。

因為央行和銀保監(jiān)會本來就有規(guī)定，在不限購的城市，首套房的最低首付款比例是25%。

地方上，可以看自己的情況，往下再浮動5個百分點，那這不就是20%了嘛。

降首付，是最簡單粗暴的，提振樓市購買力的辦法。

這個詞，輕易不出現(xiàn)。

一旦出現(xiàn)，在我們有限的記憶里，都會引發(fā)房價大漲。

100萬的房子，首付30多萬，買不起是嗎？

好，把首付比例降到20%，20萬首付，家里隨便湊湊，找親戚朋友借點，月供多還點，就能買一套新房，要不要考慮一下？

這種低門檻的購房政策，實質(zhì)上，還是增加居民的購房杠桿。

2015-2017的大牛市，源頭就是降首付。

2014年“930”，降了首付比例和利率下限，重啟降息和降準(zhǔn)。

2015年“330”，降了二套房首付比例；當(dāng)時的增值稅還叫營業(yè)稅，免征年限5年改兩年。

2015年的“930”，又一次降了首付比例，10 月又降息降準(zhǔn)；

效果好的出奇，本來2014年底已經(jīng)弱到奄奄一息的房地產(chǎn)，2015年救活了。

但也只是救活而已，遠(yuǎn)沒有到大漲的地步。

之所以2016到2017年開始滋生樓市泡沫，還是因為棚改貨幣化。

拆遷戶搶房潮、房價翻倍、地王批發(fā)，小縣城上萬就是在這個時期，但那又是另外一個故事。

第三件事，央媒三天兩次的喊話，釋放出濃濃的利好氛圍。

這里說的央媒，是《經(jīng)濟(jì)日報》。

作為房地產(chǎn)市場一等一的風(fēng)向標(biāo)，這家報紙的社論、點評、報道，一向能起到“一錘定音”的作用。

收緊調(diào)控的時候，往往先發(fā)聲，去年敲打放任房價上漲的城市、重錘高杠桿的開發(fā)商，暴打經(jīng)營貸炒房客的時候，就是經(jīng)濟(jì)日報起的頭。

適度放松的時候呢，也總是先表態(tài)。

先是在2月18日，發(fā)文章說：房地產(chǎn)的融資預(yù)期，在穩(wěn)步改善。

還列了一組數(shù)據(jù)：1月份房地產(chǎn)貸款比去年底增加了3000億，開發(fā)貸多2000億元，房貸多了1000億，開發(fā)商可以發(fā)中票了。

