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出品 | 焦點財經(jīng)

政策暖風(fēng)中，房企的再融資、并購重組方案重啟，其中備受關(guān)注的招商蛇口南油重組案，率先迎來塵埃落定。

2月17日晚，招商蛇口（001979.SZ）發(fā)布了發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易報告書（草案），對收購南油24%股權(quán)的交易對價、標(biāo)的資產(chǎn)財務(wù)及評估情況、募集資金用途等進(jìn)行了披露。

根據(jù)公告，招商蛇口擬通過發(fā)行股份的方式收購深圳市投資控股有限公司（簡稱“深投控”）持有的深圳市南油（集團(tuán)）有限公司（簡稱“南油集團(tuán)”）24%股權(quán)，代價為67.64億元；及招商局投資發(fā)展持有的深圳市招商前海實業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“前海實業(yè)”）2.89%股權(quán)，代價為21.64億元，總計作價89.28億元。

交易完成后，招商蛇口將直接及間接持有南油集團(tuán)100%股權(quán)，對招商前海實業(yè)直接及間接持股比例將由83.10%增至85.99%，對招商前海實業(yè)權(quán)益比例提升約13.65%，進(jìn)一步提升對前海核心資產(chǎn)的持有權(quán)益比例，增厚未來業(yè)績。

對于本次交易，分析人士認(rèn)為，招商蛇口率先把握股權(quán)融資放開的政策機(jī)遇，借助資產(chǎn)注入及配套融資，有望進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量，改善公司資產(chǎn)負(fù)債情況，在行業(yè)變局中搶占先機(jī)。

借勢“第三支箭”資產(chǎn)重組破冰 做強(qiáng)主賽道

招商蛇口這筆收購一波三折，之所以能夠在如今順利推進(jìn)，與積極擁抱“第三支箭”新政密不可分。

自2022年11月以來，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，信貸、債券和股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，托底意向非常明顯。這其中，對房企影響最大的莫過于并購融資和股權(quán)融資通道的徹底放開。

“第三支箭”剛剛射出，A股涉房并購重組便迎來破冰，“涉房”并購重組的“閘門”也在關(guān)閉6年后重新打開。一時間，國央企、混改企業(yè)乃至民企都加入了響應(yīng)再融資政策的隊伍中。招商蛇口、陸家嘴和格力地產(chǎn)等成為第一批“吃螃蟹者”。

據(jù)焦點財經(jīng)不完全統(tǒng)計，截至2月17日，萬科、保利發(fā)展、招商蛇口等16家A股上市房企發(fā)布定增預(yù)案，預(yù)計總募集資金不超過573.15億元。中交地產(chǎn)、西藏城投、綠地控股、金科股份、華夏幸福、新湖中寶、世茂股份等房企也正在籌劃定增事項。

在資產(chǎn)重組的同時，招商蛇口將發(fā)行股份募集配套資金不超過85億元，其中43億元用于公司位于上海、南京、重慶、合肥等地已取得預(yù)售證的優(yōu)質(zhì)住宅項目建設(shè)，42億元用于公司補(bǔ)充流動資金和償還債務(wù)。招商局集團(tuán)承諾認(rèn)購本次募集配套資金不超過20億元。

在股權(quán)融資重啟的背景下，多家房企通過股權(quán)融資的方式盤活資金，不僅意味著投資者對其前景的看好，更意味著資本市場對于房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期在轉(zhuǎn)好。

公告認(rèn)為，本次募集配套資金將助力公司優(yōu)質(zhì)住宅項目建設(shè)，改善公司資金情況，助力招商蛇口中長期發(fā)展。

得益于區(qū)域聚焦、城市深耕策略，招商蛇口的銷售具有較強(qiáng)的韌性，表現(xiàn)在百強(qiáng)房企中位于前列。2022年全年銷售金額完成近3000億元，行業(yè)排名提升至第六，持續(xù)做強(qiáng)開發(fā)業(yè)務(wù)的主賽道。而最新的銷售簡報顯示，招商蛇口1月份實現(xiàn)簽約銷售金額157.67億元，同比增加4.09%。另據(jù)克而瑞房企業(yè)銷售排行榜，在當(dāng)月排名已再升一位至TOP5。

