農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估案例

?

（圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）

評(píng)估對(duì)象基本情況

本文選取的評(píng)估案例位于成都市龍泉驛區(qū)XX鎮(zhèn)，龍泉驛區(qū)是四川省省會(huì)成都市所轄的九區(qū)之一，位于成都中心城區(qū)東部偏南、龍泉山脈中段，是 “中國(guó)水蜜桃之鄉(xiāng)”。龍泉驛區(qū)屬四川盆地中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，具有四季分明、春早秋涼、夏無(wú)酷暑、冬無(wú)嚴(yán)寒的特點(diǎn)。歷年平均氣溫16.5℃，耕層土壤有機(jī)質(zhì)含量平均為17.9g/kg，耕層厚度屬于III級(jí)，平均無(wú)霜期約337天。

根據(jù)收集的資料顯示，抵押融資的土地所有權(quán)均屬各村集體所有，政府平臺(tái)公司與土地所有的村委會(huì)簽訂了流轉(zhuǎn)協(xié)議。目前土地權(quán)屬關(guān)系清晰、界線分明，實(shí)施流轉(zhuǎn)建設(shè)后，土地所有權(quán)仍歸各社集體所有，抵押融資的抵押人擁有使用權(quán)，抵押融資的土地不存在權(quán)屬爭(zhēng)議。????

?

估價(jià)對(duì)象流轉(zhuǎn)期限為長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)土地利用方式為發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，耕作制度為“水蜜桃和枇杷”，總體上看，估價(jià)對(duì)象所在位置水源豐富，但缺少配套的灌溉設(shè)施和有效的排水設(shè)施，排水依靠土溝串排；田間耕作道路不足，缺少配套的耕作道、下田坡道，較大部分耕地不能實(shí)現(xiàn)機(jī)械作業(yè)，農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平較低，耕作土地采取傳統(tǒng)的種植模式。

收益還原法

?

▼?1、每年總收益確定方式

龍泉驛地區(qū)以及估價(jià)對(duì)象周邊相關(guān)種植基地較多，年產(chǎn)量及市場(chǎng)收購(gòu)價(jià)格較易收集，因此估價(jià)中需要確定的是成熟周期、產(chǎn)量（斤/畝）、單位價(jià)格(元/斤)和估價(jià)對(duì)象“水蜜桃、枇杷”的種植面積比例，進(jìn)而計(jì)算估價(jià)對(duì)象每畝的年產(chǎn)值。在確定上述數(shù)據(jù)時(shí)候，還應(yīng)該分析地區(qū)的自然因素（土壤質(zhì)量、氣候條件等）和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素、政府補(bǔ)貼等可能對(duì)收益造成影響的條件。

▼2、確定估價(jià)對(duì)象的每年農(nóng)業(yè)費(fèi)用

生產(chǎn)方式不同會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)的年費(fèi)用不同，糧食生產(chǎn)和果園的年費(fèi)用會(huì)有很大區(qū)別，一般果園生產(chǎn)年費(fèi)用包括種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施及其他設(shè)施的維修費(fèi)和其他費(fèi)用（水電、管理費(fèi)、其他材料費(fèi)用等）。

種苗費(fèi)—對(duì)于一般種植業(yè)來(lái)說(shuō)種苗費(fèi)是指種子或幼苗等。果樹(shù)的種苗費(fèi)實(shí)際上指購(gòu)置樹(shù)苗進(jìn)行栽植培育，直至其獲取純收益之前所花費(fèi)的大量費(fèi)用；其中不僅包含了種苗的購(gòu)置費(fèi)，而且包括了施肥管理等一系列的費(fèi)用。這些費(fèi)用必須在以后的收益之中收回，也就是說(shuō)在果樹(shù)自然退化、品種更新、土地使用年限完成以前，這些費(fèi)用應(yīng)該折舊完。這時(shí)的種苗費(fèi)應(yīng)該是指土地重建成本的折舊費(fèi)。折舊年期可視果樹(shù)的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)年限或剩余土地使用年限而定。

肥料費(fèi)—肥料能迅速提高土壤肥力，提高土地收益，不同果樹(shù)由于管理方式不同，所以應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況分別計(jì)算。

人工費(fèi)—由于目前果園基本屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，需要雇傭一定的農(nóng)業(yè)工人進(jìn)行生產(chǎn)，由于地域的差別，果園作業(yè)期不同，工人的工作期和費(fèi)用也不同，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)乜陀^人均日費(fèi)用計(jì)算。

農(nóng)藥費(fèi)—使用必要的農(nóng)藥，以防止果園的病蟲(chóng)害，是果園發(fā)展的必要保證。不同的果園使用的農(nóng)藥種類和數(shù)量不同，計(jì)算時(shí)應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算。

機(jī)工費(fèi)—由于專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社等的形成，原來(lái)的小型農(nóng)業(yè)機(jī)械無(wú)法滿足耕地、施肥、播種、撒藥的需求，需要雇傭部分大型機(jī)械完成。具體計(jì)算時(shí)可根據(jù)區(qū)域和果園具體情況來(lái)定，大型農(nóng)具可采用當(dāng)時(shí)的雇傭價(jià)格來(lái)計(jì)算。