隨后的2月21號，又發(fā)了一篇評論：“房地產(chǎn)去金融化，是對以前過度金融化的矯正，不要誤讀”。

大家發(fā)現(xiàn)了沒？

比起第一篇文章，這篇報道的用詞，更“溫暖”了。

我的理解是：房地產(chǎn)可以“金融化”，但不能“過度”。

正常的開發(fā)貸、發(fā)債要支持，正常的居民房貸，也要支持。

只要開發(fā)商不再回到高杠桿、高周轉(zhuǎn)、明股實債的老路上去，把負(fù)債率降到合理水平，就能活下去。

好了，匯總完畢，咱們一塊來說說。

第一個房貸利率大幅下調(diào)的一線大都市，信號意義極強，全國都在跟進(jìn)。

20%首付的城市越來越多，月供低了，首付也變低了。

看起來，似乎是筆很劃算的買賣。

不斷的喊話，房企似乎重新找到了“活下去”的信念支撐。

按理說，開發(fā)商有了盼頭，購房者上車的門檻越來越低，怎么看，房地產(chǎn)都不會出差錯。

量價齊升、漲勢如虹、地王頻出，很多從業(yè)者、投機客的腦海里，又出現(xiàn)了2015-2017年那樣的火爆場面。

你問我的看法是什么。

我只能再重復(fù)開頭說的幾個字：冷飯熱炒。

人類的本質(zhì)，就是復(fù)讀機。

如果只盯著首付和利率，從歷史走勢中找答案，那你得到的答案，每次都是歷史。

市場如果真這么容易預(yù)測，那我們也不會在平淡的生活里苦苦掙扎，暴富，未免也太簡單了。

藍(lán)白總是喜歡用“吃饅頭”的故事來舉例。

一個從沒吃過饅頭的人，嘗過了饅頭后，當(dāng)然會狼吞虎咽，但當(dāng)他吃飽、吃膩歪之后，再美味的饅頭，也不可能再提起一點興趣。

曾經(jīng)滄海難為水，此時，他想的是山珍海味，想的是體面，想的是尊嚴(yán)。

歷史會不斷地重演，但絕不會簡單地重復(fù)。

2008年和2015年，居民負(fù)債遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到今天這個水平，城鎮(zhèn)化也是“棋至中盤”，大城市之間還沒有爆發(fā)搶人大戰(zhàn)。

當(dāng)時的居民杠桿、城鎮(zhèn)化率、房企的體量、土地出讓金、銀行涉房貸款、棚改貨幣化率，與2022年，有本質(zhì)區(qū)別。

還有一點，城市的分化，越來越極端。

很多人總是把TOP10城市當(dāng)成房地產(chǎn)市場，可它們只是金字塔尖的明珠。

可實際上呢，看每年的新開工、施工、竣工面積，看建安投資，看土地出讓面積，看茫茫多的新區(qū)、開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、園區(qū)。

全國剩下的幾百個城市，東北極寒之地，西南邊陲，西北人煙稀少的新城，中原湖廣大地，這些城市，才是房地產(chǎn)的內(nèi)核。

高房價收入比的一二線核心城區(qū)，沒有絲毫松動的可能，因為不缺購買力，限購限貸的房票還沒松，5年社保、增值稅、積分卡的死死的，怎么可能會降首付。

而那些執(zhí)著于發(fā)購房補貼、補契稅、遍地老人的小城，本來就是不限購不限售。

實在沒辦法了，憋出一個降首付。

可你就算降得再多，又有多少人買呢？

只要不是拆遷戶搶房的陣勢，少10%的上車門檻，根本起不了多大風(fēng)浪，這些城市能穩(wěn)住不跌，就算不錯了。

其實，大家也不用盯著首付和利率，從去年10月份到現(xiàn)在，我們看到的、聽到的利好已經(jīng)數(shù)不勝數(shù)，按理說，都快半年了，房地產(chǎn)早就應(yīng)該回暖了。

可實際上呢？

樓市，依然像凌晨4點的黑夜一樣“靜悄悄”。

表面上，70城的房價確實穩(wěn)住了。

國家統(tǒng)計局21號發(fā)的數(shù)據(jù)，70個大中城市，新房下跌城市39個，二手房下跌的55個。

比12月份，分別減少11個和8個。

可實際上的“成交量”呢？

華泰證券的電話會議上說，1月份春節(jié)40城的成交同比銳減了40%多，哈爾濱、貴陽、蘭州這些弱二線城市，成交同環(huán)比跌幅都超過了80%。

武漢、杭州、寧波、西安，這些強二線熱點城市，成交也同比跌了50%。

前年以徐州、鹽城為代表的蘇北漲的很火爆，還有浙江西部，福建、山東、湖南的三四線熱點城市，今年成交同比跌幅都超過了60%。

沒成交量的房價企穩(wěn)，（注意，只是“企穩(wěn)”，連反彈都不是），只能說明，樓市再也回不到曾經(jīng)輝煌的時代了。

總之，整個市場的心態(tài)，今非昔比。

任憑降首付、降房貸利率，沒人還會相信：房價會重復(fù)2015-2017年。

信心比黃金還珍貴，整個市場的預(yù)期已經(jīng)變了，從“追漲”變成了“觀望”。

買房的，不信能交房。

施工的，不信能回款。

銀行和債主，不信開發(fā)商能還債。

這不是利率的問題，也不是首付的問題，而是“房住不炒”置業(yè)觀念的深層次轉(zhuǎn)變。

世事無常，這才過了幾年，已是滄海桑田。

我們應(yīng)該為這種變化，感到欣慰。

我是藍(lán)白，今天先聊到這，咱們下期再見。