作者|王迪

出品|焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

近日，國務(wù)院辦公廳特別提到，做好保交樓、防爛尾、穩(wěn)預(yù)期相關(guān)工作，用好保交樓專項(xiàng)借款，壓實(shí)項(xiàng)目實(shí)施主體責(zé)任，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

作為今年的高頻詞匯，“保交樓”已成為地方政府、金融機(jī)構(gòu)、房企主體多維跟進(jìn)的重點(diǎn)。作為交付戰(zhàn)的主體，房企責(zé)任決定著如期交付及品質(zhì)交付。尤其是，品質(zhì)房企的帶頭作用對(duì)行業(yè)信心重大。

當(dāng)房企們打響保交付之戰(zhàn)，保的是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外溢的閥門，實(shí)現(xiàn)的是交付—信用—銷售—投資鏈條的穩(wěn)步復(fù)蘇，以此夯實(shí)企業(yè)信用度及市場(chǎng)信心。

作為龍頭民營房企，碧桂園一直在保交付方面守護(hù)信用“護(hù)城河”。

今年上半年共有41家房企對(duì)外公布交付成績(jī)單，交付房屋套數(shù)總額超123萬套。其中，碧桂園累計(jì)合同交付1070個(gè)批次，共計(jì)超過25萬套房屋如期交付，按期交付率約99%，覆蓋了全國30個(gè)省份、214個(gè)城市、780個(gè)區(qū)縣。三個(gè)月后，碧桂園的如期交付量再增20萬套，即今年前9個(gè)月碧桂園已實(shí)現(xiàn)45萬套房屋的交付，成為保交付民企中的典范。

構(gòu)建完整交付周期體系 夯實(shí)購房者信心

“契約精神”是信任的基石。保交樓，保的是交付，穩(wěn)的是信心，保的是企業(yè)的信用。保交樓的主要資金來自銷售回款，而購房者信心的建立離不開對(duì)企業(yè)品牌的信任度，信任度的重要來源之一便是交付層面。

碧桂園構(gòu)建了完整的交付周期體系，通過貫穿產(chǎn)品各個(gè)環(huán)節(jié)夯實(shí)購房者信心。“要進(jìn)一步完善制度標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化交付評(píng)估，倒逼施工過程管理，秉承對(duì)業(yè)主高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，提升產(chǎn)品品質(zhì)，努力實(shí)現(xiàn)完美交樓。”碧桂園總裁莫斌如此表示。

在碧桂園看來，保交付并不是簡(jiǎn)單意義上的交房，更重要的是實(shí)現(xiàn)有態(tài)度的交付。

多年來，碧桂園始終堅(jiān)持產(chǎn)品細(xì)節(jié)、工程質(zhì)量、景觀工程等產(chǎn)品力營造，將交付質(zhì)量管控分為兩個(gè)階段，即“建設(shè)過程管控”和“交付管控”，管理動(dòng)作貫穿項(xiàng)目全周期。

碧桂園設(shè)置提資、審圖、開放開盤、交付樣板驗(yàn)收、交樓聯(lián)合驗(yàn)收五大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，通過營銷、客關(guān)、設(shè)計(jì)、運(yùn)營、工程聯(lián)合進(jìn)行多維角度檢查，仔細(xì)排查任何可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過項(xiàng)目自查、區(qū)域各專業(yè)條線聯(lián)合查驗(yàn)、物業(yè)查驗(yàn)后，還需由區(qū)域總裁查驗(yàn)，過關(guān)后再將進(jìn)行獨(dú)立的第三方評(píng)估，達(dá)到合格分?jǐn)?shù)后，方能開啟交付。

交付前，碧桂園還會(huì)會(huì)舉辦客戶預(yù)驗(yàn)收活動(dòng)，邀請(qǐng)業(yè)主提前驗(yàn)收，整改報(bào)修問題，為如期交付落下多重“保險(xiǎn)”。為全程透明化地向業(yè)主展示施工過程，碧桂園還會(huì)不定期地組織工地開放日或直播活動(dòng)，給予業(yè)主那看得見的安全感。

（上海·碧桂園鉑翠廷，驗(yàn)房師陪同業(yè)主收房）

此外，為購房者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、早日兌現(xiàn)相關(guān)權(quán)益，碧桂園成為“交房即交證”的典型代表。一般來說，交房后業(yè)主還需等待1到3年左右才能拿到房產(chǎn)證，有的甚至更久。而“交房即交證”的模式可以為業(yè)主消除一些潛在風(fēng)險(xiǎn)，帶來更多益處，如：縮短產(chǎn)權(quán)證到手時(shí)間，業(yè)主的落戶、子女入學(xué)、銀行貸款可提上日程；有利于二手房的買賣，縮短交易流程。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，碧桂園在湖北、山東、甘肅、四川等地的多個(gè)項(xiàng)目，試點(diǎn)推行“交房即交證”，共有165個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)交付即辦證，交付的質(zhì)量和維保服務(wù)滿意度同比穩(wěn)步提升8%以上，總體滿意度整體提升4%。

