剛剛發(fā)布的《第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中顯示，在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

自2016年以來，“房住不炒”一再被強(qiáng)調(diào)，彰顯它的重要性。

為了防范房地產(chǎn)行業(yè)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門醞釀出臺“三道紅線”。觸及紅線的企業(yè)，將被限制融資。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的脫韁野馬式的發(fā)展，大部分企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)比較難看。據(jù)2020年半年報(bào)的數(shù)據(jù)，融創(chuàng)中國、萬科等很多頭部房地產(chǎn)企業(yè)都光榮上榜，絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)都很難幸免。

三道紅線正式落地后，頭部企業(yè)可以通過剝離劣質(zhì)資產(chǎn)、引入戰(zhàn)略投資者等方式優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)，但中小企業(yè)卻無路可逃，要么被并購，要么倒閉。

如何從財(cái)務(wù)角度理解房住不炒呢？

核心指標(biāo)就是經(jīng)營性現(xiàn)金流。

經(jīng)營性現(xiàn)金流不佳，意味著公司拿地速度大于售樓速度，在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，是一種火中取栗的表現(xiàn)。

很多上市房企，在年報(bào)第一頁，聲勢浩大的寫著響應(yīng)“房住不炒”，但打開現(xiàn)金流量表一看，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為負(fù)數(shù)，公司還在迫不及待的超出自身能力拿地。

骨子里，還是在賭。

今天的主角，是一家做院子的，泰禾集團(tuán)。

一、偉大的企業(yè)都是To C的，房地產(chǎn)也一樣

星空君一直說，偉大的企業(yè)都是To C的。

為什么這么說？

因?yàn)門o C的本質(zhì)，是因?yàn)楫a(chǎn)品是標(biāo)準(zhǔn)化可快速復(fù)制生產(chǎn)的，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)能和效率的最大化，從而實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

定制化產(chǎn)品雖然單品毛利高，但無法批量復(fù)制生產(chǎn)，也就無法實(shí)現(xiàn)規(guī)模化。

喬布斯設(shè)計(jì)出來iPhone像是藝術(shù)品，庫克卻把iPhone賣成大路貨，把蘋果做成了富可敵國的超級公司。

房地產(chǎn)公司其實(shí)也一樣。

房地產(chǎn)行業(yè)里，規(guī)模最大效益最好的，不是做院子做別墅搞小眾化的公司，而是大規(guī)模做標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)的萬科等巨頭。

三季報(bào)顯示，泰禾集團(tuán)獨(dú)樹一幟的院子業(yè)務(wù)，2020年前三季度的業(yè)績一塌糊涂。

營收28億，較上年同期下滑86%；凈利潤虧損19.7億，較上年同期下滑193%。

這是公司十五年來第一次虧損。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于其業(yè)務(wù)的特殊性（售樓款計(jì)入預(yù)收款或合同負(fù)債，可以預(yù)測未來營收進(jìn)度），賬面做到虧損是很難的，除非企業(yè)真的不行了。

根據(jù)新收入準(zhǔn)則，預(yù)售房款通常在2-4年甚至更久才會轉(zhuǎn)入營收，28億的營收規(guī)模意味著什么？

公司2-4年前的營收就開始銳減了，28億大概是百十套院子的銷售額。

除了正常的成本，利潤表顯示，公司的利息支出壓力巨大，前三季度超過12.35億。

而公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額更是達(dá)到了-15億，實(shí)際上，2016年到2018年，現(xiàn)金流量表顯示，公司都在瘋狂拿地。2019年因?yàn)橘Y金鏈緊張，拿地進(jìn)展開始下滑。對于投資者來說，這已經(jīng)是很重要的一個(gè)信號了。

