這幾年的新房市場(chǎng)，接二連三的下跌，沒(méi)有最慘的成交量，只有更慘的交易量，7月福州樓市成績(jī)單出爐，新房住宅成交743套。至今年3月份以來(lái)，已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月下跌的趨勢(shì)，成交量可謂是跌入冰點(diǎn)。

環(huán)比6月份978套，成交量下滑了235套，鼓樓區(qū)成交僅有15套，臺(tái)江區(qū)207套，倉(cāng)山區(qū)285套，晉安區(qū)200套，馬尾區(qū)36套，假若沒(méi)有建發(fā)璞云入市，臺(tái)江成交套數(shù)應(yīng)該也在百套以內(nèi)。一時(shí)間，像是開(kāi)發(fā)商也進(jìn)入躺平模式了。

五區(qū)新房市場(chǎng)簡(jiǎn)析：鼓樓區(qū)

鼓樓區(qū)作為福州的經(jīng)濟(jì)文化政治的中心區(qū)域，人口密度高，經(jīng)濟(jì)繁榮，居民的購(gòu)買力也是深不可測(cè)，特別是保利天悅二期這個(gè)樓盤就能體現(xiàn)出鼓樓區(qū)的購(gòu)買力有多強(qiáng)。隨著這幾年市場(chǎng)下跌，鼓樓區(qū)上市可售的新房也是越來(lái)越少，但凡是有新樓上市，也會(huì)引來(lái)全城的聚焦。

鼓樓區(qū)的群升左海悅掛牌單價(jià)3.8萬(wàn)，左海璞宸3.8萬(wàn)，恒宇尊喜3.5萬(wàn)，正祥福沁滿庭3.8萬(wàn)，這些樓盤仍處于在售的狀態(tài)，也都是安商房的小區(qū)，可售的商品房總數(shù)不多，因此在今年的新房成交維度上，始終排在五區(qū)的墊底。

小柳旁的西湖意禮目前是鼓樓區(qū)單價(jià)最高的新房，均價(jià)50000元/平米。小區(qū)的自身的質(zhì)量和品質(zhì)沒(méi)有問(wèn)題，但是位于小柳新村旁，受到周邊的環(huán)境影響，50000元/平米的價(jià)格沒(méi)有人愿意為它買單，幾個(gè)月才賣出一套的情況。

鼓樓目前沒(méi)有很好的新房項(xiàng)目，即便現(xiàn)在在售3.8萬(wàn)的價(jià)格，仍然難以打動(dòng)購(gòu)房群體的熱情，因此，每個(gè)月的成交基本維持在十幾套。

五區(qū)新房市場(chǎng)簡(jiǎn)析：臺(tái)江區(qū)

臺(tái)江也屬于老舊小區(qū)了，新房的項(xiàng)目也不是很多，這次第四代住宅，建發(fā)璞云入市，創(chuàng)造了今年新的記錄，7月份成交207套新房，璞云就占比了60%。還有寶龍背后的春江茗郡也是臺(tái)江的主力，7月份也成交了20多套房源。

其他的新房項(xiàng)目如巨榮光明里，榕發(fā)江乾云筑，聯(lián)發(fā)臻品，大東海公園府等項(xiàng)目，均價(jià)也在3.5萬(wàn)/平米，這幾個(gè)小區(qū)合起來(lái)的成交量30套左右。臺(tái)江新房項(xiàng)目比鼓樓區(qū)多，供應(yīng)的房源量也較為充足，其核心還是體現(xiàn)在價(jià)格與地段層面。

春江茗郡7月份能成交這么多房源得益于自身的地段較好，其次是價(jià)格定位較為適中，單價(jià)2.8萬(wàn)左右，就能夠贏得購(gòu)房者的青睞。建發(fā)璞云能成交也是因?yàn)榈囟?，更因?yàn)樗堑谒拇≌暮勒?xiàng)目，真正的置換型的頂級(jí)產(chǎn)品，才會(huì)激發(fā)諸多周邊業(yè)主的置換。

臺(tái)江總體成交量可能還會(huì)提升，因?yàn)檫€有一個(gè)國(guó)貿(mào)天琴樾和璞云的二次開(kāi)盤，我們可以拭目以待，再看看這兩個(gè)豪宅還能有多大的市場(chǎng)。

五區(qū)新房市場(chǎng)簡(jiǎn)析：晉安區(qū)

這兩個(gè)區(qū)域被定義為福州的大糧倉(cāng)，東二環(huán)屬于福州的新開(kāi)發(fā)區(qū)，倉(cāng)山東擴(kuò)南進(jìn)的政策仍然在努力實(shí)現(xiàn)，新樓盤也就像春筍一般的冒出來(lái)，庫(kù)存房源還沒(méi)去化，新的項(xiàng)目又即將上市，導(dǎo)致兩個(gè)板塊的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始白熱化的角逐。