優(yōu)化現(xiàn)金流管控 為保交樓提供現(xiàn)金支持

交付態(tài)度只是一方面，企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)健形象，能使購房者再吃一顆“定心丸”。在樓市深度調(diào)整期，現(xiàn)金流管控是穩(wěn)健與韌性重要的體現(xiàn)，房企的現(xiàn)金流主動(dòng)管控能確保融資順暢，也能為保交樓提供資金支持。

碧桂園通過鋪排未來12個(gè)月的現(xiàn)金流計(jì)劃，將未來可能遇到的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)納入考量，比如銷售波動(dòng)、直接融資渠道是否暢通、債務(wù)到期安排、現(xiàn)金是否可盤活等，保證有充足的現(xiàn)金支持如期交付。

在現(xiàn)金流管理方面，短期上，碧桂園進(jìn)行每周資金計(jì)劃的滾動(dòng)鋪排，削峰平谷，留足安全墊應(yīng)對(duì)外部的不確定性。半年報(bào)顯示，2022年上半年碧桂園可動(dòng)用現(xiàn)金余額1479.8億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流長(zhǎng)期維持“凈流入”，上半年流入凈額52.5億元。

融資方面，2022年9月，一批房企發(fā)行了10億元至15億元規(guī)模不等的中票，兩度納入“融資示范房企名單”的碧桂園亦在其列，獲得中債增進(jìn)提供的“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?！?，成為穩(wěn)健房企的代表。據(jù)證券時(shí)報(bào)，碧桂園的第二輪增信發(fā)行項(xiàng)目目前在推進(jìn)中。

除了融資“造血”之外，碧桂園也通過收支兩端加強(qiáng)現(xiàn)金流管控。

在收入端，碧桂園強(qiáng)調(diào)回款效率，平均按揭放款天數(shù)與去年同期相比提前19天，新增簽約的權(quán)益回款率提升了兩個(gè)百分點(diǎn)。

在支出端，碧桂園嚴(yán)格進(jìn)行復(fù)工鋪排，從源頭嚴(yán)控開工量，真正做到“以銷定產(chǎn)”、科學(xué)經(jīng)營。在保交樓前提下，避免無效開工帶來的工程款支付增加。同時(shí)，它還加強(qiáng)對(duì)營銷及市場(chǎng)推廣成本、行政費(fèi)用的內(nèi)控，數(shù)據(jù)顯示，碧桂園上半年的銷管費(fèi)同比下降36.3%。

于企業(yè)而言，為適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整，要平衡現(xiàn)金流、經(jīng)營效益，提前預(yù)備好應(yīng)對(duì)類似監(jiān)管收緊的能力，在此期間，告別現(xiàn)金粗放管控，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理和全產(chǎn)業(yè)鏈的掘新。

擁抱科技力 提升交付品質(zhì)

行業(yè)面臨交付大考，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)作業(yè)方式，擁抱科技力，也是提升交付效率的積極手段。作為行業(yè)率先布局機(jī)器人造房的代表，碧桂園旗下全資子公司廣東博智林機(jī)器人有限公司（簡(jiǎn)稱“博智林”）致力于在建造過程中，夯實(shí)精細(xì)化運(yùn)營，提升交付的品質(zhì)。

在行業(yè)調(diào)整進(jìn)入深水期，建筑機(jī)器人的出現(xiàn)加快了地產(chǎn)行業(yè)的底層邏輯由規(guī)模轉(zhuǎn)為質(zhì)量，由粗放轉(zhuǎn)為精細(xì)的進(jìn)程，施工過程的安全性與效率、產(chǎn)品的質(zhì)量得到了提升。

例如，地面整平機(jī)器人、抹平機(jī)器人、抹光機(jī)器人在剛澆筑完的混凝土泥漿內(nèi)作業(yè)，經(jīng)過它們的平整與配合，混凝土面層每平米的高差可以控制到2毫米內(nèi)，滿足業(yè)內(nèi)超高精度標(biāo)準(zhǔn)要求。再如，測(cè)量機(jī)器人只需2-3分鐘即可完成一個(gè)房間的實(shí)測(cè)作業(yè)，測(cè)量效率較人工提升2到3倍，并自動(dòng)化生成報(bào)表，測(cè)量結(jié)果更客觀，也更準(zhǔn)確。

（測(cè)量機(jī)器人作業(yè)）

有人說，地產(chǎn)黑鐵時(shí)代，交付力就是公信力，信心比黃金更重要。此時(shí)，打響交付保衛(wèi)戰(zhàn)，碧桂園在守護(hù)房企信用“護(hù)城河”時(shí)，也是以負(fù)責(zé)任、有擔(dān)當(dāng)房企的形象促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。