基礎(chǔ)設(shè)施及其他設(shè)施的維修費(fèi)—果園的農(nóng)田基本水利設(shè)施需進(jìn)行清淤加固等工作，所以每年的維修費(fèi)用也就成為經(jīng)常性費(fèi)用，其他設(shè)施是指評(píng)估果園上在使用時(shí)所用的農(nóng)機(jī)設(shè)備以及必要的生產(chǎn)材料費(fèi)用等。

其他費(fèi)用—其他必要支出（如：管理費(fèi)用、水電費(fèi)、其他材料費(fèi)用等）是根據(jù)在估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)農(nóng)委和所在村委會(huì)進(jìn)行了解確定。

需要注意的是，本次估價(jià)是根據(jù)當(dāng)?shù)匾话愎麍@經(jīng)營(yíng)模式，模擬采購(gòu)2-3年種植后就能產(chǎn)果帶來(lái)收益的樹(shù)苗，如為其他農(nóng)作物要結(jié)合實(shí)際情況考慮其生長(zhǎng)期，并且種苗費(fèi)是一次性投入性質(zhì)，估價(jià)對(duì)象土地耕作前三年為生長(zhǎng)和維護(hù)期，需要持續(xù)投入成本，種植前三年并無(wú)收益，成本仍需要投入，以上的種苗費(fèi)和其他成本費(fèi)用需要統(tǒng)一計(jì)算并攤銷。

▼3、還原利率的確定

報(bào)酬率r采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即報(bào)酬率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，其中安全利率選用一年期銀行定期存款利率1.5%；由于農(nóng)業(yè)行業(yè)作為典型的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)，其風(fēng)險(xiǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)單位大、發(fā)生頻率高、損失規(guī)模大、區(qū)域效益明顯等特點(diǎn)，且評(píng)估對(duì)象受氣候影響、市場(chǎng)供給、技術(shù)、生產(chǎn)周期等風(fēng)險(xiǎn)明顯，結(jié)合上述平均利潤(rùn)率和估價(jià)對(duì)象自身情況，本次風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為6.5%，則報(bào)酬率為8%。

通常來(lái)說(shuō)流轉(zhuǎn)期限和風(fēng)險(xiǎn)理論成正比關(guān)系，流轉(zhuǎn)年限越長(zhǎng)，不可控因素越大，風(fēng)險(xiǎn)就越大；加之果樹(shù)的種植風(fēng)險(xiǎn)是農(nóng)產(chǎn)品中較高的，本案例中進(jìn)行了綜合考慮。

▼4、凈收益年增長(zhǎng)率

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站查詢可知，2014-2019年中國(guó)細(xì)分農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（水果）情況如下表：

根據(jù)計(jì)算從2014年至2019年，水果價(jià)格指數(shù)平均增長(zhǎng)率為3.0%，根據(jù)對(duì)龍泉驛地區(qū)水蜜桃和枇杷的發(fā)貨價(jià)格調(diào)查，近年來(lái)價(jià)格增長(zhǎng)率在2%-4%，每年農(nóng)民固定投入成本較為穩(wěn)定約在1%左右增長(zhǎng)，經(jīng)計(jì)算后本次估價(jià)對(duì)象年凈收益增長(zhǎng)率取2.0%。

▼5、收益期的確定

收益期應(yīng)該在估價(jià)對(duì)象經(jīng)營(yíng)權(quán)期限內(nèi)，估價(jià)對(duì)象種植開(kāi)始前三年無(wú)法產(chǎn)出水果產(chǎn)生收益，水蜜桃、枇杷的收獲周期為每年一次。由于估價(jià)對(duì)象的剩余流轉(zhuǎn)年限為17.4年，結(jié)合謹(jǐn)慎原則收益年限取14年。

市場(chǎng)比較法

1、案例的選取

估價(jià)人員在“成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所”調(diào)查了成都市周邊區(qū)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)交易情況，本次評(píng)估選取三宗用途類似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。

▲可比實(shí)例基本情況表

2、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

上述可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的支付幣種均為人民幣，單位為元，面積內(nèi)涵為畝，計(jì)價(jià)單位為元/畝.年。在收集可比實(shí)例的過(guò)程中，土地估價(jià)師了解到，在當(dāng)?shù)氐牧鬓D(zhuǎn)土地市場(chǎng)上，付款方式大多為取得經(jīng)營(yíng)權(quán)后一次性付清。綜上所述，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例具有統(tǒng)一的比較基礎(chǔ)。

3、比較因素條件說(shuō)明

根據(jù)估價(jià)對(duì)象的宗地條件，影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有：

（1）交易日期：確定地價(jià)指數(shù)。

（2）交易情況：是否為正常、公開(kāi)、公平、自愿的交易，因交易方式的不同而地價(jià)存在差異須進(jìn)行交易方式修正。

（3）自然因素：主要有日照條件、降雨量、降雨均衡度、濕度（年平均）、災(zāi)害性氣候狀況、無(wú)霜期、地形坡度、土壤質(zhì)地、耕層厚度、有機(jī)質(zhì)含量及地表水情況等。

（4）社會(huì)因素：主要指灌溉條件、防洪排澇條件、地塊形狀、人均收入水平、單位土地投入勞動(dòng)量、單位土地投入資本量、土地利用規(guī)劃及交通通達(dá)度等。

（5）特殊因素：主要指災(zāi)害性天氣、被污染土壤、環(huán)境污染狀況。

（6）土地使用年期：不同土地經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余年限的地價(jià)存在差異，須進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余年限修正。

文章來(lái)源網(wǎng)絡(luò)綜合整理/侵刪