二、遞延所得稅財(cái)技：拿什么補(bǔ)窟窿？

星空君很久沒有普及比較新鮮的財(cái)務(wù)知識了，看到泰禾集團(tuán)收到深交所的問詢函，一下子來了興致。

深交所的半年報(bào)問詢函中這樣質(zhì)疑：半年報(bào)顯示，你公司報(bào)告期內(nèi)轉(zhuǎn)回遞延所得稅費(fèi)用455,060,885.03元，主要源于可抵扣虧損確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)增加。截至報(bào)告期末，你公司可抵扣虧損確認(rèn)的未經(jīng)抵銷的遞延所得稅資產(chǎn)余額為2,961,484,277.18元，對應(yīng)的可抵扣虧損為11,845,937,108.71元，較期初增長11.70%。請分析說明你公司判斷未來期間很可能獲得足夠的應(yīng)納稅所得額用來抵扣可彌補(bǔ)虧損形成的可抵扣暫時(shí)性差異的依據(jù)及合理性，相關(guān)遞延所得稅資產(chǎn)的確認(rèn)是否符合企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，請年審會計(jì)師核查并發(fā)表明確意見。

什么是遞延所得稅資產(chǎn)？

從實(shí)質(zhì)上來說，遞延所得稅資產(chǎn)是一種財(cái)務(wù)會計(jì)和稅務(wù)會計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不同導(dǎo)致的時(shí)間性差異。

比如，會計(jì)準(zhǔn)則對公司計(jì)提折舊年限沒有嚴(yán)格規(guī)定，各公司可以自行選擇折舊年限。但稅法為了保護(hù)稅源不流失，對于最低折舊年限有強(qiáng)制規(guī)定。像汽車等交通工具不能低于4年，如果一家公司將名下汽車3年折舊完，是符合會計(jì)準(zhǔn)則的，但不符合稅法。

那怎么辦？

做納稅調(diào)整，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額的時(shí)候，將這部分差異倒擠出來，形成遞延所得稅項(xiàng)目。在借方的就是遞延所得稅資產(chǎn)，在貸方的就是遞延所得稅負(fù)債。

理論上，假設(shè)企業(yè)不倒閉，不處置資產(chǎn)。4年以后，這輛車的核算，財(cái)務(wù)會計(jì)和稅務(wù)會計(jì)就沒差異了，所以是一種時(shí)間性差異。

稅法還規(guī)定，如果企業(yè)虧損的時(shí)候，預(yù)計(jì)未來5年內(nèi)能夠產(chǎn)生足夠的應(yīng)納稅所得額能利用該可抵扣虧損時(shí)，這項(xiàng)可抵扣暫時(shí)性差異可確認(rèn)相關(guān)的遞延所得稅資產(chǎn)。

這本來是正常的核算方式，但被一些上市公司惡意利用，當(dāng)做修飾工具了。

在未來業(yè)績岌岌可危的情況下，“大膽”預(yù)測未來5年能夠足夠彌補(bǔ)虧損，列上遞延所得稅資產(chǎn)，從而使所得稅費(fèi)用成為巨額負(fù)數(shù)（假裝稅務(wù)局欠我錢）。

所得稅費(fèi)用是負(fù)數(shù)會帶來什么后果？

凈利潤就變大了。

其實(shí)公司半年報(bào)里還不算明顯，2019年年報(bào)才叫明顯。

利潤總額是5054萬元，遞延所得稅資產(chǎn)影響因素導(dǎo)致所得稅費(fèi)用為-6.77億，凈利潤變成了7.28億。

神奇吧？

星空君第一次見到這種神奇財(cái)技，還是樂視網(wǎng)。

如今，泰禾集團(tuán)繼承了賈會計(jì)的衣缽，進(jìn)一步將利用所得稅修飾利潤的技巧發(fā)揚(yáng)光大。

三、資金鏈斷裂

財(cái)報(bào)可以修飾，但無力修飾的，是公司的資金情況。

10月9日，公司發(fā)布關(guān)于“H7泰禾02”將無法按期兌付本息的公告，表示借的錢還不上了。公告稱，公司現(xiàn)有項(xiàng)目的去化率短期內(nèi)有所下降，銷售預(yù)期存在波動，同時(shí)由于公司自身債務(wù)規(guī)模龐大、融資成本高企、債務(wù)集中到付等問題使得公司短期流動性出現(xiàn)困難，公司將無法按期完成公司債券“H7泰禾02”本息的兌付。

不僅如此，公司大股東質(zhì)押了大部分股權(quán)，并且被司法凍結(jié)拍賣，面臨重大訴訟… …

資金鏈已經(jīng)轉(zhuǎn)不動了。

那么，預(yù)計(jì)5年內(nèi)能靠盈利抵扣完的遞延所得稅資產(chǎn)怎么辦？在線等，挺急的。