首先說(shuō)說(shuō)東二環(huán)和五四北，五四北是剛需的主戰(zhàn)場(chǎng)，熙悅府，金地五四領(lǐng)峯，綠城柳岸曉風(fēng)三個(gè)項(xiàng)目的剛需仍然還在努力，這幾個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)從開(kāi)盤賣到交房的狀態(tài)，目前的庫(kù)存量還比較大，接下去很長(zhǎng)時(shí)間這幾個(gè)項(xiàng)目仍然會(huì)是新房的主要選擇。

其次說(shuō)說(shuō)東二環(huán)與五里亭板塊，這里主要打造的置換型產(chǎn)品，東二環(huán)才是最大大贏家，鼓樓多數(shù)置換的業(yè)主均買到了東二環(huán)附近。東二環(huán)五里亭主打地鐵的保利和越風(fēng)華，第四代住宅國(guó)貿(mào)天琴湖，品質(zhì)高端的綠城美的，剛需入市的保利云上，晉安湖三號(hào)院等。

價(jià)格雖高，但有群體前往購(gòu)買，因?yàn)樗麄兠嫦虻目蛻舳际侵脫Q群體，特別是鼓樓賣掉學(xué)區(qū)房的業(yè)主，多數(shù)都買在東二環(huán)板塊。當(dāng)然東二環(huán)給出的選擇也十分廣泛，不僅有地鐵，新式住宅，剛需改善，還有疊拼別墅登云湖的選擇。

五區(qū)新房市場(chǎng)簡(jiǎn)析：倉(cāng)山區(qū)

倉(cāng)山區(qū)剛剛交付了一批新房，南二環(huán)又來(lái)一批四大金剛項(xiàng)目：榕發(fā)北源云筑、左海望悅、新投城央境、江南尚璟，這四個(gè)樓盤入市后，都想在南二環(huán)分一份市場(chǎng)的蛋糕，收割當(dāng)下僅有的購(gòu)房群體，但是它們的價(jià)格讓無(wú)數(shù)人保持觀望的態(tài)度，更直接的說(shuō)：價(jià)格不滿意。

其次是在三江口板塊，作為福州的新區(qū)，未來(lái)福州第二個(gè)副城市中心的地方，可能是十年也有可能是十五年。這里主打剛需，龍湖景粼天著精裝小戶型，單價(jià)1.8萬(wàn)的純地鐵房，也無(wú)法打動(dòng)購(gòu)房者。對(duì)面的新海天辰也是從開(kāi)盤賣到如今交房的狀態(tài)，中海錦江城直接把價(jià)格拉到最低，以此來(lái)吸引大家。

金山除了萬(wàn)科城市之光已經(jīng)別無(wú)選擇，這里就不提及金山的樓盤。

總之，倉(cāng)山地大物博，可開(kāi)發(fā)的土地還有很多，人口也是五區(qū)之中最多的一個(gè)，但是由于經(jīng)濟(jì)壓力，流入福州的人口少，倉(cāng)山又無(wú)法收割鼓樓臺(tái)江的群體，導(dǎo)致現(xiàn)有倉(cāng)山的人口去消化這么多樓盤，難度系數(shù)很大。

倉(cāng)山的大舞臺(tái)還在繼續(xù)，我們可以繼續(xù)保持觀望，房子滿意，地段滿意，價(jià)格滿意各項(xiàng)指標(biāo)滿意，方可下手。

五區(qū)新房市場(chǎng)簡(jiǎn)析：馬尾區(qū)

東方名城如果沒(méi)有啟動(dòng)，馬尾就涼了，這句話一點(diǎn)沒(méi)錯(cuò)。早前，名城集團(tuán)低價(jià)拿了不少快安板塊的土地，如今開(kāi)發(fā)得也差不多了，這次東方名城的產(chǎn)品基本上都賣不動(dòng)，能帶動(dòng)成交的還得靠今年入市的第四代住宅：中建元亨府。

馬尾不想去評(píng)價(jià)過(guò)多，因?yàn)榕抡f(shuō)多了，讓已經(jīng)買到馬尾的人睡不著。過(guò)山車式的地方，房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到40%以上地方，要么賺爆了，要么虧大了。

總結(jié)，7月份新房的日子不好過(guò)，8月份慢慢的會(huì)有一波福利潮，特別是國(guó)慶的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商一定會(huì)有更大的動(dòng)作，這階段他們都在等政策的落地。這階段成交量少，開(kāi)發(fā)商也是要存活，雖然沒(méi)有大肆宣傳降價(jià)優(yōu)惠力度，但是只要你愿意購(gòu)買，價(jià)格都可以談。

房產(chǎn)教練周小方，做客戶的房產(chǎn)教練；

更多內(nèi)容可看主頁(yè)。