招商局加碼 深投控鎖定 加快前海開發(fā)盤活大灣區(qū)軸心

在本次資產(chǎn)重組中，深圳投資控股將戰(zhàn)略入股招商蛇口，招商局集團(tuán)將增持招商蛇口。而深投控和招商局集團(tuán)在本次重組中所獲得的股份鎖定期都達(dá)36個月，可見在助力招商蛇口整合前海資源的同時，其對招商蛇口中長期發(fā)展及價值兌現(xiàn)也充滿信心。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這體現(xiàn)了各方對前海資產(chǎn)的認(rèn)可，彰顯了對招商蛇口長期發(fā)展的信心。

招商蛇口之所以如此重視南油集團(tuán)，主要由于看中前海片區(qū)的發(fā)展前景，把握住核心資產(chǎn)。本次交易標(biāo)的資產(chǎn)為南油集團(tuán)24%股權(quán)、深圳前海實業(yè)2.89%股權(quán)，核心資產(chǎn)為其對應(yīng)前海自貿(mào)投資合計約6.83%權(quán)益。前海自貿(mào)投資是深圳前海片區(qū)重要的土地持有主體與開發(fā)建設(shè)及投資運營主體，擁有位于深圳前海媽灣約80.62萬㎡土地，規(guī)劃計容建面約455萬㎡，土地價值超千億。中信建投曾按前海土地貨值進(jìn)行估算，在前海媽灣片區(qū)土儲對應(yīng)潛在貨值達(dá)4104億元。

該機(jī)構(gòu)亦指，深投控作為深圳市國資委旗下金融、園區(qū)、產(chǎn)業(yè)一體化的國資投資平臺，定位高實力強(qiáng)，未來雙方協(xié)同空間巨大，有利于公司鞏固在深圳的區(qū)域優(yōu)勢。

同時，香港特區(qū)政府提出的“雙城三圈”新空間格局，“雙城”自然是指香港和深圳，“三圈”是指西邊的深圳灣優(yōu)質(zhì)發(fā)展圈：通過跨海大橋和鐵路，將深圳的前海、蛇口及后海連接到香港的天水圍、元朗、洪水橋，推動及深化與前海在金融及專業(yè)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和科技服務(wù)的高端經(jīng)濟(jì)合作發(fā)展。

據(jù)悉，前海片區(qū)由媽灣、桂灣、前灣三個半島形片區(qū)組成，媽灣定位為“前海深港國際服務(wù)城”，其重要性不言而喻。在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面，媽灣更高端、更前沿，重點發(fā)展跨境貿(mào)易、現(xiàn)代物流、航運物流、供應(yīng)鏈管理、創(chuàng)新金融及其它專業(yè)服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域，還能與香港形成聯(lián)動，未來媽灣也將建設(shè)具有區(qū)域影響力的國際商貿(mào)中心和全球供應(yīng)鏈管理中心。

憑借靠近香港的優(yōu)勢，媽灣正在成為前海對外開放的重要門戶樞紐和助推粵港澳大灣區(qū)融合發(fā)展的重要力量。

近年來，媽灣片區(qū)建設(shè)如火如荼，開發(fā)業(yè)態(tài)包括住宅、公寓、辦公、酒店、商業(yè)，旨在打造“理想城市典范、智慧城市標(biāo)桿”。已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的包括了領(lǐng)璽一二期、領(lǐng)尚公館、錦尚公館等住宅和公寓項目。此外前海產(chǎn)業(yè)聚集愈加濃厚，如前海深港商貿(mào)物流小鎮(zhèn)等項目重點吸引了香港貿(mào)易、航運、物流、供應(yīng)鏈、商貿(mào)零售企業(yè)入駐。前海片區(qū)定位及發(fā)展不斷升級，是深港聯(lián)動發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的重要軸心。

招商蛇口也明確表示，將整合前海自貿(mào)投資持股權(quán)益，進(jìn)一步優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)，提高資源配置效率，加快前海媽灣片區(qū)開發(fā)建設(shè)。

在行業(yè)長期健康發(fā)展的新周期下，手握優(yōu)勢資源不斷優(yōu)化布局，招商蛇口無疑迎來重大發(fā)展機(jī)遇期，在房地產(chǎn)行業(yè)迎來多重利好政策的2023年將更進(jìn)一步。